贸易争端考验中国商业地产市场韧性 新经济带来新机遇

（原标题：贸易争端考验中国商业地产市场韧性，新经济带来新机遇 —— 世邦魏理仕发布《2019年中国房地产市场展望报告》概要）

2019年1月16日，上海——世邦魏理仕发布《2019年中国房地产市场展望报告》概要，指出今年中国经济下行压力和国际贸易不确定性持续存在，科技发展、消费升级、区域经济和扩大开放政策将为商业地产市场带来新机。

世邦魏理仕预计，中国主要城市写字楼需求增长将稍有放缓，核心区域韧性显现，科技发展、共享办公、和持续开放带来的外资需求将带来新增长点。零售物业在消费企稳的背景下供需持续旺盛，线上线下的融合进一步深化，商场跨界功能升级。全国仓储物流供应有望提升，全国市场表现分化，京津冀、长三角和大湾区三大城市群市场需求将维持稳定增长。大宗投资市场交易金额2018年在外资投资快速增长的推动下创历史新高，预计今年外资将持续活跃，内资投资热度回升，资产端的供给也较为充裕。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“2019年，改革开放将沿着产业升级、区域一体化、制度创新、行业开放等多个方向进一步深化：粤港澳大湾区规划出台、科创板设立、医疗和教育领域扩大开放等大事件都将为面临内外挑战的中国经济带来新的活力。制造业增长和投资的亮点仍将是代表供给侧改革和产业转型升级方向的高科技制造业和战略性新兴产业，而消费增速下滑趋缓并有望企稳，继续担纲经济增长的主引擎。”

优质写字楼市场：城市核心区域主导新增供应，科技赋能和对外开放带来新机遇

2018年写字楼需求呈现前高后低的趋势。TMT和共享办公继续扩张，但受下半年经济增长减速和互联网金融行业动荡的影响，全年新增需求为537万平方米，同比下跌12%。世邦魏理仕对各主要城市产业结构和写字楼租户构成受贸易战的影响程度进行分析，结果显示贸易战对当前写字楼需求的直接影响为10%左右，且一线城市受到的影响较大。

展望2019年，经济增长和贸易环境不确定性并未排除。世邦魏理仕预计全国17个城市的写字楼新增供应有望突破千万平方米，而新增需求总量预计同比小幅下降1.3%至约530万平方米。在需求下滑与持续充沛的新增供应叠加作用下，国内主要城市平均空置率预计在年末将突破20%，二线城市平均空置率料将接近30%。

虽然市场承压，行业积极的一面也正在孕育。人工智能、云计算和物联网等子行业继续高速发展，并通过与金融、制造、零售、医疗、教育和交通等各个经济领域的融合创造出新的商业机会。共享办公作为企业业务单元的解决方案，有望继续被大中型企业纳入长期房地产策略。另一方面，随着中国对外开放的力度进一步加强，新增外商投资及外资金融机构的入驻将为写字楼需求带来新的增长点。

优质零售物业市场：供需两旺，跨界与融合引领新零售

2018年，中美贸易摩擦不断升级，外部不确定性因素明显上升。在此背景下，国内消费对整体中国经济的拉动作用进一步提升。展望2019年，借助内需弹性来稳定经济和削减外部冲击仍是主基调，政府陆续出台的个税改革措施将进一步提振消费市场，世邦魏理仕预计国内消费将保持9%左右的增速。

在继续演进的消费升级进程中，消费者在日趋成熟并持续诉之更多新的需求。在销售渠道上，线上和线下已进入实质性的融合期，纯线上红利触顶，电商全面进驻线下。全渠道战略催生餐饮新型门店需求，比如“堂食+外卖”门店、不设置厨房的“共享餐厅”和智能门店等。在空间运营上，商场不再仅仅是购物的场所，还可以更多地承担娱乐、文化、甚至商务办公等功能；在消费手段上，消费者，连同品牌和商场都会参与到同一场零售新科技革新的浪潮中。

世邦魏理仕预计，2019年全国17个主要城市预计将迎来约760万平方米的新增零售面积，略高于2018年，但考虑到商场延期开业的现象时有发生，实际开业面积预估将与2018年持平。从新增供应的品质来看，近60%的面积由经验开发商运营，略优于2018年（57%）。而2018年新项目平均开业率达85.6%，在租赁需求更多元化的前提下，2019年新项目开业率预计将持平或略优于2018年。然而，优质新项目的吸附力对商圈内的老旧物业持续施压。

仓储物流市场：供应不平衡与需求不确定带来市场表现分化

2018年主要城市高标仓库市场的新增供应和净吸纳量分别为375万平方米和430万平方米，供不应求为2019年的市场走势奠定了良好的基础。2019年全国高标仓库新增供应预计将较2018年有所上升，预计可达到430万平方米，其中重庆、成都二城的新增供应将占到新增供应总量的39%，华东和华南城市供应量继续下降，未来可租面积仍然有限。

在国内消费增速下降和贸易战的影响下，仓储需求将面临更多的不确定性，同时电商自建仓库的陆续竣工交付将在短期内影响部分城市高标仓库市场的租赁需求。在供应不平衡性与需求不确定性的影响下，各城市市场表现将出现分化，京津冀、长三角和大湾区三大城市群将维持稳定的增长，中西部与华北二线城市将面临更多挑战。

2019年基础设施补短板推动的城市群一体化将使城市群内的次增长极城市持续受益，并催生辐射城市群的区域级物流枢纽城市，如京津冀城市群中的石家庄、保定和唐山，长三角城市群的南京、南通和宁波，以及大湾区的中山、珠海和江门。而区域性消费增长也在助力合肥、郑州、贵阳和南昌等新物流枢纽城市的崛起。

投资市场：外商投资持续活跃，资产端供给充裕

2018年，中国大宗商业地产投资金额再创历史新高，达到2,517亿元，同比小幅上涨4%。开发商并购交易增加激活了大宗物业投资市场的买卖两端，而持长期乐观态度的海外投资者在市场价格向理性回归之时也在2018年积极出手。

回顾全年，外资在国内大宗商业地产的投资总额超过700亿人民币，同比增长超过50%。同时，从近期外资地产基金募集资金的情况来看，其活跃的投资需求有望在2019延续。根据世邦魏理仕研究统计，2018年以亚太区为投资目标区域的地产基金亚太区房地产基金募资大幅增长，仅前三季度就达近200亿美元，为2017年全年的169%。2019-2024年间，瞄准中国市场的地产基金可投资总额预计将超过350亿美元（已计入杠杆因素），投资聚焦于增值型和机会型物业。

另一方面，资产端的供给也将较为充裕。2015-2017年期间是国内房地产基金的上一轮高峰，累计收购金额达1,017亿元；若以3年左右为投资期限，2019-2020年期间将是相应的投资到期处置窗口。此外，鉴于“房住不炒”基调下2019年住宅销售增长大概率持续低迷，而当前国内发展商负债率处于80%左右的历史高位，2019年发展商仍有降杠杆轻资产的需求。

2019年，世邦魏理仕建议优先关注一线城市写字楼市场中的增值型物业，租赁面基本稳健的二线城市也具有投资潜力；而位于核心商圈及其边缘的老旧中小型零售物业将受益于共享办公、长租公寓等新热点业态的发展，蕴藏着物业改造及价值提升的投资机会；对于工业物流市场，除一线城市外，京津冀、大湾区等城市群的基建提升也将利好区域内二三线城市。海外投资方面，世邦魏理仕认为2019年中资出境的房地产投资将继续受到抑制，自用以及物流、工业园区、医疗养老等和产业相关的投资值得长期关注。