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投资3000万却无法盘活民宿?

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(原标题:投资3000万却无法盘活民宿?腾冲开始定制式产权“探险”)

坐落在中国经济地理分野线——“胡焕庸线”最南端的腾冲,也是中国民宿行业发展的一扇窗户。

2014年底,原本在北京工作的何半墅(化名)跟爱人来到了云南省腾冲市,感受到当地淳朴的民风和深厚的人文气息,让两人产生了一种要改变以前快节奏生活方式的冲动,于是就盘算着租下老乡的一间民居,重新装修后做起了民宿。

选择换一种生活方式的何半墅,将做民宿称为一件“有趣的事情”。她说,一路忙过来,也不想闲着。看到和顺古镇这边环境不错,也有一定的客流量,只是大概估算了一下“不会亏钱,能够保证基本生活质量”,就果断做了投资民宿的决定。

她说,由于跟爱人都是独生子女,又决定“丁克”,所以拿出一笔钱去做投资,改变生活方式,也没有太多的负担。

当时,她看中的和顺古镇已经有300多家民宿。

和顺古镇。来源:腾冲政府官网

和顺古镇。来源:腾冲政府官网

从2015年过完春节之后,设计好的民宿开始动工,到后来正式投入运营,至今也有三年多的时间。她告诉第一财经记者,这边的民风还挺淳朴的,老乡们都很有契约精神,租期一般都是跟房东商量,最长的签约租期可达20年。这一点很关键——当民宿发展遇到产权界限,对投资者而言是不可抗拒的风险和难题。

和顺古镇,位于腾冲市,坐中国十大魅力名镇的头把交椅。由于乡村旅游业的勃兴,形成了一个巨大的消费市场,嗅觉灵敏的城市资本及时捕捉到这一信号,纷纷下乡投资民宿,这是投资者情怀背后的另一面。

乡村振兴的时代背景下,面对民宿这种乡村旅游新业态的涌现,一方面中央积极推动实施宅基地“三权分置”的制度设计,保障民宿投资者的合法权益,另一方面为满足农村经济新业态对建设用地的需求,解决产权这个制约民宿发展的最大痛点,地方政府决定采用点状供地的土地出让政策,探索出定制式产权民宿的道路。在近日召开的云南两会上,委员们围绕推进乡村振兴、建设美丽家园,也积极建言献策。

民宿原生态勃兴

在何半墅选择来和顺定居之前,2013年11月,郑乐乐已经租下了一处农家院子做民宿。

原本在郑州做房地产生意的他自述,“比较喜欢到处去玩”,后来受一部影视作品的吸引,到腾冲游玩之后,一下子爱上了这里。在和顺古镇开设了第一家客栈之后,2015年8月,他决定举家搬迁到腾冲定居。他说,“在和顺,除了民宿生意以外,最重要的是,这里有过日子的感觉。不仅仅是一年四季舒适的气候,还有淳朴的民风,这是最能打动我的地方。”

再往前,2011年,杨清跟朋友一道前往腾冲旅游。早先在北京当专业演员的她,除了照顾演艺事业之外,还经营着一家电子商务公司。在前一天夜里的11点,她犹豫着订了去腾冲的机票,而这一举动,基本上也改变了她的人生。

杨清自述,在和顺古镇邂逅了一位愿意以7万元一年出租自家农家院子的老乡之后,第三天就做了租下来的决定,成为外地人到当地做民宿的第一批投资者。

三位民宿投资者的历程,见证了民宿业的飞速发展。据不完全统计,2012年全国的民宿从业者尚不足10万,而2016年从业者已增至近90万人,民宿的发展已经进入了高速路。

具体到腾冲,基础设施的改善是民宿旅游业突飞猛进非常关键的因素。定位为支线旅游机场的腾冲(驼峰)机场,2009年初正式通航,这改变了过去“山间铃响马帮来”的单一陆路交通状况。在此之后,机场通航仅两年,旅客吞吐量就突破了50万人次,2017年达到99.73万人次,2018年11月突破100万人次,成为云南首家跻身民航百万级机场行列的县级机场。

此外,尽管有着民宿、商业开发,但有600多年历史的和顺古镇,仍然保持着原貌,有大量的原住民居住于此。这有赖于政府的作为。

2011年7月,和顺古镇保护管理局成立,对古镇内一切未经审批擅自新、改、扩建的房屋一律视为违法建筑,要求房屋建筑及安装设施,必须与古镇风貌相协调。2018年3月,腾冲市政府通过《和顺古镇民宿管理办法(试行)》,要求民宿发展要坚持统一规划、科学有序,注重品质、体现特色,保护环境、持续利用等原则,实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。

和顺古镇保护管理局常务副局长马智对第一财经记者表示,政府对新建、改扩建的民宿或房屋,有着严格的管控要求,房屋建设应取得合法的土地和房屋使用证明,并经政府部门审批,而且整体建筑风貌应与古镇风貌相协调,保持和延续古镇传统格局,做到修旧如旧、建新如旧。

他说,“这样才会更好地吸引游客来到古镇,听听音乐,发发呆,享受一段宁静的时光,‘偷得浮生半日闲’。”

根据官方统计,截至2018年12月,和顺古镇正式投入运营的客栈有378家,正在建设的有46家。

和顺古镇。来源:腾冲政府官网

和顺古镇。来源:腾冲政府官网

发展后的业态分化

作为第一批到和顺古镇的民宿投资者,杨清见证了和顺古镇的勃兴。她对第一财经记者表示,跟标准化的星级酒店相比,民宿在硬件上是不足的,但可以让每一个游客都觉得很温暖。“这需要店家用心去做,而不仅仅是当成投资。”

回忆起最初做的邓丽君怀旧音乐主题客栈,杨清说,当时古镇的民宿市场价格很低,高端市场存在空白。再加上又没有学过酒店管理,考虑到要是游客太多了,也管理不过来,于是,干脆下功夫把硬件搞起来,就定位高端路线。

她说,“结果没想到,市场反响格外好,经由游客的口耳相传,到2013年的时候,如果不提前一个月,都无法订到房间。”

2015年,她和其他一些客栈经营者自发成立了和顺古镇客栈行业协会,由她担任秘书长。

后来,出于对和顺古建筑的热爱,杨清花了2年时间,按照“修旧如旧”的理念修复了一座始建于民国的老宅,这成为她创办的“坐花醉月”品牌旗下的第三个民宿。这座古宅有1480平方米,为三进院落,七间客房都以邓丽君的两字歌名来命名,充满诗情画意。

最初到和顺考察市场的郑乐乐,曾经带着设计师到高品质民宿去体验。面对“一房难求”的火爆局面,他说,当时的高端民宿少,所以生意特别好做。2014年,正是当地民宿数量快速扩展的阶段,每年以70~80家的数量增加。到目前,高端民宿的市场开始趋于饱和,竞争也开始变得激烈起来。

郑乐乐称,来腾冲做生意的人,其实大多数的人初衷都是一样的,是出于喜欢这里的环境,想留在这里,生意倒是排在第二位的。所以不存在恶性竞争的行为,有些人家的生意平淡一些,甚至一周都没什么客人,也不着急。但接下来,整个市场会出现一种分化,可能造成一种结果,很多以前住宿标准比较低的民居,未来基本上要退出舞台,变成可供租赁的物业。另一方面,随着腾冲旅游业得到外界认知,以及整个城市“康体养生休闲度假目的地”的明确定位,民宿经营者的思路也会根据自身物业条件,比如硬件标准、配套服务,进一步做好市场细分,或主打亲子旅游,或定位承接公司会务,或定位户外运动等。

多年的生活经历,也让郑乐乐切身感受到民宿业主的特征变化。他说,“从地域上来讲,起初来自四川、北京的人最多。现在有了新变化,来自河南、陕西、山西的人增长很明显。而且,从事民宿生意的这一群体,年龄整体偏大,一般都在40岁以上。因为从做生意的角度来讲,如果是同等投入,民宿并不是回报最快的那个,所以不太适合想要挣快钱的年轻人。另外,出于对北方空气质量的担忧,尤其是冬季,他们来到这边是想兼顾生意和生活。”

产权成制约民宿发展的痛点

随着农村经济新业态的涌现,如何盘活和利用长期闲置的宅基地资源,就成为集体土地制度改革的重点。2018年,国家开始探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

业内称,这有利于稳定民宿投资者的预期,也有利于银行等金融部门向民宿业主提供贷款支持。

郑乐乐就提到,“我们在和顺的投资有两三千万元,但这些投资就是纯粹的固定资产,无法拿去银行抵押贷款。”他认为,当前制约民宿发展的最大痛点是,缺乏合适的金融产品来对接。因为在传统金融机构看来,民宿是一种建立在租赁基础上的物业形态,没有产权,是不会为其发放贷款的。但是在和顺古镇的民宿数量本身是有限的,每年在升值的同时,还能贡献稳定的现金流收益,是非常优质的资产。

在杨清看来,要想满足游客的消费升级,一间民宿的投资动辄就是400万~500万元,甚至会达到七八百万元。但这毕竟是在集体土地上、租赁村民的房子所进行的投资建设,本身就是重资产,还没有产权,不能到银行抵押贷款,这不利于民宿业持续发展。

民宿与社区营造资深研究者许路也提到,不少景区、古镇周边的民宿为租约式民宿,面临着租金成本高、转让费高等问题。除此之外,民宿老板常会面临房主涨价或者收回的风险,造成经营困难,民宿老板不敢大力度投资。

2017年3月,腾冲市政府召开民宿大会,与企业联合推出民宿产权定制化产品——界头镇“云水兮”高黎贡民宿小镇项目,该项目是国内第一个以民宿立项的旅游开发项目。

界头镇地处腾冲北部,素有“花原盆地”之称,每年油菜的盛花期,可以观赏到“十万亩花海”。

据了解,此次腾冲民宿大会推出的界头镇近300亩40年产权建设用地+不改变土地性质的配套用地招商,是借鉴了浙江德清等地的点状供地土地出让政策,是一种比较新型的产权定制化模式。

浙江省杭州市临安区河桥古镇积极推进古村落改造和乡村旅游发展。图为“初忆小院”。新华社图

浙江省杭州市临安区河桥古镇积极推进古村落改造和乡村旅游发展。图为“初忆小院”。新华社图

许路称,定制式产权民宿解决了租约风险和经营证照之忧,让业者可以专心做生意。其代价则是对民宿所持有物业的重资产投入,以及存在着后续的公共设施服务及收费,与周边乡村和社区发展关系的问题。

他说,一个旅游目的地及民宿群落的形成,往往是自然而缓慢的积累,逐渐聚合了好玩的元素,才慢慢生成名气,这样的模式恰恰与资本背道而驰。而采用集约式大会战建设的民宿“小区”招商项目,落成后如何吸引旅行者而非观光客,是摆在这种新型业态投资者和经营者面前的一门功课。

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