起死回“生”：房企开年融资创新高

继2018年年底融资小高峰之后，房企融资再现“开门红”。

同策研究院监测显示，今年1月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。40家监测房企的融资金额在2018年下降后，1月融资总额激增，探底大回升，且创2018年以来融资新高。

仅仅两三个月的时间，房企融资风向开始转变。春节后，房地产企业继续密集融资，最近2天的融资计划已达数十亿美元。据中原地产研究中心数据统计显示，2019年以来，超过90家房企公布了融资计划，合计募集金额超过2100亿元。从1月份销售数据看，大型房企销售压力渐显，使得融资需求进一步攀升；中小房企则面临继续扩大规模的困境，但拿地资金压力较大。

尽管房企融资初现暖春，但业内人士并不乐观。一位融资经理对21世纪经济报道记者表示，“目前房企融资并没有明显回暖。2017年以来，在资管新规影响下，非标融资断崖式下跌。但是从2018年下半年以来，由于非标融资难，经济下行压力加大，因此有所放松。2019年来看，房企融资依然只是略有宽松，总体变化不大。”

借新债还旧债

2018年年底之前，房企融资市场“哀嚎一片“，现在终于拨云见日。据统计，年初以来，几乎每天都有房企发布融资计划。

同策研究院监测显示，2019年1月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。继2018年9月、10月融资金额连续下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑后，2019年1月40家监测房企融资总额开始明显回升。

春节之后，房企仍然密集发布融资计划。2月13日，融创中国发布公告称，于2019年2月12日，融创中国就发行2022年到期的8亿美元7.875%优先票据订立购买协议。在若干完成条件获达成后，本公司将发行本金总额为8亿美元的票据；除非根据票据的条款提前赎回，否则票据将于2022年2月15日到期。票据的发行价将为本金额的100%。票据将自2019年2月15日（包括该日）起按年利率7.875%计息；2月12日，华夏幸福基业股份有限公司公告披露，2月4日，该公司的境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券；同日，正荣地产集团有限公司公告称，拟在联交所发行2.3亿美元2021年到期年息9.8%的优先票据，所得款项净额再次拨付现有债项；2月11日，中国奥园集团股份有限公司发布公告称，公司已发行于2023年到期的2.25亿美元7.95%优先票据。

从这些房企融资计划可以发现，房企特别钟情于境外发债，而数据也佐证了这一点。新年以来，评级为垃圾级的中资房地产公司蜂拥发行美元债。根据Dealogic的数据，1月1日以来，投机级开发商共发债84亿美元，创1996年有统计以来的同期之最。

21世纪经济报道记者注意到，在近期房企发布的融资公告中，基本用途都为现有债务再融资或一般营运资金用途。也就是说，房企融资高峰期主要还是为了借新债还旧债。

58安居客首席分析师张波认为，融资环境变好是外因。全球经济增速放缓，2019年仍然需要相对宽松的货币政策环境，因而全球货币政策将较为宽松，这有利于房企的融资。

不过，张波认为，房企融资需求强烈是重要的内因。“房企自身融资强烈的原因主要有三点，其一是规模化诉求驱动，不进入头部企业阵营生存压力巨大，中型房企则不断渴求自身规模快速增大，同时头部房企也需要保持现有规模；其二是借新还旧，房企整体到期债券规模较大，2019年房企还债规模预计将超过4000亿元，压力之下房企只得选择继续发债；其三是2018年融资严重不足，导致融资压力延续到2019年，根据58安居客房产研究院监测的数据来看，2018年前10个月，有公开数据的80家房企融资总额约9000亿元。”

融资开闸？

未来融资环境会不会进一步放松？

易居房地产研究院副院长杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时表示，监管层对于房企的发债、融资监管有所放松。2017年到2018年的前三季度，楼市调控非常严厉，房企外部融资环境非常紧张。所以，房企发债量相比2016年大幅下滑，2018年的四季度楼市全面降温，楼市降温之后，监管层对于调控政策的态度有所转变，由之前的不断升级转为政策趋稳，对房企的外部融资的监管有所放松。

杨红旭认为，2019年房企的融资量会明显超过2018年，大概也会超过2017年，房企的融资宽松程度应该会低于2016年，但是要比2017年和2018年宽松，所以融资的规模还会进一步扩大。融资扩大之后，部分房企拿地的积极性会有所提高，龙头房企还在拼规模、拼业绩，有钱之后就会加紧拿地。

不过，部分业内人士仍对此不乐观。同策房产咨询研究部总监张宏伟表示，“大型房企有可能还能借到钱，但大部分中小房企仍然很难借到钱，融资额度还是会受到限制；从融资成本来讲，今年很难降，会保持相对高位。此外，在市场下行阶段，金融机构投资开发新的项目也会比较谨慎，尤其是针对三四线城市的一些项目或者有资金链压力的企业。”

张宏伟判断，对市场的影响来讲，因为部分房企融资难以增加，但是又有资金需求，所以企业只能通过加快销售来获得资金，如果加快销售就只能降价，通过降价实现快速回笼资金，通过这种办法来解决资金需求的问题。

中原地产首席分析师张大伟认为，“2019年房地产市场调整的预期非常强烈。这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，以应对未来的还债高峰期。不过，从目前楼市调控政策看，最严格时期已经过去，政策底部逐渐形成。”