限购三年 商住市场处境艰难

“限购之前，我们楼盘可以卖到61500元/平方米；但现在，我们只能卖3.8万元/平方米。即便是这样，也不好卖。”北京某知名商住楼盘负责人对21世纪经济报道记者表示。自2017年3月26日之后，几乎被市场遗忘的商住市场已经限购近三年，失去投资属性、被去杠杆的商住市场回归了自用功能。

限购前后，商住市场究竟有什么变化？21世纪经济报道记者通过天朗数据库获得的数据显示，2017年3月26日之前（2016年1月1日至2017年3月26日，14个月内）商住公寓市场共成交72636套（月均去化5188套），成交均价31214元/平方米，成交面积491.54万平，成交金额1534.3亿元。

2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。新政相当于对北京市商办项目实行了“一剑封喉”式调控，从销售、购房资格、信贷等全方位“围剿”。3月26日之后（2017年3月27日至2019年1月31日，23个月内）商住公寓市场共成交5738套（对比3月26日前下降92%，月均去化249套），成交均价28816元/平方米（对比3月26日前下降8%），成交面积43.07万平方米，成交金额124.11亿元。

失去投资属性的商住市场

这是一个几乎被人们逐渐淡忘的市场。

所谓商住房（也有称商办物业），是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品。严格来说，这在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。在建设销售过程中，开发商为了快速回笼现金流，将商业性质的产品以打擦边球的方式，改成住宅类产品销售。在北京地价高企，住宅市场日趋豪宅化的当时，商住房由于不限购，总价相对较低，因此，颇受购房者青睐。

然而，“擦边球”的生意并不长久。2017年3月26日开始，北京市针对商住市场出台空前严厉调控政策，不仅明令禁止商业用房改租赁或住宅用房（“商改住”），还要求商办项目最小分割单元不低于500平方米，在建在售商办项目不得出售给个人。更为严厉的是，北京市政府要求二手商办项目出售给个人时，买家需具备等同于住宅同样条件的购买资格（个人购买应当符合“名下在京无住房和商办类房产记录的”、“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件），且商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。这意味着商办项目购房门槛全面超越普通住宅，甚至成为“零杠杆”产品，流动性基本冻结。

“3·26新政之后（北京）整个商办市场都是冰冻状态，开发商都是放弃的态度。因为新政最核心的内容是不允许个人购买，而公司购买的话，新注册公司是不可能贷款的。所以，从投资属性看，新政不是降杠杆而是完全去掉杠杆。”北京某开发商负责人感慨称。

更多房企更愿意将此称之为“毁灭性打击”。另一房企营销总监则对21世纪经济报道记者表示，如今，商住市场的艰难在于：第一，购房者认为商住并不合法，二手房买卖没有人接盘；第二，不允许贷款意味着无法撬动杠杆，很少有购房者可以一下子拿出那么多现金；第三，很多购房者并不认可通过注册公司这一方式购买房产；第四，失去了投资属性。

21世纪经济报道记者针对部分二手商住项目在贝壳找房、链家上进行了调研。调研发现，二手商住项目几乎无人问津。北京像素在售二手房共76套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；北京市朝阳区定福庄卡夫卡公社，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共12套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；朝北8080，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共1套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；位于朝阳酒仙桥的新华联丽港，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共13套，90天内成交1套。46.75平方米，成交价格158万，合计33797元/平方米。

那么，调控近三年时间，开发商持有的商住用地究竟如何生存呢？房地产资深业内人士韩乐透露，“政策出台之后，商住市场基本有三个方向：第一种，一些资金不紧张的地产公司，继续保留小户型，为了符合政策规范也一直没推出，即使拿到销售证，可能也没卖，因为确实也不好卖；另外一种，就是当写字楼卖，寻求整售或者整层销售，完全在使用用途上转到符合政策要求的写字楼业态上去销售，这种销售速度会变慢，但也是一种解决途径；还有一小部分，可能就是还保持原来小面积的Loft或者公寓，按照原有的商住用途，慢慢销售。”

开发商“曲线救国”

尽管市场艰难，开发商仍有应对方法。

据韩乐介绍，为了解决商住市场去化难题，有些地产公司通过帮助购房者注册公司来解决购房资质问题。但他表示，这种行为由于仍然是针对以个人居住为目的的购房者，也有打擦边球的嫌疑。

“现在卖出去的房源基本上没有买来用来办公的。我们可以帮助购房者通过注册公司方式购买，注册公司购买就不受限制，如后期需要转手卖的话也比较好卖，因为用公司名购买后期出手的时候不用去房管局缴税，直接在工商公司更名就可以。”某知名商住项目相关销售人士表示。

据该位销售人员介绍，该楼盘仍为层高4.5米的商住公寓。相当于买一层送一层。由于不能贷款，该项目的付款方式可以全款也可以选择分期付款。据介绍，根据客户的付款方式，项目单价在三万五到四万之间，具体的还要看楼栋和楼层，一房一价。如果全款购买，最低价为35000/平方米，分期最低价则为37000/平方米。如果分期，七天内须交20%首付款，一个月内补到30%，其余部分每个月再补，最长八个月补齐全款就可以。

一位号称万科城市之光的销售人员称，北京商住市场目前都以公司名义全款购买。这位销售甚至进一步“乐观”地解释称，“开发商现在已经把每套房需要注册的公司都已经注册好了。购房者购买的时候都不用再去跑去注册公司。由于是公司名义购买，购房者转手时甚至不需要缴纳土地增值税，直接把公司与公寓一起卖掉就可以。现在这种公寓在北京还是好卖的，因为对购房者资质没有苛刻的要求，本地人外地人都可以购买。现在小区整体都已经入住，项目整体已经入住70%。因为这种小户型公寓已经绝版，因此，认可的人特别多。”

韩乐认为，商住限购政策最大的变化就是商住去投资属性。政策出台后，一些专门以投资为目的客户大幅减少。至于之前已经购买的购房者，目前无非就是两种心态：如果着急用钱，就将房价相比市场最高点下浮20%-30%；如果不需要急用钱，购房者可以选择自持，还可以通过出租获得租金的回报。限购之后，也仍然会有购房者愿意选择商住产品。比如，总价低、面积小的商住房，可以满足一些能力有限又没有购房资质的购房者的临时居住需求。当然，由于房价下跌，市场也仍然存在带有投资目的的购房者选择购买商住房。但这部分人属于少数。