楼市步入新周期： 房地产销售四年来首次负增长

楼市开局不利。

3月14日，国家统计局发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示，1-2月，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额12803亿元，增长2.8%，双双创下2015年6月以来的新低。

中原地产首席分析师张大伟指出，楼市告别43个月长周期牛市，房地产进入新周期。。

但作为楼市轮动效应开始的“风向标”区域，一线城市的楼市在2019年迎来回暖迹象，长期严调控下，需求“复苏”带来的“小阳春”能否最终变为“盛夏”，在当前的“稳地价稳房价稳预期”基调下，被认为可能性不大。

3月14日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大消费者和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。随着长效机制的不断完善，房地产市场将来会保持平稳健康发展。

大周期结束？

“感觉就像是在官宣2015年来的这轮周期正式结束了”，3月14日，一位东北地区的地产商向21世纪经济报道记者感叹。

国家统计局的数据显示，投资层面，1-2月全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%。房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，土地成交价款690亿元，下降13.1%。照此计算的土地购置均价4466元/平方米，同比上涨31.9%。

销售层面，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。照此计算的前两月全国商品房成交均价为9079元/平方米，同比上涨6.7%，涨幅比去年全年收窄4个百分点。

21世纪经济报道记者注意到，其中多个数据，创下近年来的历史新低。

其中，房地产开发企业土地购置面积同比下降34.1%，这是2009年3月以来的最大跌幅；商品房销售面积同比下降3.6%，是全国商品房销售面积43个月以来首次出现负增长。此外，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，这一增速同样是2015年6月以来的新低。

有分析人士表示，从现有情况来看，2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年四季度至今，市场上涨乏力，楼市的拐点已经出现。

对此，有前10强房企高管告诉21世纪经济报道记者，销售下降一方面是因为去年三四线城市透支严重，因而返乡潮如预期一样没有大面积出现。另一方面，房价已至高位，购买力提升和需求释放需要时间。

实际上，在热点城市受到调控严格限制的背景下，三四线城市在棚改等政策利好下的楼市火热，被认为是2018年全国商品房销售面积和金额创下历史新高的重要拉动力。

不过，进入2019年后的一些数据和现象则表明，三四线城市楼市同样开始走弱。

易居研究院发布报告显示，2019年1-2月，其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中，18个三四线城市累计同比下降21%。

同时，被认为是市场下行重要标志的楼市“止跌令”，2019年以来也屡有消息传出。3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企发布了一份名为“停止特价房销售”的文件。文件要求，房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

而中部某四线城市的售楼处工作人员赵海洋（化名）对此也深有感触。他告诉21世纪经济报道记者，他所在的项目，去年一期项目在售时，大年初一有三个打工返乡客户想要买房，因为只有导购值班没能成交。今年二期项目开盘，公司在大年初一到初三安排了收银员和出纳值班，结果“没人来看房”。

一线“小阳春”调查

而作为楼市风向标的北京等一线城市，市场则出现了“小阳春”的传闻。

中原地产研究中心的数据显示，2019年前两月，北京普通住宅和别墅成交套数超过3800套，而去年同期则只有1600余套。

另外，市场预期的复苏被认为格外重要。3月14日，北三环附近一家中介门店的经纪人告诉记者，2017年他所在的门店二手房带看量一度跌到每人每月5-7组新增带看，2018年以来处在持续恢复状态，今年以来达到了20组左右。

不过，从价格来看，尽管有部分新房项目传出提价通知，但在北京市场占主体的存量房市场，价格变动还不明显。记者使用“诸葛看房”APP搜索朝阳区东坝附近房源，除一套房源外，前十套房源的挂牌价显示其近期内均未有调价历史。

3月14日，一位预备在亚运村附近买房的购房者也告诉记者，他所关注的区域，有多套600万总价左右的房源在近一两个月来成交，但价格与之前基本持平。

而链家数据则显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平，较2017年3月的高点下跌11.3%，但相比2018年全年均价同比下跌3.3%，已经止跌企稳。

这一轮一线城市在市场压抑过久后，需求释放带来的回温，到底是否会成为新一轮周期来临前的“前奏”，还需要验证。

贝壳研究院近日发布报告称，北京317调控后新增带看量大幅减少，在2018年和2019年的春节后都出现了复苏。当前带看绝对量仍明显低于调控前，约为2017年同期的60%左右，且今年带看量已于3月第一周出现回落，预计后期市场活跃度有所下降。

也有观点认为，这还需要看后续政策的调整。以北京为例，张大伟表示，首先，北京2018年的开工项目将在未来形成供应量井喷；其次，北京市场此前在2018年也出现过小阳春，但很快恢复平稳。“小阳春能不能持续的最关键因素是信贷杆杠的变化”，他说。

而上述前十房企高管则告诉21世纪经济报道记者，各地的政策放松只是微调，“楼市不会再有火热的盛夏，大力度、大规模的刺激政策不会再有效也不会再来；楼市也不会再有寒冷的冬天，房价相对稳定，市场信心会有所恢复。”