保利物业新三板退市 关联交易比例逐年减少

3月8日，保利发展（600048.SH）发布公告称，公司董事会已同意全资子公司保利物业向全国中小企业股份转让系统申请公司股票终止挂牌，并授权经营层具体实施。

2017年8月才登陆新三板的保利物业，为何急于终止挂牌？在公告中，保利物业仅表示，这是公司自身经营发展及战略规划的需要。保利物业相关负责人也并未正面回应时代周报记者的疑问，其表示，如有新的内容，会第一时间告知。

“从新三板退市，或是保利物业为转战A股做准备。”一家物管企业中层告诉时代周报记者，保利物业提出新三板退市是自身经营发展的需要，这就意味该公司需要更多资金去支撑它的扩张计划。

“新三板交易量有限，保利管理层又对港股持保留态度，所以赴A股IPO的可能性最大。”但该中层也指出，“涉房”物业管理企业通常存在较多关联交易，这也是其回归A股的最大“掣肘”。

时代周报记者获悉，截至2018年上半年，保利物业为关联方提供物业管理服务金额为35666.63万元，占当期营业收入的19.25%。

关联交易比例逐年减少

与其他“涉房”物管企业无异，保利物业此前扩张主要依托保利发展，关联交易占比较大。而这也成为包括保利物业在内的物管企业难回A股的重要原因。

山西证券项目经理雷成名曾发文表示，IPO对申报企业的持续经营能力极其关注，影响独立性的大比例关联交易不利于对申报企业的持续经营能力的判断。但目前，我国很多物管企业都依托于房地产开发商，其承接的物业项目多为关联方开发的或自营的物业项目。

这使得A股市场目前仅有南都物业一家成功登陆。资料显示，作为一家没有房地产开发企业作为其母公司支持的第三方物业，南都物业在2015?2017年向关联方提供劳务收入分别约为1672万元、1750万元、1860万元，占同期营业收入比例分别为3.55%、3.03%、4.96%。

时代周报记者查阅保利物业公开转让说明书发现，截至2016年底，该公司在管面积达8870.96万平方米。其中由保利地产开发的物业管理面积为8160.98万平方米，占总体管理面积的92%。关联交易方面，保利物业2015年、2016年为关联方提供物业管理服务金额分别约为47640万元、62321万元，占当期营业收入的比例分别为24.61%、24.46%，比例远高于南都物业。

虽然保利物业表示，公司的关联交易定价合理并且公允，不存在损害公司或其他股东利益的情形。但其仍提示称，未来若公司实际控制人、控股股东等人不遵守《公司章程》《股东大会议事规则》等规章制度，则存在影响其他非关联股东权益的可能。

为此，保利物业提出，除了制度约束，公司还将通过积极开拓新市场、整合和优化各项服务资源等方式扩大收入来源，逐步降低关联交易比例。

2016年，保利物业启动“2+4”外拓战略，并先后成为普天新能源、同元集团、山东滕投集团、汇源建设集团等企业的物业服务商。

2017?2018年上半年，保利物业新增外拓项目合同面积分别为2379万平方米、2632万平方米。截至2018年6月30日，保利物业的物业管理面积为1.3亿平方米，其中由保利发展开发的物业的管理面积为9877万平方米，占总体管理面积的75.93%（2016年为92%）。

关联交易方面，2017年-2018年上半年，保利物业为关联方提供物业管理服务金额分别为64360万元、35666万元，占当期营业收入的比例分别为19.88%、19.25%，关联交易比例逐年减少。

启动“147”计划

虽然目前保利物业新三板退市的真实意图仍未明朗，但时代周报记者从可靠信源处获悉，保利物业内部已然启动了一项名为“147”的三年战略计划，似与公告中提到的“自身经营发展及战略规划需要”不谋而合。

3月7日，管理层在保利物业2019年度工作任务启动会上强调，公司整体要向着“147”奋斗；平台公司向着A+（年度业绩评级）公司奋斗；总部职能向着S级部门奋斗；全体员工向着高绩效奋斗。时代周报记者获悉，“147”计划（2019－2021年），即要实现1百亿营收，4亿平方管理面积，7个亿利润。

但从保利物业各项经营数据来看，完成“147”目标并不轻松。财报显示，2017年，保利物业实现营业收入为32.4亿元，净利润2.35亿元。2018年上半年，保利物业实现营业收入18.53亿元，归母净利润1.85亿元，公司在管面积为1.3亿平方米，合同面积2.19亿平方米。

为此，保利发展董事长宋广菊曾在内部会议上建议，要充分利用兼并、收购、合作等手段，借力资本市场，实现规模的有效扩张；积极发展社区消费服务，创新商业模式；提升物业服务品质与附加值，打造“全服务”生态链。