新增5城试点 集体建设用地改革再深入

继第一批13个试点城市后，集体建设用地租赁住房试点再扩容。

1月16日，自然资源部发函，原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

在“房住不炒”定位下，又一批城市拓宽租赁住房供应渠道。此次试点的5个城市，2018年房价涨幅均较快。业内专家认为，此举可缓解租赁市场供需矛盾，继而分流购房需求，对冲房价上涨。

新增5城加入试点队伍

1月16日，自然资源部网站挂出《自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

意见函要求，尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。户型以90平方米以下中小户型为主。

同时，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。

5城再加入，业内专家认为集体建设用地租赁住房试点进入2.0版本。

此前，原国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，分别为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。

试点进一步放宽，证明集体建设用地建租赁房这条路是正确的，可以向全国推广。

所谓集体建设用地，在地方改革试点实践中，普遍指具有生产经营性质的农村建设用地。在广大农村，这类土地或闲置荒废、或低价出租，给集体经济带来的效益微乎其微。

而在集体建设用地上建设租赁住宅，用地成本更低，供应规模也较大，由此成为一线城市和强二线城市在探索发展租赁住房市场中的主要举措。

“从试点城市的选取看，首批入选城市均是流动人口规模相对大，租赁市场需求比较旺盛。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说，新增的5个城市在2018年房价涨幅均较快，发展租赁住房试点可在一定程度上对冲房价上涨。

利好租房市场

2018年，一线城市在试点工作中均有突破。

广州于9月份通过《集体用地建设租赁住房试点项目控制性详细规划》，4个建设条件成熟的村留用地地块、率先落实规划指标后可以开始建设。

10月份，上海松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块以1.25亿元价格成交，这是上海首次通过土地市场推出的集体土地入市建设租赁住宅项目。此后该镇又推一宗，以8581万元价格成交，建设租赁住房不低于549套。

行至北京，12月底，大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告，出让宗地将建设共有产权住房。此举被认为是集体土地使用改革的一大步，直接作用于北京楼市供需。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，由于集体土地成本可控，整体租金水平可以得到合理控制，此次试点新增5城，将会利好城市租房市场，对稳定城市房屋租金起到有效作用。

对村集体来说，推进农村集体用地建设租赁住房，本质是盘活部分农村集体建设用地资源，实现土地资源开发和农村经济振兴。村集体将直接找开发商对接，建设租赁住房，享受房租收益。

而从需求端看，大量土地不经过招拍挂进入市场，无形中增加租赁住房的供给。短期内租金上涨的势头将得以延缓，缓解租客的房租压力。“集体土地性质的租赁住房在整体租赁市场中占比扩大，对于整个租赁市场租金价格的拉低，能够起到有效的示范作用。”郭毅说。

放眼至整体楼市，业内有观点认为，随着租赁住房建设的大量供给，房价上涨的态势将得到对冲。但在郭毅看来，租赁市场和商品房交易市场面对的是不同的客群。

“集体建设用地建租赁住房，短期可以分流需求，对稳定房价起到一定作用。但长期来看，对楼市作用并没有那么明显。房价稳定的核心还是在于加大城市商品住宅供给，平衡市场供需，从而抑制整个住房消费市场的房价涨幅。”

更多城市有望跟进

集体建设用地建租赁房，离不开土地制度改革的大背景。

2018年年底，《土地管理法修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第七次会议进行初次审议，删去现行《土地管理法》中关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。

在此之前，1998年修订的《土地管理法》规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。也就是，农地变成建设用地，必须实行征地；从事非农建设，必须使用国有土地。

而去年年底修法，取消征收环节，集体经营性建设用地跟国有土地同权，可以直接入市。业内专家认为，此次政策调整对房地产市场影响很大，直接出让使征地成本和环节减少，利好降低土地的基准价格。此类土地后续很大一部分用于租赁用房建设，将利好对高房价的对冲。

“随着全国土地管理法的修改工作推进，后续集体建设用地改革的力度会强化。”严跃进说，目前改革重点在于发展租赁市场，而共有产权住房预计后续也会推进。2019年下半年更多城市有望跟进试点工作，包括西安、济南、苏州等大城市，部分百强县或也有机会进行试点。