慢开发模式劣势明显 九龙仓集团下调业绩目标

3月7日，九龙仓集团(00004.HK)发布2018年财报。

2017年11月，九龙仓集团将旗下物业公司九龙仓置业分拆赴港上市，这是在分拆之后，九龙仓集团交上的首份年度答卷，但业绩表现并不如预期。

业绩不佳

九龙仓集团于2017年11月分拆九龙仓置业，故将集团财务业绩与2017年作直接比较的意义不大，因此九龙仓集团的业绩比较将九龙仓置业撇除。

2018年，集团基础净盈利减少11%。若计入投资物业重估盈余及其它项目，股东应占集团盈利减少70%至66.23亿港元。若将已分拆的九龙仓置业撇除，降幅为50%，主要由于2017年包括出售8 Bay East所得收益44.99亿港元。

2018年，九龙仓集团收入减少13%至210.5亿港元，反映投资物业增长28%、发展物业下跌24%及撤出CME1。

在九龙仓集团业绩会上，面对业绩的质疑，九龙仓集团有限公司主席兼常务董事吴天海表示，各种业务基本上表现比较均匀，但有两个部门的业务在去年出现了倒退。一个是香港的地产业务，另外一个就是物流业务，其实2018年我们整个集团业绩倒退的最大理由，就是因为香港地产的盈利与2017年比较有较明显的下降，这主要与物业的入账情形有很直接的关系。

吴天海用了“有喜有忧”来表示九龙仓集团的状况，喜的是希望今年继续做下去或者更上一层楼，但是不敢打包单。忧的是九龙仓集团还将需要一点时间去转身，希望股东们多给他们一点耐心。

下调内地业绩目标

近年来，九龙仓集团原本均衡的业务版图开始向内地的住宅业务和投资物业倾斜。从业绩表现和土储扩张来看，内地已经成为九龙仓集团最大的主战场。

2018年，内地市场好于香港市场，数据显示，2018年九龙仓集团已签约发展物业销售总金额下跌16%至279.58亿港元，其中内地签约销售金额下跌5%至228.15亿元人民币，香港已签约销售额为19.19亿港元，其中2017年为47.33亿港元。

对于内地和香港的房地产市场，九龙仓集团显然已经做出了判断，吴天海表示，香港的地产市场是已经倒退了而不是正在倒退，我们希望下一年它能表现得更好。而当被问及新一年的增长点时，吴天海说道，希望在内地的业务能够持续作出更多贡献。

著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者，作为全球最昂贵的房地产市场，香港房价较去年的峰值下跌约10%左右。在今年潜在的利率上调冲击消费者信心背景下，香港房地产未来一段时间的发展难言乐观。港资房企在香港地产进入低谷时期，将业务重点放至内地也是无奈之举，目的是为了顺利地活下去。

但在制定内地的业绩目标时，九龙仓集团更为谨慎，相比2018年220亿元的销售目标，今年内地目标下调至180亿元。

吴天海表示，调低目标的原因是“没货”，这是出于对市场前景依然保持着审慎，内地的楼市起落很大，会受到比如调控等各种因素影响。

至于九龙仓集团整体销售的下跌，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，九龙仓集团基本上都是做改善型物业，一般在市场比较好的时候，大家的消费意愿都比较高，但是在市场调整的时候，受限于限购政策，首付可能会更高或者不能再购买二套房产，高端物业受政策性的影响更大。另外，很多城市的调控政策对豪宅的价格都是限价的。那无形之中会压缩开发商的利润。

发展步调缓慢

九龙仓集团今年“没货”的原因，与其现在的土地储备不无关系。其年报显示，2018年，集团在苏州、杭州、佛山、广州购入12幅土地，总楼面面积为81万平米，土地储备面积370万平米，代价为181亿元。这与龙头房企动辄几千万平米的土储相差甚远。

实际上，九龙仓集团的土地储备近年来则一直在缩减。《华夏时报》记者查阅近几年年报发现，370万平米的土地储备是2012年以来的最低值，在九龙仓快速扩张的2012年，土地储备一度达到了1230万平米。

伴随着土地储备的缩减，是九龙仓在内地业务的收缩，其在内地的布局一直趋向谨慎保守。2015年，九龙仓集团一高管曾明确表示，内地三四线城市存量过多的问题显而易见，九龙仓继续在三四线城市找项目，并非上策。应该把力量集中在一二线城市，把该做的项目做得更好更大，集团布局会慢慢减少到一半，集中到七八个城市。

土地储备作为开发商的“家底”，未来业绩增长的基石，对于房企发展的重要性不言而喻。但九龙仓集团在土储方面的收缩直接影响了其后续发展，甚至令其无房可售。

除了土地储备严重不足之外，对比习惯于高周转的内地房企来说，九龙仓集团的周转速度过于“慢”。以九龙仓为代表的港资地产企业习惯于“慢开发、高溢价”的开发模式，相比之下，高周转模式则让内地房企的规模扩张速度更快，港资企业在地产领域慢慢落于下风。

宋清辉指出，九龙仓集团在内地的打法，有些过于“慢”半拍。对比习惯于高周转的内地房企来说，劣势很明显，会带来较大的资金压力。

卢文曦表示，拿九龙仓集团来说，他们习惯于做一些比较精致的产品，强项是在商业和高端住宅，本身这种节奏就不适合做高周转，他们可能更多的主打细分市场，最近几年开发产品的节奏也是比较慢。和内地企业的产品套路不同，打法也就完全不同。

卢文曦还表示，九龙仓集团周转的速度的确是慢了一点，这个也跟港资公司比较保守有关系，因为港资公司的风险意识更强，他们经历过很多市场波动，过于保守也就错失了在内地发展的最好时机。相比来说，内地并没有经历过大的调整，所以内地房企相对比较激进，敢于运用高杠杆、高周转，所以发展速度就更快。