上海一座产业园区提前满租 镇上农民的分红也涨了

（原标题：上海一座产业园区提前“满租”，为何这个镇农民的分红也涨了？）

最近，在闵行华漕镇，北青公路北侧，旭华商务园区三期工程启动建设，计划明年6月建成交付3栋商务楼。让人惊讶的是，眼下，虽然工地还在建设，但3栋楼的招商意向已提前确定完成，实现“满租”。作为这个园区的业主，华漕镇所有农民一年将新增租金收入3500万元。

与此同时，这几天，华漕王泥浜村的金爱芳和全村村民也陆续领到农龄分红，总计140万元。“去年，镇级农民长效增收平台总计向16个村分红3500万元，今年，随着新项目建成投入使用，预计分红可增加到6800万元，以后会越来越好。”华漕镇副镇长喻文熙说，目前，全镇农民持有商务楼、产业园等5个存量平台项目，还有旭华三期等3个在建项目，预计到明年，物业总量将增至38万平方米，一年总收入可达1.8亿元。

“关”“拆”曾经带来阵痛

实际上，两年前，当地农村干部还不敢想像现在的情形。据介绍，2015年10月以来，华漕镇共拆除违建322万平方米、实现土地减量化1856亩、关停并转“三高一低”企业850家，在城乡面貌发生翻天覆地变化的同时，“关”和“拆”也给村级集体经济带来阵痛。比如纪王村，2016年村级集体经济收入近2086万元，到2017年仅为941万元，减少55%。“产业兴旺，才能带动乡村振兴。如何推动农村经济可持续增长，进而增加农民的获得感？”这成了华漕镇的一道重要课题。

为此，该镇党政领导班子深入16个村调查，找到原有村级集体经济发展存在的一系列问题。发展水平参差不齐、盈亏不一，是最为突出的问题。据统计，在全镇16个村中，集体资产建筑面积在10万平方米以上的仅4个村，2017年收入最多的村为6600多万元，但最少的仅380多万元，2016年来有3—5个村收不抵支。村级资产管理粗放单一，后劲不足。各村收入主要依靠土地和厂房出租，但持有的物业布局散、质量差、产业门槛低、业态能级低，后续增收难以为继。

其中，还有个特别棘手的问题。那就是，包括旭华商务园一期、二期在内的5个存量平台项目，总面积在16.8万平方米，虽然被纳入镇级长效增收平台，但全镇只有部分村、部分村民入股，又引入社会资本、银行贷款，最终，实际收益率低于当初承诺的8%分红比例，甚至出现“贷款分红”的情况，导致了不公平、不平衡的矛盾。

华漕镇探索破解农村集体经济长效增收瓶颈，首先从改革重组长效增收平台入手。2017年，华漕镇顶住压力，清退5个存量项目中的农民个人股权1.56亿元，提前偿还银行贷款，将原来“个人入股、局部村入股、银行贷款融资入股”转为全部由16个村集体和镇级平台共同入股，各村和镇级平台为此筹款3.7亿元。新建的3个资产项目秉承“全镇发展一盘棋”的理念，由镇村集体经济组织共同注资，各村村民均按农龄折算入股。也就是说，如今，全镇农民不用掏一分钱股金，就共同持有8个地块38万平方米的商务楼和产业园。

实实在在的经济回报

这8个镇级统筹的投资项目，充分发挥大虹桥地区的区位优势，在业态上主动承接虹桥商务区、国家会展中心等溢出效应，前5个项目重在商业和商务办公，新建的3个项目则定位于大健康产业，服务于附近的新虹桥国际医学中心。科学精准的产业定位，使农民持有的物业出现供不应求的局面。

针对各村剩余的存量厂房，华漕镇积极争取政策进行二次改造，克服“低、小、散、乱”，引入商务贸易小总部、星级酒店、商务办公等新型项目。“在区、镇的支持和指导下，我们村通过二次改造建成2.2万平方米厂房，租金收入从200万元增至900万元！”华漕村党总支书记李蓓说，村里还从私人业主手里回购集体土地上的厂房，使4.2万平方米厂房“物归原主”，预计到2021年可以增加1200—1300万元收益。据初步统计，通过二次改造和存量回购，华漕镇16个村共持有的物业总量已达80多万平方米，其中65万平方米已对外出租，平均租金水平同比增长33%。

“做大蛋糕”的同时，监管也要跟上。现在，华漕镇全面实行“村财镇管”，并出台村级集体经济发展产业导向和监管要求，规范项目的准入、审核、验收流程，改变以往“小、散、乱、差”的状态。镇级农民长效增收平台还每年出资，送健康、送养老、送教育下乡，提升百姓获得感，让农民分享经济发展的成果。

“拆违之后，我们最先感受到的是环境变美，现在，还得到实实在在的经济回报。”华漕村村民苏琥告诉记者，以前，村里房子对外出租，一间房每月租金在400—500元，现在平均都涨到1500—1700元了，是以前的三四倍。