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住房租赁REITs有望落地 将助长租公寓获“新生”?

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继长租公寓爆出各类问题后,新年伊始,住房租赁市场迎来一大政策利好。2019年1月,上海证券交易所在新年致辞中表示,进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs(不动产信托基金)试点,加快发展住房租赁REITs。


对于此番政策导向,分析人士指出,作为资产证券化的一种形态,在一段时间内,我国的REITs被赋能于商业地产领域,随着国家推动建立租购并举的住房制度,2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。


问题在于,住房租赁REITs能否打破长租公寓的资金掣肘?与此同时,对于长租公寓企业来讲,一条新的融资渠道摆在眼前,它们又将如何布局?

住房租赁REITs有望落地

不管长租公寓未来如何演变,资本都将参与。实际上,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,尤其面临前期投入大,回收期较长,短期盈利能力难的问题。


其中,集中式长租公寓拿到的物业多是商业、工业物业或地段较偏的住宅物业,来自联讯证券的一份长租公寓研究报告指出,其收益率为10%-20%,10年以内回本。

“从集中式长租公寓来看,资金的成本压力很大,同时市场化租金难以保持项目合理盈利。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。


而分散式长租公寓的利润率则在10%左右,具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。高力国际调研北京6个公寓得出的报告显示,分散式长租公寓的房源均来自租赁房源。


为打破长租公寓的资金掣肘,近一两年,各种背景企业的REITs类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。


来自克而瑞研究中心的报告指出,不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面,发行规模已达107.21亿元,相比2017年快速增长了168%;综合优先级票面利率仅为6.05%。此外,截至2018年底50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿,约860亿待发行,预计随着如此大体量的资金规模不断释放,将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。


从资产证券化的具体方式来看,2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重,融资规模达54亿元。从2018年后已受批但未发行的情况来看,类REITs及ABS的规模相对较大,分别达360亿及300亿,占比分为42%及35%。?


在此背景下,2019年1月,上海证券交易所在新年致辞中表示,进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs(不动产信托基金)试点,加快发展住房租赁REITs。


对于此番政策导向,分析人士指出,作为资产证券化的一种形态,一段时间内,我国的REITs被赋能于商业地产领域,随着国家推动建立租购并举的住房制度,2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。


我国尚处在REITS初级阶段


一个不容忽视的问题是,在过去一段时间,我国发行的REITS产品都是类REITS,而非国际上流行的标准化REITS。细究下来,我国的REITS尚处在初级阶段,正在从类REITS向真正的REITS进行过渡中。


那么,类REITs与真正的REITS区别何在?据悉,国内“类REITs”产品主要以资产支持证券或私募基金为发行载体,具体可分为交易所REITs、公募基金REITs、银行间REITs三类。仅从收益权来看,二者区别很大。我国由于法律法规不完善,在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。而美国、新加坡、香港等成熟市场在REITs收益分配方面有严格规定。


作为具有金融产品属性的REITS,标配有稳定现金流的产品,才是保证未来盈利的标尺,底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。


业内人士称,我国的类REITs如果要发展成为真正的REITs需要政策的多重补给、明晰化。重中之重是建立良好的税收和法治环境。


不过,相比于趋严的专项公司债或银行贷款,发行长租公寓类资产证券化,对于规模长租品牌而言无疑是一种更为有效的融资渠道。房东东公寓学院创办人全雳则提醒道,对于目前的长租公寓企业而言,如果项目本身无法盈利,通过不断高成本融资,那就是饮鸩止渴。长租公寓必须回到居住体验和服务属性,而不能一味追求金融创新。


盈利模式待突破? “二房东”模式走至尽头?


事实上,一个不容忽视的问题是,运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。


“长租公寓面临的问题,罪魁祸首是‘二房东’模式,‘二房东’模式的红利已失去,这一模式也将走到尽头。”在接受记者采访时,新派公寓创始人王戈宏指出,这两年长租公寓机构都很努力,在产品硬件与软件方面都有很大进步,但在“二房东”模式下,企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面,陷入了同质化竞争。


据悉,国内目前公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式。这一模式下,盈利最大的问题在于,相比房价,房租投资回报率偏低,但与此同时,房租跟收入水平相比不低,这导致运营型现金流无法扩张, 回报周期太长。


借鉴国际经验,基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式,帮助客户获得资金回报,从而收取一定的管理费,目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式;另一种是REITs模式,即通过资金收购来改造、运营管理,再做REITs,从而形成资产管理的闭环。


实际上,目前不少长租公寓企业纷纷转型,走向托管模式。在2017年业绩会上,世联行董事长陈劲松就表示,房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。


然而,轻资产托管模式并非易事,公寓的运营管理能力至关重要。“在托管模式中杀出来也需要时间,但模式正确就不会有太大问题。未来建立壁垒的是品牌带来的客户黏性与标签化,同时为资产创造的价值,这才是未来真正竞争的地方。”王戈宏表示。


不过,在广州建方长租总经理甘伟看来,目前轻资产模式可以探讨,但为时尚早,还无法很快形成规模效应。而重资产模式也需要关注收购的资产价格是否足够低,目前也没有成为主流的模式。基于此,甘伟总结称,2019年会是个长租公寓从业人员相对冷静、迷茫的一年,但这并不代表行业会冷清、停滞,“相信会有各种新模式的探讨,毕竟这一行业还是个朝阳行业,才刚刚开始。”

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