<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

2018年的融创阶梯 一切尚不能盖棺定论

0
分享至

(原标题:艰难一年 | 融创阶梯)

“我们没有要赶超谁,我们一直是榜样。”孙宏斌一直很有自信。

1月4日,融创发布公告称,2018年全年合约销售额为4649.5亿元(合同销售金额为人民币4608.3亿元,预订销售金额为人民币41.2亿元),同比增长27%。

据观点指数了解,融创中国2018全年的销售目标为4500亿元。据此计算,2018年融创目标完成度约为103%。

融创其实压力不小,与第三名恒大有超过1300亿元的差距,第五名保利也在虎视眈眈,通往第一的路并不好走。

害怕压力显然不是融创的风格,逆市拿地、接盘万达文旅团队、乐视泥淖、金科股争……每一件事情都需要迎难而上。

“就是做生意,肯定有输有赢,如果每件事都赢,那风险控制得非常好。但不可能每件事都赢,有的机会就不是你的。做了10件事,有8件赢了,2件输了,这公司都挺好的。”这就是孙宏斌和融创。

融创的2018年,有赢,也有输,一切尚不能盖棺定论。

融创“争四”

2018年的你追我赶之后,融创和保利的第四之争以前者的胜利落下帷幕。

1月4日,融创公告宣布,2018年全年共实现合约销售金额人民币4649.5亿元(合同销售金额为人民币4608.3亿元,预订销售金额为人民币41.2亿元),同比增长27%,合约销售面积约3056.2万平米,合约销售均价约人民币1.52万元/平米。

公告中显示,2018年,融创中国权益合约销售金额为人民币3289.4亿元,同比增长23%,权益合同销售金额为人民币3262.8亿元,同比增长23%。

按照4500亿元的销售目标计算,2018年融创目标完成度为103%。

2018年的融创阶梯 一切尚不能盖棺定论

数据来源:企业公告、观点指数整理

下半年通常是融创的销售爆发期,主要因为是其惯例推盘高峰期。2018年,融创同样牢牢把握住“金九银十”的传统销售节点,一举超过保利,稳居行业第四的位置,9月销售额达到全年最高点533.5亿元,10月实现销售额522.4亿元。

当然,与2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%的阶段相比,2018年,在整体行业增速下降的形势之下,融创的销售增幅也所有放缓。

2018年的融创阶梯 一切尚不能盖棺定论

数据来源:企业公告、观点指数整理

但是,对于已经达到一定规模的企业来说,实现高速增长并不容易。而且,从企业高层的言辞中也可以窥探出,融创可能在未来一两年会主动放慢节奏,更多考虑安全性。

“我们是安全第一,这一两年都要把安全放在第一位。未来保持现在的规模难度不大,但增长也很难。”孙宏斌在2018年8月业绩会如是表示。

2018年的融创阶梯 一切尚不能盖棺定论

数据来源:企业公告、观点指数整理

从图中可以清晰地看到融创的进阶史:2011年,融创合同销售金额尚且排在行业第18位;2012年升至第13位;2013年第11位;2014年突入前10;2015年行业排名第9;2016年排名第7;2017年实现销售金额3620亿元,同比增长140%,行业排名第4;2018年保住了第四的位置,开始向前三出发。

两驾马车

在扩张的过程中,深耕一二线核心城市是融创的策略。截至2018上半年,融创总货值3.29万亿中,超过92%的土地储备位于一二线及环一线城市,布局城市74个,远少于恒大的228个和碧桂园的261个。

2018年,融创拿地标准为“IRR高于50%,净利率高于15%”,较2016、2017年拿地标准“IRR高于30%,净利率高于10%”有了明显提升。

与相同规模的企业相比,城市聚焦、并购拿地,融创在发展过程中异常谨慎。

在2016、2017年公开土地市场频出地王的时候,融创选择从过热的招拍挂市场中抽身,寻找二级市场的收并购机会。

截至2018年中期,融创新增土地储备约2920万平米,权益土地储备约1545万平米,平均土地成本为3620元/平米;包括旧改等协议状态的土地,融创土地储备规模达到2.31亿平米,总货值3.29万亿元,超过92%土地集中在一二线及环一线核心城市。

根据融创的计划,下半年在拿地上还将坚持“多看少动”的策略,继续上半年的谨慎策略,坚持高拿地标准,审慎把握土地获取节奏并严格控制规模。

土地储备是发展的粮草,基于对市场的敏锐判断,实际上,2018年公开市场上开始有了一些融创的身影。对融创来说,2018下半年是个拿地的好时机。据观点指数不完全统计,截止目前,融创2018年从公开市场斩获的土储已经达到1654.55万平米。

在调控从严、企业银根收紧的现状下,土地市场降温明显,地块流拍、延期拍卖、底价成交成为常态,“入冬”成了行业的共识。

有市场人士分析称,对于融创此类现金流充裕的龙头房企来说,逆市拿地是必须操作的策略,市场调整期的抄底逻辑一定是对的。只有把握机会拿下低成本、性价比高的地块,未来才会有好的投资回报和收益。

该人士表示,大企业由于项目多、资金链长,回旋余地比小企业大很多,因此不用在市场很热的时候抢“地王”,预计投资、拿地、收并购的机会会一直持续到2019上半年。

事实上,融创2017年收购的万达项目中,也涵盖大部分可供销售住宅项目。2018下半年,这场世纪大交易还在持续,融创直接将万达文旅团队收入囊中。

收购万达文旅项目,是融创布局文旅板块的开端——2017年7月,以438.44亿元收购万达西双版纳、南昌等13个万达文旅项目91%股权;2018年10月,再以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司。

至此,13个万达文旅城的规划设计、建设管理、品牌许可、运营咨询、运营管理等服务,全权由融创负责,融创在万达这场交易中耗资总计501.25亿元。

据观点指数了解,地产主业和文旅板块是融创目前最主要的两块业务。除此之外,孙宏斌在中期业绩会上称,“没有什么多元化业务的考虑了”。

在他看来,这两个板块已经足够,主业弄得好,就没有必要多元化。

据了解,2018年,融创成立了文旅集团,2019年也会有更多文旅城开业。但从效益来看,文旅集团所占营收比例并不高。截止2018年上半年,融创营收构成中,销售住宅及商业物业权重贡献占比95.19%,物业管理收入、文旅业务收入及其他收入总计贡献率不足5%。

兵蚁与白衣

孙宏斌和“白衣骑士”画上等号,渊源来于几场大手笔支援。

作为一名合格的商人,孙宏斌150亿驰援乐视,并不是看在贾跃亭的份上,而是砸在乐视的品牌上。毕竟,融创要转型升级,有一个现成的平台要省事得多。

但当乐视的多米诺骨牌持续发酵,孙宏斌还是不得不愿赌服输。融创2018年披露的业绩公告中,融创对乐视投资计提165亿元减值拨备,即对围绕乐视的全部投资一次性计提损失。

孙宏斌形容这次计提,不是“壮士断臂”,而是“连头都割了”。

即便如此,他依旧没有完全放弃这笔投资。2018年9月,融创以底价7.7亿元接盘乐视控股持有的乐融致新18.38%股权和乐视影业21.8%股权,融创成为乐融致新和乐视影业第一大股东。

持续加注的筹码,融创在乐视投资上的对错损益尚未可知。但在融创的投资上,充满不确定性的又何止一桩两件。

孙宏斌入股金科,用的也是“白衣骑士”的名头。

2016年9月21日,融创间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票907,029,478股,占金科股份扩大后的已发行股份总额约16.96%,认购价为每股人民币4.41元,总代价为约40亿元。

那时候,黄红云夫妇的持股比例为26.58%,牢牢占据实际控制人之位,融创也将此次入股归为“投资”类型,随后金科股价一路走高,宾主尽欢。

好景不长,2016年11月,融创即通过旗下两物业管理公司在二级市场增持金科股份股票共计162,304,282股,占金科股份总股本3.04%。

权益变动完成后,融创中国将合计持有金科股份1,069,333,760股,占金科总股本的20.00%。2017年1月24日,融创将持股比例提升至23.15%;同年5月1日,提高至25%。

直至2018年10月25日,金科股份公告称,孙宏斌一方持有公司股份达到27.6783%,而黄红云一方持有公司股份数占公司总股本的27.6781%,融创中国合计持有公司股份数以0.0002%的极微弱优势超过黄红云先生及其一致行动人,成为金科第一大股东。

时隔两天后,黄红云便宣布与女儿黄斯诗结为一致行动人,合计持有金科股份1,601,515,668股,占总股本的29.9925%,重夺第一大股东之位,逼近要约红线。

事实上,三季度与黄斯诗一同进入十大股东名单的,还有黄红云侄子黄伟,持股比例1.67%,截至目前,黄伟尚未与黄红云正式签署一致行动人协议。但是,鉴于双方亲属关系,外界已基本认定他们是名义上的利益共同体。

如若加上黄伟的持股,黄红云一方实际控制的持股量将达31.6625%,签署一致行动人协议将触发要约收购的条款。

巧妙的安排无处不在。11月18日,金科公告称,董事会同意将已不符合解锁条件的激励对象12人已获授的限制性股票全部予以回购注销。

公告指出,本次回购并注销的已授予限制性股票数量为83.75万股,占目前金科总股本533,971.5816万股的0.016%。本次回购注销完成后,金科股份总数将由533,971.5816万股变更为533,400.8316万股。

在股票回购注销后,黄红云及其一致行动人所持有的股份,占金科股份总股本约30.02%。在获得上市公司控制权的同时,规避要约收购的风险。

孙宏斌一方也在持续买入金科股票,持股比例或已达到29.26%,与持股比例为29.9925%的黄红云一方势均力敌。

相比起拿地开发销售,并购是让融创更进一步的捷径,若能将A股上市的金科控制权握在手中,融创或许就不再是第四。

这场旷日持久的拉锯战,去向不明,胜负未分。

相关推荐
热点推荐
健康的十大标准!你有几个达标?

健康的十大标准!你有几个达标?

白宸侃片
2024-02-24 12:38:10
88年首输日本,男篮评分出炉,赵继伟最差,胡明轩第4,大秋第1

88年首输日本,男篮评分出炉,赵继伟最差,胡明轩第4,大秋第1

东球弟
2024-02-25 15:39:52
美国王炸级新导航即将问世?只有核爆炸能干扰,会取代GPS吗?

美国王炸级新导航即将问世?只有核爆炸能干扰,会取代GPS吗?

徐德文科学频道
2024-02-24 23:43:03
《狄仁杰之通天玄案》定档2.24,是部能引人入胜的动作悬疑剧

《狄仁杰之通天玄案》定档2.24,是部能引人入胜的动作悬疑剧

世雄聊影视
2024-02-24 01:26:38
90年代,三位港星在马来西亚的合影,那时候的他们青春靓丽!

90年代,三位港星在马来西亚的合影,那时候的他们青春靓丽!

梦想之城
2024-02-25 16:58:01
俄乌战场迎来破局时刻!拿下阿瓦迪夫卡后,俄军下一步要打哪里?

俄乌战场迎来破局时刻!拿下阿瓦迪夫卡后,俄军下一步要打哪里?

神鸟观望
2024-02-19 09:21:51
时隔20年重新恢复!从杭州打“飞的”到上海只用28分钟

时隔20年重新恢复!从杭州打“飞的”到上海只用28分钟

北青网-北京青年报
2024-02-25 13:54:03
夫妻最佳生育年龄出炉,医生:女性超过这个年龄就不建议生孩子了

夫妻最佳生育年龄出炉,医生:女性超过这个年龄就不建议生孩子了

C妈学堂
2024-02-24 21:53:54
A股:历史或将重演,明天不出意外的话,盘面只会按照我的剧本走

A股:历史或将重演,明天不出意外的话,盘面只会按照我的剧本走

青鸟白鸽
2024-02-25 19:19:01
白皙透亮迷人款美女(56)

白皙透亮迷人款美女(56)

娱乐圈酸柠檬
2024-02-25 22:30:11
申花夺冠胜之不武?上港跟队记者暗讽:草皮厚度和洒水量决定成败

申花夺冠胜之不武?上港跟队记者暗讽:草皮厚度和洒水量决定成败

足球大腕
2024-02-25 22:41:59
央视确认:055大驱已具备作战能力

央视确认:055大驱已具备作战能力

郑安琪开心果
2024-02-23 22:49:59
樊振东险被勒布伦双杀,3-2上演大逆转,世界第一如何做到的?

樊振东险被勒布伦双杀,3-2上演大逆转,世界第一如何做到的?

骑马寺的少年
2024-02-25 22:17:36
美媒列出1949年至2024年的NBA代言人,詹姆斯统治NBA多少年?

美媒列出1949年至2024年的NBA代言人,詹姆斯统治NBA多少年?

阿雄侃篮球
2024-02-25 20:29:49
NBA过去5年的总冠军,按实力强弱怎么排?雄鹿最弱,湖人不是最强

NBA过去5年的总冠军,按实力强弱怎么排?雄鹿最弱,湖人不是最强

篮坛扒客
2024-02-25 22:48:31
泉州漳州2名干部被查

泉州漳州2名干部被查

鲁中晨报
2024-02-25 19:13:12
叶檀:复查结果120分将回归社会,肺部有新阴影专家说倾向于炎症

叶檀:复查结果120分将回归社会,肺部有新阴影专家说倾向于炎症

娱乐书坊
2024-02-25 11:25:34
时隔2年!安以轩首次素颜露面,与家人国外旅游不再高调炫富

时隔2年!安以轩首次素颜露面,与家人国外旅游不再高调炫富

娱乐圈酸柠檬
2024-02-23 15:53:39
2024年养老金将迎来20连涨,工龄30年以上能多涨钱吗?

2024年养老金将迎来20连涨,工龄30年以上能多涨钱吗?

暖心人社
2024-02-24 23:18:30
保姆因病过世,老人供她儿子读研究生,临终才知保姆的身份

保姆因病过世,老人供她儿子读研究生,临终才知保姆的身份

户外阿崭
2024-02-25 11:38:59
2024-02-25 23:34:44

上海房产

2024年改善型需求占主导

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

宗庆后光顾十几年的理发店老板:他洗头时也没放松过

头条要闻

宗庆后光顾十几年的理发店老板:他洗头时也没放松过

财经要闻

娃哈哈创始人宗庆后去世 曾3次问鼎首富

体育要闻

88年首败日本,中国男篮到底输在了哪里

娱乐要闻

王阳高斯登顶热搜,一家同框幸福满溢

科技要闻

一代商业宗师宗庆后:缔造娃哈哈千亿帝国

汽车要闻

仰望U9或成中国品牌百万级超跑第二选择

态度原创

艺术
时尚
家居
教育
军事航空

艺术要闻

在成都看「永恒的巴黎」人文摄影大师维利·罗尼摄影展

是谁的时尚启蒙剧重聚了?

家居要闻

精简设计,用美学感知空间

教育要闻

祖冲之数学竞赛,有根号,得数11,咋解

军事要闻

福建海警在金门附近海域开展执法巡查

无障碍浏览 进入关怀版