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保利研究院:2019年楼市继续“调整”

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保利发展的布局在很多程度上与保利研究院看好的城市高度吻合。

保利研究院在3月6日发布《保利2018-2019年房地产行业白皮书》(下称《白皮书》),这是保利第三年发布《白皮书》。

今年的白皮书提出未来将进入到“人才红利”阶段,高素质人群将大规模涌向经济发达的城市群中。

与此同时,保利并未显露太多悲观情绪,其认为未来5-10年房地产市场仍将保持10万亿+的规模。在这种心态下,保利认为2019年将出现点状机会,下半年先行的一二线城市有望率先筑底放量。相比于对增量市场的信心,保利对于存量市场的信心略显不足。

从保利对于城市、规模、人口的认知,能清晰看到保利战略布局的心思,如何抢占城市的先机,是否还应该继续扩大规模,这份《白皮书》能窥见一二。

优势资源向核心城市聚集

保利在《白皮书》中将城市的发展比喻为“城市晋级赛”。这意味着大城市将会越来越强。白皮书中指出,“未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性”。

《白皮书》从“人才”的维度进一步论证这一结论。我国的出生人口逐年递减,人口内部结构正在发生巨变:“未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局”,也就是说,未来是“人口素质红利”的爆发期,而这部分接受过高等教育的人才将会去到经济更发达、机会更广阔的城市群中。

针对这种规律,保利将目光集中于京津冀、长三角、粤港澳三大城市群,以及最近两年迅速崛起的中部、西南城市群,提出“最优百城”的说法,这“百城”是上述五个城市群的核心城市及周边辐射城市。京津冀城市群中包含北京、天津、石家庄等;长三角城市群中包含上海、南京、苏州、宁波、杭州、合肥等;粤港澳城市群包含广州、深圳等;中部城市群包含武汉、长沙等;西南城市群则是成都、重庆、贵阳等。

《白皮书》称,长三角、粤港澳两地均属于高度市场化城市群,是资本高地,经济活力强;中部、西部城市群是典型的崛起型城市群,在最近两年的发展过程中,承接了东部大量高端制造业,形成“中国光谷”、“硬科技之都”等城市名片。

这些结论与保利的城市布局基本一致,从2017年年报中可见,华南、华东、中部、西部占比最高,累计结算面积最低的华东板块占有率也有14.26%。

在“峰值时代”,保利认为“城市的生命周期就是房地产的生命周期”,因此其将继续深入五大城市群,布局经济更强、人口素质更高的城市群。

结构性机会

春节过后,楼市出现点状回暖,包括燕郊、深圳、广州、南京等地纷纷出现“千万豪宅秒光”、“地王再现”、“均价上涨7000元/平米”等信号意义极强的消息。这样的现象被开发企业解读为“市场回暖”,却又被现实的成交数据打脸,因此市场将其解读为“人为制造出来的回暖”。

保利《白皮书》亦将当前行业发展环境描述成“错综复杂”。在经历了过去三年的超级大周期之后,市场已经全面回归理性和真实居住需求,“短周期波动、调整,但其中亦不乏结构性机会点。”

《白皮书》称“不可忽视中央‘稳地价、稳房价、稳预期’的决心”,然而也要看到中央会继续授予地方灵活空间,用政策面、资金面等工具释放利好,“随着资金从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将延续调整。”但局部窗口显现,下半年先行一二线城市将有望率先筑底。保利对增量市场依然抱有信心,“增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿+”。

除增量市场外,保利对于存量市场的态度较为保守。随着增量市场发展逐渐饱和,在一线城市核强二线城市中不断涌现存量开发,然而在2018年,前期火热的长租公寓频繁暴雷,“其遭遇的风波已证明存量经营时代发展的波折”。

同时,存量市场也如同增量市场一样存在周期波动规律,其运行周期与经济周期高度相关,存在一定程度的风险和不确定性。

然而存量市场必然将成为未来的主流,《白皮书》意图梳理其中的内在逻辑:房价涨幅放缓倒逼购房人不再单纯依赖房价上涨获得升值收益;房地产增量市场毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归,利润下行倒逼房企形成经营创造价值的思维和行动;收益下行带动社会融资成本的理性回调。基于以上三方面可推断,增量开发盈利水平的合理回归,很大程度上是存量经营市场未来能够真正崛起的必要条件。

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