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起死回“生”:房企开年融资创新高

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继2018年年底融资小高峰之后,房企融资再现“开门红”。

同策研究院监测显示,今年1月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元,环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。40家监测房企的融资金额在2018年下降后,1月融资总额激增,探底大回升,且创2018年以来融资新高。

仅仅两三个月的时间,房企融资风向开始转变。春节后,房地产企业继续密集融资,最近2天的融资计划已达数十亿美元。据中原地产研究中心数据统计显示,2019年以来,超过90家房企公布了融资计划,合计募集金额超过2100亿元。从1月份销售数据看,大型房企销售压力渐显,使得融资需求进一步攀升;中小房企则面临继续扩大规模的困境,但拿地资金压力较大。

尽管房企融资初现暖春,但业内人士并不乐观。一位融资经理对21世纪经济报道记者表示,“目前房企融资并没有明显回暖。2017年以来,在资管新规影响下,非标融资断崖式下跌。但是从2018年下半年以来,由于非标融资难,经济下行压力加大,因此有所放松。2019年来看,房企融资依然只是略有宽松,总体变化不大。”

借新债还旧债

2018年年底之前,房企融资市场“哀嚎一片“,现在终于拨云见日。据统计,年初以来,几乎每天都有房企发布融资计划。

同策研究院监测显示,2019年1月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元,环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。继2018年9月、10月融资金额连续下滑,11月份有所回暖,12月大幅下滑后,2019年1月40家监测房企融资总额开始明显回升。

春节之后,房企仍然密集发布融资计划。2月13日,融创中国发布公告称,于2019年2月12日,融创中国就发行2022年到期的8亿美元7.875%优先票据订立购买协议。在若干完成条件获达成后,本公司将发行本金总额为8亿美元的票据;除非根据票据的条款提前赎回,否则票据将于2022年2月15日到期。票据的发行价将为本金额的100%。票据将自2019年2月15日(包括该日)起按年利率7.875%计息;2月12日,华夏幸福基业股份有限公司公告披露,2月4日,该公司的境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券;同日,正荣地产集团有限公司公告称,拟在联交所发行2.3亿美元2021年到期年息9.8%的优先票据,所得款项净额再次拨付现有债项;2月11日,中国奥园集团股份有限公司发布公告称,公司已发行于2023年到期的2.25亿美元7.95%优先票据。

从这些房企融资计划可以发现,房企特别钟情于境外发债,而数据也佐证了这一点。新年以来,评级为垃圾级的中资房地产公司蜂拥发行美元债。根据Dealogic的数据,1月1日以来,投机级开发商共发债84亿美元,创1996年有统计以来的同期之最。

21世纪经济报道记者注意到,在近期房企发布的融资公告中,基本用途都为现有债务再融资或一般营运资金用途。也就是说,房企融资高峰期主要还是为了借新债还旧债。

58安居客首席分析师张波认为,融资环境变好是外因。全球经济增速放缓,2019年仍然需要相对宽松的货币政策环境,因而全球货币政策将较为宽松,这有利于房企的融资。

不过,张波认为,房企融资需求强烈是重要的内因。“房企自身融资强烈的原因主要有三点,其一是规模化诉求驱动,不进入头部企业阵营生存压力巨大,中型房企则不断渴求自身规模快速增大,同时头部房企也需要保持现有规模;其二是借新还旧,房企整体到期债券规模较大,2019年房企还债规模预计将超过4000亿元,压力之下房企只得选择继续发债;其三是2018年融资严重不足,导致融资压力延续到2019年,根据58安居客房产研究院监测的数据来看,2018年前10个月,有公开数据的80家房企融资总额约9000亿元。”

融资开闸?

未来融资环境会不会进一步放松?

易居房地产研究院副院长杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时表示,监管层对于房企的发债、融资监管有所放松。2017年到2018年的前三季度,楼市调控非常严厉,房企外部融资环境非常紧张。所以,房企发债量相比2016年大幅下滑,2018年的四季度楼市全面降温,楼市降温之后,监管层对于调控政策的态度有所转变,由之前的不断升级转为政策趋稳,对房企的外部融资的监管有所放松。

杨红旭认为,2019年房企的融资量会明显超过2018年,大概也会超过2017年,房企的融资宽松程度应该会低于2016年,但是要比2017年和2018年宽松,所以融资的规模还会进一步扩大。融资扩大之后,部分房企拿地的积极性会有所提高,龙头房企还在拼规模、拼业绩,有钱之后就会加紧拿地。

不过,部分业内人士仍对此不乐观。同策房产咨询研究部总监张宏伟表示,“大型房企有可能还能借到钱,但大部分中小房企仍然很难借到钱,融资额度还是会受到限制;从融资成本来讲,今年很难降,会保持相对高位。此外,在市场下行阶段,金融机构投资开发新的项目也会比较谨慎,尤其是针对三四线城市的一些项目或者有资金链压力的企业。”

张宏伟判断,对市场的影响来讲,因为部分房企融资难以增加,但是又有资金需求,所以企业只能通过加快销售来获得资金,如果加快销售就只能降价,通过降价实现快速回笼资金,通过这种办法来解决资金需求的问题。

中原地产首席分析师张大伟认为,“2019年房地产市场调整的预期非常强烈。这种情况下,房企更关注资金链的安全,拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资,以应对未来的还债高峰期。不过,从目前楼市调控政策看,最严格时期已经过去,政策底部逐渐形成。”

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