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小区停车之争:租客和住户之间有平等停车权吗?

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供需之间的巨大落差,使得很多小区的停车问题成了“无解”难题。那么,供需矛盾究竟有无破解之法?小区的停车规则究竟怎样制定才算合理?租客和住户之间究竟有无平等的权利?记者展开了多方调查。


小区停车难,已成为困扰诸多大城市的城市病之一,上海也没有例外。

近日,一段小区停车纠纷又成了火爆视频。只见一位阿姨激动地叫:“请问这24户居民,是朝鲜战场上回来的,还是抗日战争的老兵?如果是,我让车位!”

阿姨所在的小区,一共划有24个停车位,但小区居民有170多户。2015年小区居委会曾召开全体居民大会,确定24户人家先得到固定车位。这位阿姨是一位租客,她质疑现行规则,认为老小区就该谁先进来谁先停。

《上海交通行业发展报告(2018)》显示,2017年底,上海市注册机动车保有量390.5万辆,较上年增长8.5%。而截至2017年6月,全市居住类停车缺口达84.9万个。

供需之间的巨大落差,使得很多小区的停车问题成了“无解”难题。那么,供需矛盾究竟有无破解之法?小区的停车规则究竟怎样制定才算合理?租客和住户之间究竟有无平等的权利?记者展开了多方调查。

共享车位并非易事

遇上高峰时段和恶劣天气,“有门不能出,有家不能回”,曾经是大华地区居民的真实写照。

由于原始规划的落后和管理水平的欠缺,大华地区的交通已无法满足现实需要,通行差、停车难问题成为了居民的投诉热点。

为此,大场镇排摸大华区域内停车矛盾突出的小区,采用的解决之道也颇具普遍性:一是在周边路段设立时段性停车泊位,在宝山交警一中队的支持下,在大华地区增设路面泊位599个;二是通过美丽家园建设改造,在有条件的小区增设停车位;三是推行商圈停车位夜间共享,利用大华虎城APP创建智能停车功能,由虎城拿出160个夜间闲置车位供周边居民夜间停放,实现“错峰停车”。

听起来很不错?然而,新措施实施初期就“遇冷”。不少居民反映时间“碰不上”、价格“不划算”,距离“有点远”:居民停车集中时间在晚上6点到7点,商场8点才能进场停车;小区停车是先到先得,有的居民不需要每天都在外面停车,包月停车服务不划算;有的居民确实有停车需求,但家住在共享停车点的1公里之外,回家有点远。

大场镇再次与大华虎城协调,增设了单次停车服务,操作比较灵活,随用随定,大华虎城商圈的办公楼项目也拿出了部分车位供居民夜间停车,居民6点就能停放,为“摩拜”等共享单车划定了专门的停放区域,居民可以停放好车辆后骑共享单车回家,解决“最后一公里”的尴尬。


交警部门指导大华虎城错峰停车方案

这个案例有了比较美好的结局,但并非所有小区都有这么幸运。记者调查发现,一些小区之所以无法在周边共享车位,主要因为周边道路不具备停车条件、附近没有车位可借或者共享车位离小区较远。还有不少街道以及居委干部表示“协调成本太高,超出自身能力范围”。位于水电路上的一个小区,原本希望借助附近图书馆的地下车位,但最近因为图书馆自身车位紧张,又无法满足居民需求了。

记者了解到,目前上海遵循“总量控制、有限供应、差别管理”的原则,把时段性道路停车场定位为停车矛盾突出地区的“临时性过渡措施”。 针对夜间时段道路停车场的管理问题,在不具备派驻协管员全过程值守收费的夜间时段道路停车路段,停车协管单位主要负责按照计次或包月的方式预收或补收停车费,由所属街镇进一步落实夜间停放车辆的巡查管理。

同济大学城市规划系潘海啸教授认为,针对小区周边道路夜间停车的规定还需细化。在英国,道路普遍可以停车,但是如何停、怎么收费都有一套详细规定。而道路停车场设置只能起到补充、缓解的作用,扩大半径、加大公共停车场的建设才是更有效的措施,这其中居民的观念也需转变。他举例说,“法国巴黎的金融中心有一个很大的停车场,价格合理,很多只有平时上班不用车的居民就把车停在那里,周末坐地铁过去把车开走。”

小区内部挖潜“学问大”

内部挖潜,成为增加车位源头供给的又一个有效方法,不过里面的学问也不少。

经过改造,长宁区一小区的自行车库前绿地成了停车位,车库顶上建了小花园。通过专业设计建成的10个微型景观保留或移栽大树,配种漂亮植物,旧小区成了园林式小区,停车位由原来的90个增加至130个。

小区停车状况得到极大缓解,车库顶上花园的方案有望得到推广。然而,景观停车位的绿化将部分一二楼居民的阳光挡住,居民希望改造绿化。居委会重新召开听证会,在取得居民同意后,对改造图进行重新设计。

在居民区中,这样的情况很多:有车一族希望通过改造增加车位,无车一族希望拥有更多的绿化景观,最终按照民主决议可以找到答案。然而,绿化和车位的真正平衡,却不是简单的“少数服从多数”就可以实现的。

在虹口邮电新村,为了一个违建拆除后的空地如何使用,居委会多次召开联席会议,并多次征求居民意见,最后的方案是兼顾绿化和车位,但车位的数量比开始计划时减少。

另一个内部挖潜的主要办法是增加立体车库。普陀区东新路99弄,由于小区部分房屋还在建设之中,开发商为了更好的出售率,决定自行出资在原先地下车库基础上进行建双层立体停车库,在争取超过89%的业主签字同意改建车库后,原先的200多个停车位增加到400多个停车位,每月停车费由此上涨100元。

不过,增加立体车库也不是那么容易。一位业委会主任告诉记者,自己所在的小区还曾因为立体车库和开放商打过官司。因为立体车库的产权是开发商的,居民只能租不能买,遇到维修等事情居民就不肯掏钱,而这个开放商的项目公司却注销了。

对此,潘海啸建议,小区内部挖潜的前提必须明确,哪些空间是可用的、哪些空间是不可用的,比如消防通道、步行空间是必须留出来的,一些绿化带是要予以保留的,在这个基础之上再进行改造挖潜。而停车问题必须作为系统考虑,单纯增加车位是解决不了问题的,必须真正建立起多要素基础上的平衡机制。其中,小区停车规则的制定,可谓重中之重。

小区停车是否要遵循“先来先停”

事实上,多个小区停车矛盾的爆发,均和小区先前的规则已不适应现状有关。

很多建造时间10年以上的小区,当初制定的规则都是当时有车的业主获得了固定的租用车位,然而10年过去了,小区里有车的业主越来越多,后来有车或搬入的业主意见越来越大,要求更改规则,采取“先来先停”租用车位的呼声越来越高。

康泰新城开发商原有车位195个,小区业主机动车拥有量约2090辆,停车难已成为小区的突出矛盾。为缓解停车难问题,康泰新城党支部、居委会、业委会与复瑞物业,共同制定了康泰新城机动车管理办法及取消小区的固定车位方案,经业主大会表决通过通过机动车管理调整方案并予以实施——

取消小区120个固定车位,采用先到先停的办法;重新梳理了小区机动车的登记情况,现纳入系统的包月车辆约1430辆,临停车辆约450辆,轮候排队需进入车辆管理系统的约210辆;根据小区现有地面车位的情况,对小区机动车进行总量控制。规定非小区业主车辆晚上18:00至第二天凌晨7:00谢绝进入小区(特种车辆除外)。


康泰新城小区停车位扩容

记者调查发现,在近两年重新调整停车规则的小区中,很多都采取了“先来先停”的方式。原因也简单,有车却没有固定车位的业主成了大多数,原先租用固定车位的业主成了少数人。

那么,按照现行的法律规则,是否每个小区的停车都必须遵循“先来先停”原则呢?光大律师事务所高级合伙人吴海告诉记者,首先要明确什么是公共车位。根据《物权法》第七十二条:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务”。也就是说,小区里只要不是专属于某个业主的部位,都属于业主共有部分。除了业主自有(包括开发商持有)的车位以外,其他车位都处在共有部位,属于公共车位。

小区共有部位应该如何管理?根据《物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,小区公共车位如何管理和使用,应由业主共同决定。决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

吴海表示,实践中可以通过业主大会,按照法律规定的比例由业主通过对于公共车位的使用规则。因此,在小区内是否实行“先到先停”原则,属于业主共同决定的事项,即由居住在该小区的业主依据《物权法》和《物业管理条例》的规定制定规则,并非每个小区必须一致。

对此,复旦大学国际关系与公共事务学院教授刘建军认为,对于停车难的小区,成立停车自治小组,建立符合大多数人利益的公约,而“先来先停”原则因为满足了最大程度的共享,成为趋势也是自然的。

不过,由于规则变动导致的原有车主利益受损问题,专家建议可以采取适当补偿机制,以此在既有机制上平稳过渡,从而减少矛盾冲突。毕竟,共识的形成并非一蹴而就。

租客和住户有无平等停车权

小区停车规则的另一个矛盾焦点,集中在租客停车权利上。

闵行区莲花路附近的一个小区,地面车位600余个,地下车位近300个,相对于1780户业主,停车位数量先天不足。在这样的情况下,最先入住的部分老业主与物业沟通后将一些地面车位固定了下来,且当时小区对外来车辆停车收费标准较低,更加剧了小区停车难。

新业委会成立后不久,从公平的角度出发,对小区的机动车停车管理办法做了调整:要求业主“两证”(房产证、驾驶证)统一的第一辆车才能享受业主车辆的停车待遇,按照每月200元收费,其它不符合标准的车辆一律按照每小时10元进行收费,上限为一天80元。

新规惹怒了一部分既得利益的业主,主要是那些将房子出租,或是家有多辆私家车的老住户,但新规给小区带来了切实的收益——新规出台之前,虽然小区内每晚车满为患,物业每个季度上报给业委会的临时停车费仅为9000元,新规实行之后,每个季度的临时停车费变成了7万多元。

记者了解到,根据现行的《物业法》和《物业管理条例》,是否租户与业主享有同样的停车权利等,同样属于业主共同决定的事项,由居住在该小区的业主依据规定制定规则,并非每个小区必须一致。

在实践的过程中,更细化、更人性化的管理规则,往往更受欢迎。在共富二村,小区业委会在大量排摸之后,就专门印制了停车证和免费停车券,停车证又分为了临时停车、租房户和常住居民,65岁以上老人和特殊困难家庭子女探望还可以免费停车两小时。

而根据小区不同的情况,市场化的价格调节手段,也值得尝试。不少小区租用地面车位比地下车位便宜,导致地面车满为患,这个规则是否可以改变?业主第一辆车和第二辆车、第三辆车的停车费是否可以价格不同?租户的停车费是否可以适当上浮,以更好地保障业主权益?大型车因为占地面积大,停车费是否可以高于小型车?……

比制定规则更重要的是遵守规则?

在达安花园,一方面,小区外来车辆多,有“达安社会停车场”之称;另一方面,老物业帮部分业主私装了地锁,加剧了小区停车难。

新的业委会上台后梳理问题,意识到地桩违规,会同居委、物业一起,在现有停车规约授权范围内,修订了临时停车补充办法,花费大量精力完成了“两证”对照登记,为符合要求停车规定的业主车辆发了“临时通行证”。但物业执业不到位,补充条款很快“名存实亡”——地桩锁的拆除工作,起了头就没有了下文;对外来车辆的管理,随着车辆识别后续工作执行不严,再次陷入混乱。

业委会意识到,在小区推进任何事务都不可能离开物业,决定先完成物业选聘和合同签订。目前已完成物业交接。由于小区的车位配比只有1:0.3,难以满足业主停车需求,业委会已着手小区三个停车规约文本的修订,包括拆除违规地锁等,并将召开业主大会表决规约新文本。

很多小区协调停车问题后发现,业主达成共识、业委会形成公约很重要,物业、居委会、业委会“三驾马车”有效联动也不可或缺。居委会利用人头熟的优势,与业委会一同沟通协调居民,物业则是小区停车的管理责任人。

同济大学经济管理学院教授马卫民建议,为规范物业停车管理,由业主委员会与物业管理公司签订《停车管理服务合同》,在合同中明确物业停车服务项目、服务质量标准、停车收益分配等事宜,以保障业主与物业双方的权利与义务,避免纠纷。

此外,强化小区自治管理,就小区停车事宜制定收费管理细则,签订停车管理服务合同,明确停车管理义务与责任;做到停车费收支财务公开,每半年向业主公示,并将大部分按期结转维修资金账户,接受业委会和全体业主的监督,也十分必要。

潘海啸认为,在小区停车问题上,政府能解决什么、居民能解决什么,其中的“边界清晰”很重要。比如,在美国,新建住宅项目设定了停车最低配建标准,但标准根据当地公共交通覆盖而水平变化。在日本,买车时必须出具固定车位证明。固定车位可以是自有,也可以是长期租借。在英国,道路停车有详细的标准规定。这些都是政府从源头上进行的车辆管理。而小区内部停车问题,则要依靠居民自治完成。

在采访中,很多小区业委会和居委会负责人还吐槽了一个实际的问题:由于“三架马车”都没有执法权,小区停车的现行相关规定比较笼统,实际执行中遇到不遵守规则的居民,最为头疼。因此,政府部门在基本的法律框架下,制定针对不同小区停车的分类指导办法,也不失为破解方法之一。

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