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2019年首月全国楼市成交下行 三季度后有望回温

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1月的市场情况并不能代表全年。但从趋势看,2019年三四季度,一二线城市有望回温。

2019年1月,全国楼市成交同环比均降。据中指院《中国主要城市房地产市场交易情报》,受监测的主要城市1月份成交面积环比下降29.69%,近九成城市环比下降,同比下降10.92%。

分城市类型看,四个一线城市成交面积环比下降38.56%,同比上升0.34%。其中二线代表城市成交面积环比下降28.37%,同比下降8.39%;三线代表城市环比降24.63%,同比下降33.60%。

同策研究院首席分析师张宏伟指出:“1月的市场情况并不能代表全年趋势。但从整体来看,2019年三四季度,一二线城市有望回温。”

分化继续 三线城市降幅最为显著

从成交面积同比数据来看,受监测的城市中,19个城市出现下降,大连、汕头、重庆成交面积下降幅度明显,分别达到58.06%、55.29%和50.66%。而北京同比增加57.11%。

《每日经济新闻》记者注意到,一线城市广州成交环比降幅高达65.17%;而三线城市扬州环比升幅则为20.77%。张宏伟认为,其中既有偶发因素,也有其市场发展逻辑。

1月份广州市商品住宅成交5053套,成交面积54.99万平方米,环比下降65.17%,同比减少9.91%;可售面积863.72万平方米,环比下降1.65%。

对此,张宏伟分析:“广州成交面积环比激增,与年底冲刺销售目标有关。销售量在去年12月份集中释放,再加上春节假期因素,导致其交易面积出现环比下滑。”

“扬州作为一个封闭型市场,并未受到核心城市大幅调整的影响。如果出现某些项目热销,会带动整体销量数据上升。另一方面,春节期间返乡置业的因素也一定程度上推动了三四线城市的成交。但总体而言,扬州也处于逐步调整状态,这种环比回升并不意味着三线城市仍然处于上升阶段。”

全国库存总量下降 杭州降幅明显

截至1月末,中指院监测的主要城市库存总量环比下降1.7%。

值得注意的是,重点监测的9个城市库存总量环比分化明显。其中,杭州降幅较大,近14%;深圳和北京降幅相近,均在7%~10%之间。库存上升的城市中,宁波升幅显著,福州和上海升幅为1%左右。

2010年以来9个代表城市库存水平 来源:CREIS中指数据

从历史情况来看,杭州目前接近库存量历史最低水平,而广州、福州则趋近历史高位,厦门、南京、上海则接近低位。

张宏伟坦言,三四线尤其是非核心城市周边的城市,2019年可能会面临新一轮去库存压力。一方面由于此类城市需求空间有限,大部分市场现在也逐步进入调整状态,这个时候大量供应导致库存量大幅度上升。

“另一方面,全国范围棚改政策的调整,比如山东、河南等省份的三四线城市由于棚改数量降低,对商品住宅的需求量也在同步降低。”

全国土地市场继续降温

2019年1月,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%。

从面积来看,共成交土地8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交面积3031万平方米,环比减少40%,同比减少7%。

1月份,300个城市土地出让金总额3266亿元,同比减少15%,其中各线城市收金总额同环比均有缩水。土地平均溢价率10%,较去年同期下降12个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为10%,较上月增加3个百分点,较去年同期下降14个百分点。

一二线城市第三季度后有望回温

对于2019年走势,张宏伟认为,一二线城市在2019年的表现应该会好于2018年。

“开发企业层面,资金面持续紧张,需要通过议价放量降价的方式冲量。同时,一二线城市目前进入调整阶段,这也是重点降价的一个区域,房企必然也会通过议价放量去冲刺销售目标,带动成交面积上升。”

自2018年下半年以来,一二线城市分批进入调整状态。2019年会否继续延续调整,市场是否有所变化?张宏伟表示,从市场周期角度来看,2019年前三个季度都会处于一个持续调整状态,到了三季度后,特别是四季度,整个交易市场可能会出现适当回温,但并不是上涨。

“这个同比回温也是基于2018年成交下滑、基数较小情况下的回升。”张宏伟补充道。

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