1月房企密集融资 中小房企融资难度依然较大

据中原地产研究中心统计，2019年1月份以来，房企融资数据继续大规模上涨。十余天内，多家房企陆续公布融资计划，合计超过30起，总规模超过800亿元。

“大河有水小河满，房企融资成本的降低和去年四季度以来宏观流动性整体放松有关。”58安居客房产研究院首席分析师张波向《华夏时报》记者解释说。不过，包括其在内的多位业内人士公认，尽管近期房企融资环境有所改善，但不代表房企的融资前景就会一直乐观下去。2019年，随着偿债高峰的到来，信贷环境仍将相对紧缩，可能导致房企融资成本的上升压力。在这样的大环境下，中小房企的融资难度依然较大。中国房地产指数研究院院长陈晟直言，“企业要尽快从早、从速去融资”。

房企开年“扎堆”融资

1月16日，正荣地产集团有限公司发布公告称，额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据。同一天，禹洲地产股份有限公司也发布公告称，公司发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据，利率8.625%。而就在这两家公司发布公告的前一天，1月15日，保利集团、富力地产、招商蛇口、华夏幸福等房企更是“扎堆”公布了中期票据、公司债券、超短期融资券等的融资计划。

事实上，1月份以来，这样的情况并不新鲜，几乎每天都有房企公告宣布融资计划。

例如，1月3日，美的置业控股有限公司发布公告称发行10亿元人民币公司债券；1月7日，华侨城集团拟发行20亿元超短期融资券，同日国贸地产拟发行10亿元超短期融资券；1月8日，金地集团发布公告称，董事会审议通过《关于公司发行债务融资工具的议案》，拟向中国银行间市场交易商协会申请新增发行债务融资工具，总规模不超过200亿元，同日大悦城地产透露，公司间接非全资附属公司中粮置业投资有限公司将首期发行规模为不超过人民币30亿元的境内债券；1月9日，龙光地产发布公告称，公司已于港交所发行及上市5000万美元2022年到期年息5.75%的额外票据等。

根据中原地产研究中心统计数据，2019年1月份以来，房企融资数据继续大规模上涨。短短十几天内，除了融创中国、新城控股等企业以外，还有金科股份、力高集团、电建地产等不同梯队阵营的房企陆续公布融资计划，合计超过30起，总规模超过800亿元。

值得注意的是，融资规模增大的同时，1月房企融资难度也有所降低，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。中原地首席分析师张大伟表示，从楼市调控政策看，最严格时期已经过去，政策底部逐渐形成。其透露，从房企近期的融资活动来看，再次出现了企业债利率不足4%的融资，另外包括富力等企业完成了大额度企业债的成功发行。“整体来看，再持续紧张数月过后，当前房地产企业资金情况开始有所缓解。”

偿债压力仍将增大

“我个人觉得房地产企业密集融资是一个很正常的现象，因为每到年末、春节前是各大企业的一个融资难点。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，这主要是为了满足下一年的企业开发计划，以及发放年底薪资福利等方面的需求。而目前商业银行和各个资本市场都处于资金面比较宽松的状态，且金融机构“弹药充足”，所以房地产企业的融资相对而言不是那么难。

张波向《华夏时报》记者指出，“大河有水小河满，房企融资成本的降低和去年四季度以来宏观流动性整体放松有关”。

“在融资环境有所回暖的情况下，房企发债连续两月回升。”克而瑞地产研究中心也表示，2018年12月5日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》，支持优质房企发行企业债。此外，1月4日，央行称中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点，这也被包括平安证券在内的多家研究机构认为是对房企融资环境的进一步改善。

不过，江瀚向记者强调，房企开年即密集融资，并不意味着是今年一年的融资前景都比较乐观：“只能说是在年初进行融资相对比较容易，而当前的资金链也不是特别紧张，也比较宽松。”张波也直言，流动性释放并未直指房地产行业：“可以肯定的是，房企近期发债获批提升不能直接理解为房地产融资出现松动。”

“房企融资发生松动，是为了避免房企整体还款压力所引发的不稳定性。”张波认为，在融资侧有针对性、有重点地适度调整可以有效避免行业出现大规模危机，“短期的融资高峰并不代表对房企侧整体放松，公司债获批增长的确会缓解部分房企的短期资金压力，但从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号，在大概率上依然会维持对于房地产行业资金的严监管。”陈晟提出了类似的看法：“这证明融资有难度，所以企业都要提早在融资方面进行布局。”

值得注意的是，在房企频繁融资的同时，房企的还债高峰已悄然来临。张波向记者透露，根据58安居客房产研究院跟踪监测，2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年还款规模的两倍多。在此背景下，房企生存压力持续增加。惠誉国际评级有限公司近日发布的研报亦指出，2019年将是房企债券到期高峰期，惠誉预计届时国内的信贷环境仍将相对紧缩，这可能导致融资成本上升压力。

中国指数研究院报告指出，随着楼市调控政策的持续深入和金融监管的不放松，土地、资金等稀缺资源的激烈争夺和分化加剧，使房地产公司在规模增长的压力下面临较大的现金流风险，未来随着偿债压力的加大，保持充足的现金流成为关乎生存的关键因素。而与惠誉的看法类似，中指院亦认为，大型房企凭借良好的信誉评级和综合实力，获取资金的能力较强，而部分中小房企融资难度加大，未来将面临较大的流动性压力和债务兑付风险，影响企业的持续发展。

陈晟强调，整体的M2的货币的宽松并不代表房地产企业行业的宽松，小微企业融资普惠也不代表是2019年的房地产小企业有机会，“所以企业要尽快从早、从速去融资”。