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多些配套标准,“后公摊时代”才会少些套路

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从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上让房子更“透明”。

近日,《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。2月24日,中国建筑科学研究院相关负责人接受采访时称,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。

这个消息一出来就引发各种解读,有的称马上终结“公摊面积”,有的则说没那么简单。作为方案设计者,中国建筑科学研究院相关负责人称之为“技术规范”,无疑是最权威说法。但我认为,即便是作为不具备法律强制力的技术规范,其也极具导向价值。

  天下苦“公摊面积”久矣

“套内”+“公摊”计价模式源于何处?从新中国成立初期到改革开放前,我国的住房制度很长时间都是实行福利分房,此阶段还不存在公摊面积这一说法。改革开放后,房地产市场逐步实现了市场化,在对住房制度建设的探索过程中,不仅从香港地区引进了“土地招拍挂模式”和“预售制度”,还引进了“套内+公摊”的计价模式。

事实上不论是卖楼花变体过来的预售制度,还是土地招拍挂模式,在某种程度上都存在着一些弊端。而如今“建筑面积”计价方式之所以被广为诟病,实则是因为“公摊面积”水太深。

比如,2010年山东高密某楼盘被曝公摊系数达52%,2017年南京某商住公寓部分户型公摊系数高达58%,去年8月社交媒体上一篇名为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章热传,更是将公摊面积问题上升到了社会层面,掀起了广泛的舆论风波。

其实,公摊面积的问题不过是计价方式问题,如今却演变成了开发商牟利的工具。问题的根源在于,市场信息的不对称,已经导致市场上“败德”行为,经济学中我们称之为信息不对称所引起的道德风险。

近两年,在国家的严厉调控下,一些开发商为了保证利益,便通过做大公摊面积、重复公摊、利用公摊牟利的方式将经济周期波动成本转嫁给消费者。

虽然公摊面积是受政策法规承认的销售计价方式,但是关于公摊面积划分、标准、比例等精细化规定,却仍是空白,这是公摊面积能被开发商大做文章的重要原因。除此之外,缺乏相关专业监管部门的监管、市场信息不对称也是公摊面积成为一些开发商攫取利润法宝的重要原因。

  警惕去公摊面积后,生活质量下降

此次,住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按套内面积进行交易,表明了改革积弊的态度。

正如这一方案的设计者所说,这一做法可以解决两方面的问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题;二是解决住户使用面积不透明的问题。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上让房子更“透明”,有利于消费者权益的保护。

实际上,住建部门并非简单迎合公众,该技术规范具有操作性。国际上通行的房屋交易计价标准通常是“套内所得面积”,香港也在2013年取消了以“建筑面积”计价方式售房,如今更公开表示支持房屋按套内面积进行交易,对公摊面积的态度显而易见。

其实,按“套内面积计价”国内早有实践。早在2002年,重庆就已开始以套内建筑面积作为计价依据,对不按这一依据计价责令整改并处以交易金额5%-10%的罚款。作为“先驱”,重庆给我们的前车之鉴是:首先,以套内计价方式售房,在国内或者说在某些地区是可行的。其次,套内面积计价,需防生活质量下降风险。

需要警惕的是,以套内面积计价,势必会压缩开发商的盈利空间,开发商为了保证利益要么提高单位面积房价,将经济代价间接转嫁给消费者,消费者财富效应未必增加。要么降成本,例如,从建材、绿化、物业等方面找贴补。

住建部在官网发布的意见通知,已经表明国家方面对“公摊面积”的看法,但相关部门需做好配套工作。例如,制定绿地比例等公共面积的计算方式、建材质量、公共服务等相关标准。因为如果这些标准不明晰的话,“公摊面积”或许还会借尸还魂,将其代价最终转嫁到消费者身上。

□盘和林(经济学者)

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