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三问泛海融创大交易:卢志强的减法和加法

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近日,泛海控股与融创地产的交易一经宣布,就引起不小的震动。作为近年来地产行业转型最彻底的样本之一,泛海将把京沪两地的地产项目转手给融创,一向善于把握大势的卢志强看来正在将泛海的战略转型进行到底。

这笔交易也让外界生出不少疑问,泛海控股的业务版图横跨地产、金融、战略投资,但地产行业是泛海的“龙兴之地”,北京东风乡、上海董家渡地块更是一线城市不可多得的稀缺资源,泛海控股是否到了“断臂求生”的危急关头?泛海的战略转型是否步入“去地产化”阶段、“轻资产”运营会是泛海的一条康庄大道吗?

变现的正确姿势

这两年是地产金融企业的紧日子,卖牌照者有之、傍大腿式求收购者有之,泛海控股的日子也有点紧,今年仅偿还各项到期债务就有100多亿,另一边,一线城市楼市调控的各种招法不见放松,泛海守着北京、上海的优质地块的金山银山,却有养在深闺难变现的苦恼。

这种难,不仅在于楼市限购、限售、限贷的种种限制,更有“毛地”、“生地”开发中拆迁、规划因素的不可预期,由此带来的开发时间延长、推高财务成本的切肤之痛。若不是泛海控股近年来金融和战略投资板块颇为给力,公司业绩大幅下滑肯定难以避免。

尽管地产行业形势艰难,泛海控股仍有着不少的选项,一是卖金融牌照;二是继续撑到地产行业的春天——这对财力雄厚的泛海并非不可为;三是将地产资源快速变现,并彻底改变传统的地产开发模式。

选项一可能最好找到买家,但这也意味着泛海控股的战略转型的重大挫折;选项二的问题在于,对于大多数中小地产公司而言,以往的那种“春天”也许永远不会来临;选项三很可能是最优的选择,与其辛苦干上几年把面粉变成面包,不如直接将面粉卖给接盘侠,只要价格合适,现金流到手,利润总是要让渡一些的。这不是断臂求生,而是各取所需。

去地产化只是早晚问题

从2014年开始,泛海控股就已经不是一家单一的地产公司,从2018年半年财报看,泛海的地产营收大概只占到总营收的五分之一。

公司公告也写得明白:为打造更为安全优质的上市公司平台,公司计划通过转让上海公司100%股权的方式剥离北京、上海项目。若本次交易顺利实施,公司的资产负债结构将得到实质性改善,公司的负债规模将有所下降,且可获得大额现金回流,有效地缓解公司的现金流压力,提升公司的财务稳健性。同时,公司可聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目,推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。

所谓去地产化,不是不做地产业务,而是放弃那种拿地盖楼的传统模式,这已是行业龙头的共识,但和地产行业中的一些大块头相比,泛海还有金融和战略投资这两手牌,去地产化后的泛海会有更多的战略腾挪空间,仅泛海武汉CBD这个“大武汉”复兴中的标志性项目,就能衍生出产融结合的种种可能。

不知泛海“掌门人”卢志强从什么时候动了对公司传统地产业务开刀的念头,在现在的形势下“去地产化”,或许是顺应了天时地利人和那句老话。

卢志强的减法和加法

在一些人看来,泛海出售核心资产给融创,是卢志强商业生涯的一次低谷。但只要梳理卢志强商业生涯的脉络,就不难发现这位商界大佬一向善于取舍,在减法和加法之间的平衡也成就了卢氏的商业取舍逻辑。

不少人也许还记得,卢志强的商业生涯起于教育培训行业,今天,卢志强会给复旦捐献7亿元助学,但泛海出生的基因就决定了它不可能成为新东方或是学而思。泛海也从来不是执着于高周转以量取胜的地产公司。

创业30多年来,卢志强一直坚持金融、地产、投资这三个大方向。在金融板块,卢志强“留下”了民生银行,对民生保险、海通证券做了“减法”,后来的事实证明机会还是青睐了这位执着的战略家。

与卢志强过往那些做了减法的资产相比,这次交易的资产其实体量并不算特别庞大,但应该不会超过整个泛海体系资产的10%。泛海减去这10%,不至于伤筋动骨,但若将置换出来的财力、物力和人力投入到泛海眼下更迫切的领域,或许将发挥意想不到的效果。

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