长实郭子威：2019，改善置业迎来最佳时机

（原标题：长实郭子威：2019，改善置业迎来最佳时机）

经历了深度调控的2018年，“房住不炒”已然深入人心，曾经疯狂的楼市逐渐走向稳定发展。而“稳定”也是香港长江实业地产投资有限公司董事郭子威对2019年北京楼市的最直接的预判。

十二年为一纪。作为北京中央别墅区“神盘”誉天下的幕后操盘手，郭子威不仅见证了北京楼市从快速扩张到稳健发展的跌宕起伏，同时亦是中央别墅区崛起过程中的亲历者和参与者。

新春伊始，郭子威再度接受北青网专访，畅谈他对北京楼市的信心与期待。

长江实业地产投资有限公司董事郭子威

2019年是改善购房者最佳置业时机

记者：2018年北京楼市可以说是“低谷爬升”，很多购房者都选择了观望。新一年开始，先替广大购房者问一个他们最关心的问题：2019年是不是买房的好时机？

郭子威：虽然当前市场对全国“两会”还是有所期待，但我感觉今年楼市依然还是以“稳定”为主。

从目前的贷款利率可以看到已经有所松动，尤其是第一套房的贷款利率，这非常有利于未来房地产市场的平稳发展。

总体来说，2019年北京楼市与去年的状态相差不多，不会出现太大的波动。单纯从购房者角度来说，对于那些具备了购房资格、有购房能力的改善型购房者来说，这个阶段是一个购房的好机会。最重要的原因就是，房价已经趋于稳定。

记者：去年北京虽然有大批限竞房入市，但市场整体去化率却很低。您如何看限竞房集中供应对楼市影响？是什么原因造成了多数项目滞销？

郭子威：政府推出限竞房的目的，一是提供更多的房源给刚需置业者，二是希望稳定房价，是非常利好市场的事情。去年限竞房项目销售不理想的原因是多方面因素造成的。

首先，限竞房面临的一个很突出问题就是价格并没有很强的竞争力。其次，限竞房几乎都是期房，且有拿到房产证之后5年内不得转让的规定，从住到卖基本上要7、8年的时间。这期间如果购房者有改善换房意愿，会很难实现。

而部分非限竞房项目销售受到影响，我觉得主要还是区域问题。比如周边是否有优良的学校网，又或者具备完善的生活配套、交通配套。我相信，购房者选择项目不单是价格，更是根据综合考量来最终决策自己的购房行为。

简单来说，购房者不会无缘无故地不买，肯定还是项目没有真正迎合到购房者的需求。

看好大湾区 环京楼市炒房无动力

记者：近期，粤港澳大湾区发展规划纲要发布，引发各方热议。您如何看大湾区的未来发展？

郭子威：大湾区发展规划纲要的发布，对整个大湾区内任何一个城市都是利好。以前各个城市各自发展，城市定位可能会有所重复，就会浪费很多资源。现在，不同城市都有了明确、特定的发展定位，整个大湾区的未来发展也就有了更清晰的方向。

长江实业对大湾区的未来是非常乐观的，作为香港开发商，我们在增加香港土地储备的同时，也会在大湾区积极寻求开发机会。

当然，长江实业在北京市场也还会选择合适机会，参与到土地竞拍中。长江实业在房地产开发领域有丰经验，可以驾驭不同物业类型的开发。但不可否认的是，北京聚集了来自全国各地的开发商，实力强劲，竞争也相对激烈。

记者：那您觉得环京楼市会在今年有大的波动吗？

郭子威：只要经济稳定，房地产市场也会稳定。房地产稳定，北京包括周边区域的未来的发展也会平稳。一个很明显的变化是，现在关于房地产的报道减少了，大家开始更多地关注经济、产业发展，这是非常好的趋势。

从我个人感觉，现在很少有客户在幻想，房价还会像之前那样疯狂上涨，也没有兴趣在继续炒房。反而说，现在购买房子都是从长远居住的角度来考虑，不是为买而买。

可以说，房地产从投资角度已经没有一个太大的动力，这也是会出现观望氛围的主要原因。开发商需要做的就是，如何在观望的气氛中打动购房者，将客户的购房愿望得以实现。

灵活付款方式 帮助客户实现改善置业愿望

记者：中央别墅区一直是高端和改善型购房者青睐的区域，之前区域也推出了7宗限竞房地块，再加上临近的孙河也有数千套限竞房入市或待售。您认为这些限竞房项目会给中央别墅区带来怎样的影响？

郭子威：其实，分析去年推出的7宗限竞房地块不难发现，其中并没有真正位于纯中央别墅区的地块。从市场供应来说，目前中央别墅区可售别墅基本卖完了，仅存留部分洋房公寓，区域楼市的纯商品房处于持续去库存阶段，且供小于求。

可以说，包括誉天下所在的中央别墅区核心板块，受限竞房、共有产权房入市影响并不会很大。无论是未来发展还是价格走向，相对还是有一定稳定性。利好还是很明显的，尤其是环境方面。

孙河作为新崛起的高端别墅区，如果单纯是别墅产品的话，居住人数有限，不利于推动商业配套的发展。因此，从长远来看，孙河推出限竞房可以使区域有多样化房源和人群，对整个区域综合开发也是一种利好。

记者：提到中央别墅区的发展，就不得不说誉天下过去十二年的开发历程。如今誉天下即将收官，回顾过去，您会如何总结誉天下给中央别墅区乃至整个北京楼市带来的积极作用？

郭子威：长江实业进入中央别墅区已经超过十二年，我们在前期摸索阶段也面临不同操盘模式的调整，毕竟北京客群不同、市场不同。

总结来看，誉天下的操盘经验，对于北京市场还是有一定参考价值的。比如，当时别墅很少摇号，而我们为了让每一个客户都有公平选择的机会，率先在别墅销售中采取了摇号的方式，避免出现不公平情况。

又比如，考虑到不同景观效果会让客户难以取舍，延长选房时间，这种情况下，我们采取了“一口价”的定价方式，将差不多景观范围内的房源标定相同价格，让客户在选房过程中，可以根据自身资金情况，以最快迅速选择心目中最喜欢、CP值最佳的房子。

另外，我们除了根据香港模式经验提供基础管理之外，还增加了更多人性化的管理，确保客户可以无时无刻地获得最贴心的细节服务。

特别值得说的是，誉天下在十二年开发销售期间，没有出现过严重质量问题，包括精装修。这也得益于我们团队特别针对北京项目，在验收方面做了相应调整，比香港又增加了一层验收，以确保整个项目品质可以控制在一个稳定的水平。

所以，很多业主住进来后感觉很舒适，这也是为什么誉天下的入住率可以超过70%，并且后期产品有很大比例“老带新”客户的原因。

记者：我们关注到誉天下即将推出的400多套收官房源主要是以120平米精装修三居为主，并且价格相比之前，几乎没有涨幅。这样的产品和定价策略，长江实业是如何考虑的？

郭子威：3月份即将开售的这400多套盛寓房源，是综合考虑到区域居住特质和改善型客户需求打造的产品。

一方面，中央别墅区舒适、高端的居住氛围是很多购房者都为之向往的，如果在这里提供小于100平米的产品，很难满足改善型客户对于生活空间、居住环境的要求。

另一方面，二胎政策使得不少家庭人口结构发生变化，100平米以下的小三居只能满足一段时间内的居住所需。

盛寓120平米三室二厅公寓，迎合的正是有舒适居住要求、希望一步到位的改善型客群。

同时，我们依然保留了精装修交付，也是希望购房者入住后就可以有一个相对安静的生活环境和很好的居住体验。

而说到定价，我们的价格也是按照长江实业一贯以来的低调策略，根据市场涨幅变化，以一个非常贴合目前北京平均房价水平的价格入市。这也再次说明了，我们的定价并不是为了挑战自身，或是将盈利放在首位，而是希望给客户传递“平稳”的讯息，让购房者可以用相对较低总价，享受到中央别墅区舒适居住环境。

并且，考虑到不少改善型客户都是“卖旧买新”，置换成交时间相对较长，我们还特别采取了灵活的付款方式，客户在正常支付40%首付之后，可以等到2020年房屋交付时再结清尾款，留给客户充分的时间去筹备资金。最大可能地帮助购房者缓解置业压力，让客户的改善居住需求可以真正得以实现。