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房产O2O平台 先天不良,后天失调?

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2014年,互联网浪潮席卷全国,相继涌现出不少互联网中介平台。这些入局者高举颠覆行业的旗帜,与传统中介展开激烈厮杀,甚至倒逼了传统中介进行改革。

但不到5年时间里,这些曾经火爆一时的地产中介平台却渐渐失去市场份额,甚至销声匿迹。与此同时,在“互联网+房地产”这一链条之上,不少家装O2O平台也相继陷入窘境,其中不乏一些全国知名的平台。上海卫民不动产策画智库负责人蔡为民直言,当前的房产O2O平台,“理论上是先天不良,后天失调”。

对于这些平台来说,未来的方向在哪里?中原地产首席分析师张大伟强调,“造血”很重要:“房地产互联网的创新,不要做既有价值重新分配者,要做未来价值的创造者。”不过,包括某行业排名前10房企高管在内的几位业内人士并不乐观,认为互联网与房地产想要完美结合非常不易,“目前还没有看到这样的完美”。

“风口上的猪”跌落

近日,爱屋吉屋的倒闭事件引发了连番讨论。眼见他楼高起,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了,一声唏嘘,满地鸡毛。

爱屋吉屋并不是个例。在它被各家媒体反复“扒皮”的同时,包括平安好房、好屋中国、房多多、房天下等在内,数个搭上互联网热潮、曾经风头一时无两的互联网中介平台,日子同样不好过。

与爱屋吉屋成立的时间接近,2014年5月,背靠中国平安集团,平安好房正式上线,并喊出“零中介费”和“去中介化”的口号。2015年,平安好房的销售额达到1513亿元,其中互联网金融产品首付贷的规模达到180亿元。中国平安董事马明哲曾经强调,“未来平安将以整个集团之力支持平安好房”。

但如今,平安好房却面临着关门转型的命运:平安好房官方网站显示,自2019年1月11日起,平安好房官网更名为平安城科官网,平安好房网进行调整,平安好房新房、租房频道做关闭处理。原平安好房内部员工透露,公司在2018年底将平安好房改名为平安城科,平安好房的新房和二手房以及租赁业务基本就停止了。其称,改名平安城科后,原平安好房员工被安排重新签订合同,并安排到平安普惠及平安城科等。

其他几家曾经较为知名的房产O2O企业中,自称“全国第一家移动互联网交易服务平台”的房多多,自2014年上半年宣布实现超500亿的交易额之后,至今未公布交易额。2018年传出上市消息但被否认;曾经先后获得腾讯联合创始人曾李青两轮投资共计400万美元的吉屋,目前融资毫无进展;Q房网已在2017年初以38亿卖身国创高新;2017年宣布转型失败之后,房天下目前市值缩水,营收、利润“双降”;2014年7月,好屋中国正式宣布获得软银中国5000万美元的A轮投资,创下当时行业内融资新高纪录,但在2017年9月被明牌珠宝全部收购。

值得注意的是,与互联网中介平台的兴起方式类似,互联网家装平台也曾是“风口上的猪”,巅峰时期曾多达200余家装修公司、设计公司及建材家具商等众多模式的家装平台活跃在市场中。但随着行业流量红利逐渐衰退、且流量的转化成本开始大幅增加,目前互联网家装行业已进入深度调整期。

2018年年初,苹果装饰、实创、一号家居网等大型家装企业先后爆雷。即使是行业“独角兽”的处境也不乐观:土巴兔上市失败,而齐家网自上市至今以来,股价接连走低,市值蒸发。中国消费者协会于今年1月发布的《2018年全国消协组织受理投诉情况分析》报告透露,互联网装修服务公司借助新型技术手段,给消费者带来更便捷、更优惠的假象,在短时间内聚集大量装修预付款后携款跑路现象多发,成为新的投诉热点。例如,2018年11月底,上海大型互联网家装平台优居客宣称解散,多名业主和装修公司组成维权大军,向上海市各区公安机关提出调查请求,至今仍未得到妥善解决。

守住阵地还需“造血”

《华夏时报》记者采访的多名业内专家一致认为,这些房地产互联网平台的消沉甚至倒闭,与其并不成熟的商业模式相关。某行业排名前10房企高管就表示,最主要的还是这些平台的商业模式不成立,没有真正解决客户的痛点和需求。苏宁金融研究院特约研究员江瀚也认为,对于房地产这个重资本行业来说,互联网解决的只有信息不对称这一个问题,“模式的盈利性比较差”。

另一方面,正如江瀚所言,“资本是有毒的”。互联网房产平台的兴起和消亡与资本的推动密切相关:资本给这些房产O2O平台带来了搅动和颠覆行业的梦想,但资本的撤退又将这个梦想摔得粉碎:“一旦有资本市场的风吹草动,特别是最近金融去杠杆的话,必然会导致整个市场或者平台的坍塌。”

此外,亦有“风口已过”的大环境因素。

“互联网企业的风口理论上应该已经过了。原先那种充满想象空间的状况,现在已经遭遇天花板了。”蔡为民强调。

另一个不可忽视的重要因素是,不管是中介还是家装,不仅交易频次低,且都是一个重服务、重体验的生意,无法单纯在线上实现闭环。上海中原地产分析师卢文曦就指出,互联网只是解决信息沟通的一种渠道和手段,中介行业最根本的还是人对人的服务。与其看法一致,58同城安居客首席分析师张波也告诉记者,目前针对房地产的互联网创新依然还是在找房信息的不对称性上做文章,很难直接线下切入交易。用互联网来颠覆现在房产交易的现状目前还未到最合适时点。

至于房产O2O平台未来的出路,张大伟强调,“造血”很重要:“房地产互联网的创新,不要做既有价值重新分配者,要做未来价值的创造者。”

如何才能将互联网的高效率转化为房地产自身强大的壁垒?上述某行业排名前10房企高管认为,这是一个比较大的课题,既有传统思维与互联网思维的融合难题,也有应用场景与需求的匹配难题。“二者完美结合非常不易,目前还没有看到这样的完美”。而蔡为民也坦言,“可以通过什么样的措施方法,至少我目前想不到,因为房产O2O平台的特质很难克服”。

不过,亦有专家认为,守住阵地,做好渠道、细分客户,才是未来方向。

江瀚建议,对于这些陷入困境的互联网房地产平台来说,盈利是最核心的关键节点,因此首先需要设计一个合理的运营盈利模式,同时要有限度地使用杠杆,特别是对于风险投资的杠杆。对于任何一个房地产平台而言,都是重资产运营。如果杠杆加得太高,特别是如果再加上对赌协议,无疑是饮鸩止渴,极有可能出现“自爆”的现象。此外,尽可能地降低自身的运营风险,把风险降到可控范围之内。

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