后资源时代的山西小城变迁史：县城的未来在哪里

从凋敝的乡村，到拥挤的县城，再到繁华的省会、甚至一线城市，一部分中国人踏上了阶梯式的购房之旅。

山西省河津市，古称“龙门”，一个地处山西最南部的四线城市，便是众多三四线城市居民购房逐步升级的缩影。

春节期间，21世纪经济报道记者回乡观察到，河津本地人在市区、所属地级市运城买房的需求不断增多，而一部分人也已经在临近的大城市——西安购房置业、落户安家了。

河津有山西的“小江南”之称，加之煤矿等资源丰富，多年来本地居民生活安逸，少有离乡闯荡，但过去几年山西省的煤炭改革、持续的生态和环保整治，以及中国经济整体的降速，河津的经济也受到影响，消费升级变得缓慢。

近年来外出打工的人也越来越多，人口增长几近停滞，隐隐有净流出的迹象。

这样的经济、产业和人口背景，让河津很难培育出一个成熟意义上的房地产市场；而在很多发达的二三线城市二手房也缺少流通的情况下，河津的大部分二手房很难卖出意向价格。

这意味着，未来如果没有类似“大爆炸”式的产业变迁，如果不能快速融入大都市圈，在河津这样的四线城市，阶梯式购房大概还将持续。

买房的升级与变迁

春节亲朋聚会，不免谈到房子的话题，记者感受最强烈的变化之一，就是亲朋友邻在西安买房的增多了。

虽然行政上隶属山西，但实际距离却临近西部中心城市、陕西省省会西安，只有200多公里，而在过去两年，西安大规模放开落户，河津人去西安买房更有理由了。

今年75岁的杨容老人告诉记者，三个子女皆在西安有房。大儿子在西安工作，早早安家置业了；两个女儿虽然工作、家都在河津，却也在西安分别买了两套房，给外出上大学的孩子们备着。

27岁的小樱去年刚结婚，夫妻俩都是从河津去西安发展的年轻人，早年家里买了一套80平米的小房子作为他们的婚房，小樱琢磨着，过两年再买一套大的。

32岁的王竞则在春节陷入了焦虑中。他想在西安买房，但动手晚了些，西安限购了，要求社保必须缴满2年，他正在想办法把户口弄到西安。

而不管是杨容一家、小樱还是王竞，他们都是河津购房大军的“高阶”人群，他们早就在本地拥有了两三套房子；而更多的人，则是想在河津市区或运城地区买房。

在河津市一家银行上班的吴雷说，河津市的新楼盘供应非常少，去年河津新开盘的项目，都是一哄而抢的态势；河津市区的新房单价在全国不算高，4000-5000元/平方米，却是在过去的五六年间从3000元左右涨上来的。

因此，作为县级市的河津，房价已和地级市运城相差无几。

其实河津人都不缺房子住。过去十年间，河津的新农村建设非常红火，围绕市区的多个村镇都有自建楼房，加上更早时候山西铝厂的大批居民楼，很多河津的村民早就住进了楼房，往返市区开车也不过十几二十分钟，但为何还要争抢市区的商品房？

“现在村里结婚都要求在河津买房”、“很多村里没有学校，为了孩子上学都必须去市里，借钱也得买”、“市区商业、教育配套比较成熟，干什么都方便”，本地人给了记者很多理由。在他们眼里，这些也是“刚需”。

于是，河津人的购房路线图变得清晰起来：从自建房到市区商品房，有能力再去西安买房，对很多人来说，这似乎并不难实现；而去北京、深圳这样的一线城市买房，则大多是遥不可及的梦想。

县城的扩张与未来

本地同学程均带记者开车环绕河津市一圈，不堵车的情况下，不到半个小时就可以转完。

这个位于黄河之滨的县城，历史悠久，有众多的名胜古迹，还有曾经的亚洲最大铝厂——山西省铝基地（现属中铝集团），以及几家上市公司。

曾经，河津市区和山西铝厂分隔两地，形成罕见的“双核”城市，但随着近年来铝厂的没落，河津市区成为城市的发展重点，教育、医疗、市政设施、商品房都在市区集中，市区不断扩大，将周围的村庄兼并，耕地与田野越来越少。

但河津的消费还有很大的升级空间。在市区七八年前出现了香江、东星时代两家购物中心后，近年来几乎没有再开业类似的商场。即使是这两家，生意和人气也不见得兴旺。

记者目力所及，入驻的商家中看不到HM、ZARA、优衣库这些快时尚品牌，星巴克、海底捞、必胜客这些很多三四线城市标配的餐饮连锁也没有，仅有的一家肯德基在来了几年之后，也没有引来麦当劳。什么喜茶、奈雪这些网红店更连影子也不见。

河津也仍然谈不上有成熟的房地产市场，每年供应的新楼盘极其有限，而人们的购房热情，只在开盘的那刻被点燃，过后仍然平静。

消费和楼市难以上升的背后，是产业和人口的问题。比如，以前在河津打工的人挺多的，现在变少了；反而本地人这几年去鄂尔多斯等地打工的变多了。

对于那些在西安购房的家庭来说，即使父母辈还在河津，孩子们未来都不大可能回来了。

也似乎因此，河津的房价在过去5年涨了一些后，近一两年进入了平稳的区间。随着人口的恒定，未来房价也难以大幅上涨。

程均对家乡怀有深厚的感情。他和一些有识之士也在研究，在传统的资源型产业受限之外，河津如何发展新的产业、吸引更多的人口？

在更大的范围内，一些人认为河津要融入大都市圈，尤其是以西安为中心的渭南平原的发展，但要突破省域的限制，谈何容易。

就在记者将要离家的时候，注意到刚刚召开的河津市2019年经济工作会议，强调实施三大战略，“生态立市”着力绿植覆盖，“工业强市”着力产业转型，“文化兴市”着力文旅融合。

在保持工业强势的同时，强调生态和文化，河津力图闯出一条后资源时代的城市发展路子。

（文中人物为化名)