楼市温度微微升 监管层出手稳预期

北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示，近期热点楼市升温，一方面是由于外部政策环境松动，市场预期发生改变；另一原因在于，被政策压抑许久的市场需求，正在寻求释放。但如果调控政策没有根本松动，这种释放力度仍然相对有限。

楼市暖春蠢蠢欲动

2019年春节过后，热点城市房地产市场再现升温迹象。一方面，各地落户新政频出，首套房贷利率连续下降，部分城市暗中松绑楼市调控，都成为刺激市场升温的利好消息；另一方面，传统“小阳春”将至，压抑了多时的需求蠢蠢欲动。

据21世纪经济报道了解，在北京周边的河北廊坊等地，为应对“限购令”，部分项目要求购房者先交首付，待有资格时再办理贷款的做法。而恒大拟于近期对所有在售项目住宅(含公寓及写字楼)推出最低9折的优惠措施，目的也在于“收割”市场。

2月25日，中国银保监会副主席王兆星表示，继续紧盯房地产等领域金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。这被认为是稳定市场预期的一种表态。

分析人士普遍指出，当前市场的升温动力较足，“稳预期”是现阶段主要的政策着力点。两会期间，监管层将继续稳预期的表态，而地方版的“一城一策”，则将在两会后陆续出台。

楼市升温动力仍足

春节过后，在紧邻北京市通州区的河北燕郊，很多二手房业主开始惜售，并不断提高房屋价格。受此影响，燕郊再度出现买涨情绪，很多从业者用“躁动”来形容燕郊楼市。

贝壳研究院Real Data数据库显示，2018年10月，燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米，到2019年1月，二手房成交均价已达到18805元/平方米。

长期以来，燕郊楼市始终受益于京津冀协同发展的大背景。此轮上涨的直接诱因在于，北京城市副中心的正式搬迁，以及副中心轨道交通平谷线调整规划——平谷线将在进入燕郊后拆分为两支，其中一支接入城市副中心枢纽站，一条主线到达东坝地区。

与燕郊不同，其他城市的楼市利好，大多来自于户籍新政。比如，湖北省襄阳市公开发布文件，详细规定了有关落户、解决住房、支持创业就业等福利，其中也包括购房支持。比如，对大中专毕业生和退伍军人在襄阳市购买首套和二套商品住房的，落实个人住房公积金贷款首付比例和利率优惠政策。南京、广州同样在年初对落户政策进一步放松。

据不完全统计，2019年发布人才引进与落户等政策的城市已接近20个。

21世纪经济报道还了解到，在很多城市，楼市调控政策也悄然松绑。如北京在近期的土地出让中，对部分地块的房屋售价不再做限定。

在信贷层面，央行数据显示，今年1月，以个人房贷为主的住户部门中长期贷款新增6969亿，创下单月新增贷款额的历史新高。而融360的监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，连续两个月回落。

北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示，近期热点楼市升温，一方面是由于外部政策环境松动，市场预期发生改变；另一原因在于，被政策压抑许久的市场需求，正在寻求释放。但如果调控政策没有根本松动，这种释放力度仍然相对有限。

他还表示，进入3月，传统意义上的楼市“小阳春”将至，像恒大的降价一样，房企的各项促销政策也将陆续推出，并对市场预期继续产生影响。

“一城一策”呼之欲出

在这种背景下，近期以来，监管层不断做出表态，稳定市场预期。

2月25日，中国银保监会副主席王兆星出席国新办新闻发布会，他把房地产金融风险列入“下阶段要始终紧盯的几个重要风险领域”，强调要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。

王兆星表示，“要区别对待，实施差异化的房地产信贷政策，对于那些解决住房困难和改善住房条件的，而且自身有财务支付能力的，要继续给予相应贷款支持；而对于那些用来投资的，甚至是用来投机和炒卖的，我们就要实行更严格的贷款标准，有的可能要提高首付比例，有的要调整利率的风险定价。”

部分地方政府也纷纷出台政策，对预期进行管理。2月28日，保定市多个部门联合召开会议，强调规范购房融资行为。“严禁房地产开发企业及中介机构违规提供购房首付融资，不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导其通过其他机构融资支付首付款，不得组织‘众筹’购房。”

两天前，针对部分自媒体称“南京房价突破限价”、“南京调控放松”，南京市官方部门回应称，将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

南京还提及，住房问题关乎国计民生，在房地产市场过热的情况下，根据国家、省和市对房地产市场调控政策规定，南京市在房价过快上涨期间对房价采取一系列稳控措施，防范大起大落风险。根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，自2016年10月以来，南京市发改委表示，该市房价稳控工作实现了调控目标要求。

在住建部确定的今年重点工作“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)中，稳预期是重要方面。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示，由于“小阳春”等因素，每年年初，房地产市场都会有上行动力，市场情绪也容易出现波动。因此，年初也通常是政策表态较为频繁、政策出台较多的时期。

他表示，即将召开的全国两会，将对房地产调控政策做出表态，并奠定全年的政策基调。而在两会期间及之后，地方版的“一城一策”将会出台。

中金公司近期发布的报告指出，尽管中央层面的政策基调大概率保持平稳，但“因城施策”背景下各地方政府可能将拥有更大的调控自主权和宽松空间。预计3月“两会”窗口期部分热点一二线城市将陆续落地和公示其施策具体方案。