2018年的融创阶梯 一切尚不能盖棺定论

（原标题：艰难一年 | 融创阶梯）

“我们没有要赶超谁，我们一直是榜样。”孙宏斌一直很有自信。

1月4日，融创发布公告称，2018年全年合约销售额为4649.5亿元（合同销售金额为人民币4608.3亿元，预订销售金额为人民币41.2亿元），同比增长27%。

据观点指数了解，融创中国2018全年的销售目标为4500亿元。据此计算，2018年融创目标完成度约为103%。

融创其实压力不小，与第三名恒大有超过1300亿元的差距，第五名保利也在虎视眈眈，通往第一的路并不好走。

害怕压力显然不是融创的风格，逆市拿地、接盘万达文旅团队、乐视泥淖、金科股争……每一件事情都需要迎难而上。

“就是做生意，肯定有输有赢，如果每件事都赢，那风险控制得非常好。但不可能每件事都赢，有的机会就不是你的。做了10件事，有8件赢了，2件输了，这公司都挺好的。”这就是孙宏斌和融创。

融创的2018年，有赢，也有输，一切尚不能盖棺定论。

融创“争四”

2018年的你追我赶之后，融创和保利的第四之争以前者的胜利落下帷幕。

1月4日，融创公告宣布，2018年全年共实现合约销售金额人民币4649.5亿元（合同销售金额为人民币4608.3亿元，预订销售金额为人民币41.2亿元），同比增长27%，合约销售面积约3056.2万平米，合约销售均价约人民币1.52万元/平米。

公告中显示，2018年，融创中国权益合约销售金额为人民币3289.4亿元，同比增长23%，权益合同销售金额为人民币3262.8亿元，同比增长23%。

按照4500亿元的销售目标计算，2018年融创目标完成度为103%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

下半年通常是融创的销售爆发期，主要因为是其惯例推盘高峰期。2018年，融创同样牢牢把握住“金九银十”的传统销售节点，一举超过保利，稳居行业第四的位置，9月销售额达到全年最高点533.5亿元，10月实现销售额522.4亿元。

当然，与2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%的阶段相比，2018年，在整体行业增速下降的形势之下，融创的销售增幅也所有放缓。

数据来源：企业公告、观点指数整理

但是，对于已经达到一定规模的企业来说，实现高速增长并不容易。而且，从企业高层的言辞中也可以窥探出，融创可能在未来一两年会主动放慢节奏，更多考虑安全性。

“我们是安全第一，这一两年都要把安全放在第一位。未来保持现在的规模难度不大，但增长也很难。”孙宏斌在2018年8月业绩会如是表示。

数据来源：企业公告、观点指数整理

从图中可以清晰地看到融创的进阶史：2011年，融创合同销售金额尚且排在行业第18位；2012年升至第13位；2013年第11位；2014年突入前10；2015年行业排名第9；2016年排名第7；2017年实现销售金额3620亿元，同比增长140%，行业排名第4；2018年保住了第四的位置，开始向前三出发。

两驾马车

在扩张的过程中，深耕一二线核心城市是融创的策略。截至2018上半年，融创总货值3.29万亿中，超过92%的土地储备位于一二线及环一线城市，布局城市74个，远少于恒大的228个和碧桂园的261个。

2018年，融创拿地标准为“IRR高于50%，净利率高于15%”，较2016、2017年拿地标准“IRR高于30%，净利率高于10%”有了明显提升。

与相同规模的企业相比，城市聚焦、并购拿地，融创在发展过程中异常谨慎。

在2016、2017年公开土地市场频出地王的时候，融创选择从过热的招拍挂市场中抽身，寻找二级市场的收并购机会。

截至2018年中期，融创新增土地储备约2920万平米，权益土地储备约1545万平米，平均土地成本为3620元/平米；包括旧改等协议状态的土地，融创土地储备规模达到2.31亿平米，总货值3.29万亿元，超过92%土地集中在一二线及环一线核心城市。

根据融创的计划，下半年在拿地上还将坚持“多看少动”的策略，继续上半年的谨慎策略，坚持高拿地标准，审慎把握土地获取节奏并严格控制规模。

土地储备是发展的粮草，基于对市场的敏锐判断，实际上，2018年公开市场上开始有了一些融创的身影。对融创来说，2018下半年是个拿地的好时机。据观点指数不完全统计，截止目前，融创2018年从公开市场斩获的土储已经达到1654.55万平米。

在调控从严、企业银根收紧的现状下，土地市场降温明显，地块流拍、延期拍卖、底价成交成为常态，“入冬”成了行业的共识。

有市场人士分析称，对于融创此类现金流充裕的龙头房企来说，逆市拿地是必须操作的策略，市场调整期的抄底逻辑一定是对的。只有把握机会拿下低成本、性价比高的地块，未来才会有好的投资回报和收益。

该人士表示，大企业由于项目多、资金链长，回旋余地比小企业大很多，因此不用在市场很热的时候抢“地王”，预计投资、拿地、收并购的机会会一直持续到2019上半年。

事实上，融创2017年收购的万达项目中，也涵盖大部分可供销售住宅项目。2018下半年，这场世纪大交易还在持续，融创直接将万达文旅团队收入囊中。

收购万达文旅项目，是融创布局文旅板块的开端——2017年7月，以438.44亿元收购万达西双版纳、南昌等13个万达文旅项目91%股权；2018年10月，再以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司。

至此，13个万达文旅城的规划设计、建设管理、品牌许可、运营咨询、运营管理等服务，全权由融创负责，融创在万达这场交易中耗资总计501.25亿元。

据观点指数了解，地产主业和文旅板块是融创目前最主要的两块业务。除此之外，孙宏斌在中期业绩会上称，“没有什么多元化业务的考虑了”。

在他看来，这两个板块已经足够，主业弄得好，就没有必要多元化。

据了解，2018年，融创成立了文旅集团，2019年也会有更多文旅城开业。但从效益来看，文旅集团所占营收比例并不高。截止2018年上半年，融创营收构成中，销售住宅及商业物业权重贡献占比95.19%，物业管理收入、文旅业务收入及其他收入总计贡献率不足5%。

兵蚁与白衣

孙宏斌和“白衣骑士”画上等号，渊源来于几场大手笔支援。

作为一名合格的商人，孙宏斌150亿驰援乐视，并不是看在贾跃亭的份上，而是砸在乐视的品牌上。毕竟，融创要转型升级，有一个现成的平台要省事得多。

但当乐视的多米诺骨牌持续发酵，孙宏斌还是不得不愿赌服输。融创2018年披露的业绩公告中，融创对乐视投资计提165亿元减值拨备，即对围绕乐视的全部投资一次性计提损失。

孙宏斌形容这次计提，不是“壮士断臂”，而是“连头都割了”。

即便如此，他依旧没有完全放弃这笔投资。2018年9月，融创以底价7.7亿元接盘乐视控股持有的乐融致新18.38%股权和乐视影业21.8%股权，融创成为乐融致新和乐视影业第一大股东。

持续加注的筹码，融创在乐视投资上的对错损益尚未可知。但在融创的投资上，充满不确定性的又何止一桩两件。

孙宏斌入股金科，用的也是“白衣骑士”的名头。

2016年9月21日，融创间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票907,029,478股，占金科股份扩大后的已发行股份总额约16.96%，认购价为每股人民币4.41元，总代价为约40亿元。

那时候，黄红云夫妇的持股比例为26.58%，牢牢占据实际控制人之位，融创也将此次入股归为“投资”类型，随后金科股价一路走高，宾主尽欢。

好景不长，2016年11月，融创即通过旗下两物业管理公司在二级市场增持金科股份股票共计162,304,282股，占金科股份总股本3.04%。

权益变动完成后，融创中国将合计持有金科股份1,069,333,760股，占金科总股本的20.00%。2017年1月24日，融创将持股比例提升至23.15%；同年5月1日，提高至25%。

直至2018年10月25日，金科股份公告称，孙宏斌一方持有公司股份达到27.6783%，而黄红云一方持有公司股份数占公司总股本的27.6781%，融创中国合计持有公司股份数以0.0002%的极微弱优势超过黄红云先生及其一致行动人，成为金科第一大股东。

时隔两天后，黄红云便宣布与女儿黄斯诗结为一致行动人，合计持有金科股份1,601,515,668股，占总股本的29.9925%，重夺第一大股东之位，逼近要约红线。

事实上，三季度与黄斯诗一同进入十大股东名单的，还有黄红云侄子黄伟，持股比例1.67%，截至目前，黄伟尚未与黄红云正式签署一致行动人协议。但是，鉴于双方亲属关系，外界已基本认定他们是名义上的利益共同体。

如若加上黄伟的持股，黄红云一方实际控制的持股量将达31.6625%，签署一致行动人协议将触发要约收购的条款。

巧妙的安排无处不在。11月18日，金科公告称，董事会同意将已不符合解锁条件的激励对象12人已获授的限制性股票全部予以回购注销。

公告指出，本次回购并注销的已授予限制性股票数量为83.75万股，占目前金科总股本533,971.5816万股的0.016%。本次回购注销完成后，金科股份总数将由533,971.5816万股变更为533,400.8316万股。

在股票回购注销后，黄红云及其一致行动人所持有的股份，占金科股份总股本约30.02%。在获得上市公司控制权的同时，规避要约收购的风险。

孙宏斌一方也在持续买入金科股票，持股比例或已达到29.26%，与持股比例为29.9925%的黄红云一方势均力敌。

相比起拿地开发销售，并购是让融创更进一步的捷径，若能将A股上市的金科控制权握在手中，融创或许就不再是第四。

这场旷日持久的拉锯战，去向不明，胜负未分。