还债高峰年来临 房企抢占融资“窗口期”

2019年开年刚至，急着“抱薪救火”的一众房企已经迫不及待地为新一年的融资做准备了。

一方面，他们的融资目光依然瞄准海外发债。如正荣集团、禹洲地产、新城控股、中骏、中国奥园等近日纷纷宣布发行美元票据，票面利率普遍接近甚至超过10%。

1月16日，正荣集团发布公告称，将发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据。同一天，禹洲地产也称计划发行于2022年到期金额为5亿美元，利率为8.625%的优先票据。

此前一天，中骏、新城控股、中国奥园分别发布发行美元票据公告。中骏拟发行5亿美元2021年到期优先票据，年利率为8.75%。

另一方面，想方设法在国内A股市场发债融资仍是实力房企的最佳选择。

根据中原地产研究中心统计，2019年1月份以来，世茂股份(600823)、融创中国、金科股份(000656)、电建地产等多家房企陆续公布融资计划，合计已经超过30起，总规模超过800亿/元，房企融资规模继续上涨。

这是今年以来最早启动融资准备的一批房企，它们或许是赶上了好时机。去年12月，国家发改委支持优质企业直接融资的文件公布后，房企发债融资难度趋于缓和。有房企人士认为，一直以来收紧的融资窗口可能要开一些口子了。

业内人士认为，从刚进新年就申请额度的情况来看，进入规模扩张关键年的大部分房企，其融资端口的需求还在持续加大，而对土地储备和市场扩张的需求，也将进一步增加。在相对宽松的货币政策下，房地产行业资金面也会得到边际改善，但并未出现明显的松动信号。

即便2019年最佳的融资窗口期还未到来，但对于房企而言，资金的饥渴已经容不得他们等待更好时机，提前布局融资渠道抢占资源，一触即发。

开年密集融资?利率再度攀升

《华为的冬天》一文面世至今已18年，虽然华为正在经历其历史上最为严峻的时刻，但还没有迎来真正的冬天；万科也在去年高喊“活下去”，但年度6300亿元的销售回款，说明万科并没有真正地活不下去。

回望2018年，在强监管、去杠杆的政策大环境下，国内楼市开始降温并在总体上归于静淡，眼下市场调整期还未过去，房企对资金的需求依旧不减。

据不完全统计，2018年85家典型房企融资总额11920亿元，同比下降11.09%。进入到2019年，房企便在开年的半个月内抛出了近千亿元的融资计划。

“发债融资是普遍的行业现象，美元票据相对容易些，现在房企并不盲目追求规模竞争，已经变成比拼融资能力了，这直接决定房企生死，通过各种渠道能融到钱才是关键，现金流维稳是首位。从各地释放的信号来看，今年大环境应该会宽松些。”某上述发债房企区域总表示。

1月13日，世茂股份披露2019年公司债券（第一期）发行规模不超20亿元，最终票面利率为4.65%。11日，融创中国公告称拟发行本金总额为6亿美元的票据。金地集团(600383)1月8日发布公告称，拟向中国银行(601988)间市场交易商协会申请新增发行债务融资工具，总规模不超过200亿元。

针对2019年开年开发商密集融资行为，有声音认为，眼下楼市销售逐渐放缓，回款难，而房企前期投资过度，资金需求旺盛，所以增加融资的诉求明显上升。从国家层面来看，大概率上依然会维持对于房地产行业资金的严监管。

同策研究院首席分析师张宏伟表示，当前房企融资最主要途径仍是银行“开发贷”，其他融资渠道基本上全收窄了。除“开发贷”外，房企还可以发境外债，长租公寓或持有物业的房企可以做一些资产证券化，房企供应链金融ABS，但发行的规模都比较小。

虽然近期房企融资出现回暖，但一个不争的事实是，房企融资成本仍处在高位，且绝大多数企业的融资成本还在上升，并将在未来一段时间内继续维持高位。

近日，当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%，这只是房企融资成本高企的一个缩影。

从房企发行美元债票面利率来看，2018年年初的龙头房企境外融资利率大多在6%左右，此后这一成本在2018年第二季度开始飙升，10月份时票面利率纷纷突破10%，此后仍继续上升。

克而瑞研究中心2018年11月的一份数据显示，2018年11月，房企平均境外债融资成本为11.47%，较前10月境外发债平均成本6.45%增长了5.02个百分点。

穆迪报告亦指出，预计在融资需求的支撑下，中国房地产业未来12个月开发商平均融资成本将继续上升。

“在还款压力下，房企流动性较弱，有着较高再融资需求的房企数量不断增加，这将进一步加剧融资难度，融资成本或再度提高。”有房企人士指出。

融资窗口?并非对所有企业开放

显然，2019年又是一个融资需求旺盛的年头，但2019年的房地产环境仍然乐观不起来。

根据惠誉发布的中国房地产行业2019年信用展望，中国房地产行业2019年展望为负面，销售量会出现温和下降，房价方面，存在刚性需求的一二线城市房价基本保持稳定，但三四线城市可能出现房价下降的现象。

在这样的市场环境中，惠誉认为，大型开发商，尤其是排名前20位的开发商在不能提高杠杆、保持流动性充足的前提下，销售和土地储备补充仍将保持适度增长。但如果房企杠杆率较高，最重要的事情应该是去杠杆，仅补充与销售量相当规模的土地。

而对于小型房企，惠誉认为，这类公司可能面临流动性吃紧、资本耗尽的情况，小房企们将现有项目卖给大房企或者降价是大概率事件。

2019年，面对已经迎来的还债高峰，房企不得不高成本“借新还旧”，自寻出路摆脱资金困局。除在销售端推出各种让利活动加速回款外，有报道称泰禾集团(000732)、佳兆业等房企去年甚至推荐员工购买理财产品。

一方面急于拿地，一方面却不得不面对囊中羞涩的窘境。随着金融形势转暖，2019年房企融资环境是否得到改善成为行业关注的焦点。

2018年10月以来，中央接连发声提振民营经济信心。央行顺势在10月7日出台了新一轮降准新政，在此调结构、减缓经济下行压力的金融政策中，房地产融资形势有所放缓。2018年11月开始，房企发债及获批速度有所提升，这被业内视为金融形势“转暖”信号。2018年12月，发改委明确表态，为资产超过1500亿元、营收超过300亿元的房企，给予债券发行即报即审等便利。

2019年1月4日，央行宣布降准，释放了近8000亿元流动资金，叠加1月14~16日3天逆回购操作，合计“放水”超1.5万亿元，这让房企看到了融资环境松缓的“曙光”。

但来自中央层面对于“房住不炒”三令五申定调之后，也让更多人看清楚此轮房地产调控中，中央对于抑制房地产投资投机和挤压楼市泡沫的决心。

某股份制银行地产信贷部主管表示，过去央行“放水”之后，房地产调控政策就马上放松了，过去货币宽松之后，中央也对房地产市场不再进行表态，因为“放水”就是要稳增长。但2019年因城施策，调控目标就是稳房价，所以房地产很难沾到货币适度宽松的光。

更多的业内人士不再盲目乐观，他们更倾向于，融资窗口期并非对所有房企都放开，房企间分化会日益明显，龙头房企尚有“御寒”能力，继续在土地市场积极拿地；而不少中小房企则面临着“生死考验”。