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杭州千亩土地小镇开发商资金链断裂 融创33亿接手

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(原标题:33亿元,杭州最大破产资产包成交)

美浓小镇现状。 图片来源阿里拍卖

1月15日,在全球最大在线资产处置平台——阿里拍卖上,一宗起拍价为28亿元的“(破)杭州市萧山区桃北新村资产包”标的,经过51轮竞价,最终被融创鑫恒投资集团有限公司以33.4亿元竞得,创下杭州破产资产包最高成交纪录。

这个桃北新村资产包,正是前些年红极一时的超级大盘“云都美浓小镇”项目。

烂尾已4年的美浓小镇,被融创拿下后,迎来了重生的希望。

曾欲比肩良渚文化村,开发一年多就资金链断裂

“北有良渚文化村,南有美浓小镇”,美浓小镇一度对标良渚文化村,然而良渚文化村历经十余年的精心打造得以成功,雄心勃勃的美浓小镇却在开发一年多就爆出了资金链断裂危机。

美浓小镇位于萧山浦阳镇桃花源景区。根据2013年开发伊始的宏图,美浓小镇规划范围5.3平方公里,住宅建设用地1600亩,一期总建筑面积约100万平方米,是萧山少有的百万平方米大盘。远景规划居住人口约3万人。物业形态包括临湖独院、双拼、多联排屋、养生公寓、花园洋房、景观公寓等。项目于2013年年底首次开盘。

当时,就有业内人士评价说,这是一个建小镇的概念,项目环境是不错,但是“要求开发商必须有很强的资金实力和操盘能力。”

美浓小镇的开发商杭州云都置业有限公司,隶属于浙江云都控股集团,拥有房地产开发二级资质。云都控股集团前身为浙江登峰交通集团,组建于1997年,以交通建设、公路投资起家,后期扩展至休闲度假、景观房产的综合体开发。在美浓小镇这个项目之前,曾在萧山先后开发过位于所前的杭州生态园、天乐云都。

在业内看来,超级大盘操盘不易。一来大盘投资回收周期长,融资需要长期低成本,资金调度要有持续性,这对开发商的财力是重要考验;二来大盘通常远离城市自成一体,需要做商业、医疗、学校等各类配套,这些资源往往需要借政府之力,才能把牌打好,这就需要开发商对城市开发运营有深刻理解;三来大盘的开发通常需要十几年的时间,肯定会经历楼市波动周期,如何踏准每一步节奏,也需要开发商对市场有敏锐的嗅觉。

在杭州,百万平方米体量的超级大盘也有不少,除了良渚文化村,还有翡翠城、新明半岛、天都城、和家园等楼盘,这些楼盘在几轮调控中跌宕起伏,但是美浓小镇却很快出事了。

2015年1月,钱江晚报报道了美浓小镇的资金链危机(详见《钱江晚报》2015年1月30日报道《3015元/m2低价背后:美浓小镇资金链告急》)。彼时,云都置业在美浓小镇项目已经投入了40亿元,但开盘以来只回笼资金10亿元左右,资金缺口巨大。当时云都方面寄希望于杭州某大型国企收购该项目305亩土地,缓和资金压力。但是最终收购事宜没有下文。到了2015年12月,浙江登峰交通集团、浙江云都控股集团等萧山21家企业宣告破产,钱江晚报再次跟踪报道了《没能复制杭州生态园的成功,资产70亿的云都控股何去何从》。

这也应验了业内人士的判断:“超级大盘地价很低,看上去很美,运转不好就是陷阱。”

一拍流拍后降低起拍价,二拍以33.4亿元成交

美浓小镇的烂尾,留下了一摊子的后续问题。

首先,美浓小镇之前符合预售条件的房屋共671套,其中558套已售。这些业主一直在焦虑地等待房子交付。

其次,美浓小镇项目当初是毛地出让,拆迁未完成。在2015年底萧山区法院受理登峰系21家公司破产清算案时,仍有160余户尚未签订拆迁协议,遍布在开发地块上;600余户未履行拆迁协议。也因此,破产期间虽有开发商有意接洽,但了解到地块拆迁未完成这个重大瑕疵后,便知难而退。这也导致项目烂尾后长期无法处置,陷入僵局。

登峰系21家公司破产后,由浙江三家知名律师事务所组成联合管理人,多管齐下,对破产资产包进行处置。一是制定了160余户未签约拆迁户的拆迁政策,到2018年4月底完成了全部拆迁签约工作和部分腾房拆房工作,至此,该地块具备了拍卖的基本条件。二是经过谈判,将3102亩流转土地一并纳入拍卖标的。三是向相关部门争取有利于拍卖的政策。

2018年9月,“(破)杭州市萧山区桃北新村资产包”在阿里拍卖上挂出。根据竞买公告显示:浙江登峰交通集团有限公司、杭州云都置业有限公司、杭州桃花源度假村有限公司所有的位于桃北新村的12宗城镇住宅用地及地上建筑物(567709平方米)、5宗风景名胜设施用地(113551平方米)、2宗公共设施用地及在建工程(33544平方米)、相邻流转土地范围内的做地成本等作为一个资产包整体拍卖。资产包起拍价为32亿元,保证金高达6.4亿元。不过最终无人报名。

知情人士分析,一拍流拍,主要是因为当时杭州土地市场转冷、地块本身仍存在历史遗留问题、部分拆迁债权人有异议等原因。此外,拍卖规定竞买人应是具备房地产开发一级资质的企业或者竞买人股东或出资人包含房地产开发一级资质的企业,这一条件客观上也将很多开发商拒之门外。

根据登峰集团等21家公司管理人的说法,一拍流拍后,相关部门高度关注,并在原有基础上,进一步为愿意接盘的开发商提供更加优惠的政策支持。

等到“(破)杭州市萧山区桃北新村资产包”二度上线时,钱报记者留意到,起拍价下调到28亿元,保证金降到1.4亿元。而且一拍时涉诉房屋23套,二拍时降到了1套,几乎所有涉诉房屋都转化为可售房屋。最终促成了此次二拍的成交。

万科失之交臂,融创会让美浓小镇重生吗

这次二拍的竞得者融创鑫恒投资集团有限公司,据天眼查信息显示,其为融创旗下全资子公司。

此次拍卖的管理人联系人浙江星韵律师事务所郝雪涛律师表示,二拍时,“基本上杭州排得上名次的实力开发商都来咨询过项目情况”。不过,最终只有两家房企报名竞拍,分别是融创和万科。

从这次资产包的拍卖款付款方式来看,自拍卖成交之日起60天内支付全款的50%(不含保证金),在180天内全款到位。这跟在土地市场上拿地的付款期限和方式差不多。

对于拿下美浓小镇,融创自然经过深思熟虑。融创方面告诉钱报记者,首先,“美浓小镇不是单纯的烂尾项目,整个资产包里面1000多亩的建设用地只开发了100多亩,还有大量土地未动工,完全可以当一个全新的项目进行打造。”

其次,美浓小镇拥有5000亩土地,这样的大项目在杭州已经相当稀缺,将为融创提供长期开发的空间。

对于美浓小镇,融创将其定位为大型生态旅居小镇。融创应该会自己操盘,将科创、文旅、产业、商业、教育等资源纳入项目开发运营中。

而最关心融创收购美浓小镇的应该是那500多位已买房的业主。按照拍卖公告中的要求,这些房源将在24个月内交付。

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