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伍戈:房贷利率拐点已现 楼市下半年或企稳

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房地产市场,是一个我们既熟悉又陌生的领域,不管做市场研究还是做政策研究,它的难点在于数据多、类别多、链条长,因此很难找到主要矛盾。正所谓“成也萧何败也萧何”,找到“萧何”才是最关键的。对于房地产问题,厘清边际变化或者这一轮调控与过去的不同之处,对预判经济、未来投资将有所帮助。

本轮房地产调控与过去的不同之处

与以往相比,始于2016年9月的本轮房地产市场调控呈现出一些不同特点。过去两年多,全国的房价同比增速是下降的,只是不同区域(如一二三四线城市)的房价下降幅度不一样。由此可见,本轮调控对房价上涨起到了一定的抑制作用。过去,一旦调控房价,房地产投资也会随之下降,但2016年以来的这一轮调控过程中,房地产投资却相当稳健,而且相当有韧性。

为什么这一轮调控使房价回落,而房地产投资总体却保有韧性?客观上而言,并不是建安投资有韧性,建安投资随着房屋销售面积的下滑也在持续回落,而是与土地购置有很大的关系。最近一年多,房地产商的土地购置量迅猛增长,这也可能是一个拐点。过去,房地产商的土地购置迅猛发展,与因城施策和去库存有一定的关系。去库存对房地产商的土地购置有很强的吸引力,从历史数据来看,商品房库存去化和房地产购地行为非常相关。

由此可以看出,一方面房地产商很悲观,因为销售持续下滑;另一方面房地产商又看到商品房库存处于低位,物以稀为贵、奇货可居,所以房地产商就会加大土地购置。

过去的情况是,房地产市场销售下滑,库存被动累积;而这一轮的情况是,销售下滑过程中,库存实现了完美地去化。在这样的矛盾信息下,房地产商的投资行为和过去相比有很明显的变化。过去的几轮房地产调控没有去库存政策,只是“踩刹车”,而现在是“既踩刹车,又踩油门”。在这样的情况下,房地产商对市场短期悲观,但是对中期或许不那么悲观。

上半年房地产市场寒意明显,下半年将企稳

当前,去库存政策已经发生了非常明显的变化,包括央行和国开行对棚改货币化的态度也发生了变化,未来一段时间棚改货币化安置将明显下降。这使去库存可能会往相反的方向发展,即库存被动累积。如果库存出现被动累积,会打压房地产商购地的积极性。现在我们已经看到全国范围内库存累积的趋势,在2018年高基数的情况下,2019年房地产开发商的土地购置热情可能会较快降温,房地产动能下降会很显著。

但另一方面,建安投资反而没有那么悲观。因为影响房地产销售和建安更重要的因素是房贷利率,而房贷利率具有前瞻性,可以领先于房屋销售和建安投资情况。2018年春节后,银行间市场利率就持续下行,银行间市场宽松没有很好地传导到实体经济里面,社融还处于低位没有企稳,但从资金价格角度来看,这种利率传导正在发生作用。从这一轮调控大概看得出来,银行间市场利率大概领先房贷利率七个月左右。

最近,有一些省份的房贷利率边际下滑增多。央行近期货币政策报告也显示贷款加权平均利率已经开始下降,这种下降具有拐点性质。过去两年贷款加权平均利率都持续上升,房贷利率也持续上升,现在出现了非常关键的拐点性变化。

如果房贷利率出现调整,或者说出现了拐点,意味着什么?利率跟销售相关,销售跟建安相关,这对未来一段时间的房地产销售会起到非常积极的作用。

对2019年而言,上半年房地产投资下行的幅度可能比较大,因为土地投资急剧下降,但随着房贷利率发生变化及销售与建安投资的企稳,全年房地产投资同比增速估算大概在5%-7%的范围。虽然与2018年相比有所下降,但是和历史上最严峻时期相比,其实也不是那么严峻。现在房地产市场已经进入冬天,只不过上半年这个冬意会很显著,但到下半年会有所减缓。

房地产政策要因城施策调整,但是如何因城施策很关键。客观上,我们既想适当放松调控,又不想让房价上涨。但房价坚决不上涨,开发商就没有动力去投资。作为房地产市场的真正供给者,房地产商非常关键,熨平房价的前提是,房地产商能够很好地提供供给。我认为,因城施策可能要提高对于部分人口流入城市房价的容忍度。虽然大家都觉得房价过高,但对于人口持续流入的城市,对于有刚性需求的城市,应酌情考虑市场供求之间的动态变化,房价的容忍度还需要适当提升,但要严格禁止投机炒作。

作者伍戈 系华融证券股份有限公司首席经济学家 总经理助理

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