2017年7月，住建部等9部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个城市进行住房租赁试点。此后，包括北京、上海、广州在内的多个城市陆续出台租赁住房市场新政。住房租赁市场逐渐成为市场关注焦点。与此同时，资本市场对住房租赁相关债券发行的支持，也吸引着不少房企、机构布局住房租赁市场，特别是长租公寓市场。
据不完全统计，TOP30房企中，有超过三分之一的房企都已布局长租公寓业务。而包括魔方、蛋壳、自如等长租公寓运营机构，也在不断进行规模扩张。
值得关注的是，越来越多的企业布局长租公寓领域，长租公寓是否会成为住房租赁市场的主力军呢？
“谁都希望租金又低交通又便利”
“租房的时候，谁都希望租金又低，交通又便利。”谈到自己过去8年的租房经历，外地来沪的胡正感慨道。
自2011年来沪工作以来，胡正已有近8年的租房经历。结婚近两年的他，刚刚搬进自己在苏州昆山买的大两居中，终于结束了自己的“租房史”。
在此前的近8年时间里，胡正先后搬了5次家。“除了第1次和最近的这次租房经历外，没一次让我省心的。”
“第1次住的是单位宿舍，中间3次都是跟别人合租，最后的1次搬家是因为购买的房子装修房子，所以当时是跟爱人在嘉定新城租了套一室户，离花桥也近一些。”胡正说。
“去年夏天租的那套一室户，带家具家电，月租金3300元，算上水电气开销，每月支出不到3500元。”胡正说：“当时租这套房子的时候，就想着一定要离地铁站近一些，这样不管是上班还是日常出行，都会方便一些。”
正如胡正所言，在租房选择上，租金与交通仍然是租房人群关注的主要因素。
“长租公寓并不适合我”
“之前跟别人合租，最头疼的就是碰到生活习惯和规律差异太大的租户了。”胡正说：“有时候房东再涨涨房租、卖掉房子，提着大包小包往外搬家，那种滋味不好受。”
由58同城、安居客、《每日经济新闻》旗下“镁刻地产”联合发布的《租房消费行为调查报告》也显示，租客的消费习惯方面，“房屋设备损坏没人维修”“房东提前解约”成为主要槽点。租房期间，有34%的租客表示遇到过“房屋设备损坏没人维修”的问题，遇到“房东提前解约”情况的租房人群占比19.8%，遇到“退房时不退押金”的租房人群占比18.6%。此外，也有部分租房人群对合租室友及房间卫生情况颇有微词。
专业的管家、标准化的装修……与传统住房租赁模式相比，近几年得到快速发展的长租公寓在改善居住体验方面“优势”明显。
“长租公寓的价格透明、私密性好，还有一些基本的管家服务，有的还有厨房和健身房，租金虽然高，但能免去这么多烦恼，为什么不选长租公寓呢？”胡正说道。
租房期间，胡正也曾有过搬进长租公寓的想法，但在实地看过一些长租公寓后，便打起了退堂鼓。
“稍微便宜点的长租公寓，空间小、不通透，墙体简陋、噪音大，流动性大、不够安全，规范性差、易产生纠纷，设施容易老化等等，跟我之前的租住环境相比并没多大差别。而条件稍微好一点的长租公寓，价格确实挺高的。”胡正说：“长租公寓虽好，但并不适合我。”
实际上，因为成本的增加，长租公寓的租金普遍较高已是不争的事实。其中分散式长租公寓租金普遍较周边租赁房源高10%左右，集中式长租公寓租金较周边高20%甚至更多。
以定位高端的湾流国际为例，其在上海市宝山区的一套30平方米左右的一居室月租金在3850元左右，而周边43平方米左右的一居室月租金在3300元左右。同样，其在长宁区中山公园的一套73平方米的两居室月租金12800元，而周边一套100平方米左右的两居室月租金才在10000元左右。
多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，从租赁市场供应结构来看，来自个人房东的普通住宅房源仍是租赁市场的绝对供应主力，价格也相对较低；定位中高端的长租公寓价格相对较高，但其针对的群体不一样，主要满足租户多元化品质住房的需求，是租赁市场的有效补充。
对租客而言，纵使有较好的租住体验，但较高的租金水平仍是他们选择长租公寓的阻碍。前述《租房消费行为调查报告》也显示，有超过8成的租客，其房租支出占个人收入比例在30%以下。
在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，长租公寓运营成本的不断高企将推动租金的上涨，而能否在租金与需求两者之间的达到平衡，将是长租公寓企业2019年的重要挑战。
本文来源：每日经济新闻
作者：程成
责任编辑：
蔡自晶_NO2012
