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杭州1月首拍略显“暖意” 业内:今年仍将大规模推地

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新年伊始,杭州迎来土地供应大爆发。

杭州1月首拍略显“暖意”  业内:今年仍将大规模推地

新年伊始,杭州迎来土地供应大爆发。透明售房网统计数据显示,1月份杭州市区共计划出让31宗地块。1月2日,杭州土地市场新年首拍,当日推出的4宗住宅和商业地块均成功出让,共揽金48.4亿元,综合溢价率11.7%。

“从杭州新年的首拍来看,显示出房企对于杭州市场的良好信心,平稳中略带个别热点或许将成为杭州土地市场的大概率表现。”58安居客首席分析师张波认为。

在浙报传媒地产研究院院长丁建刚看来,综合比较城市的资源和经济活力等要素,以及与房价之间的比值,迄今为止,杭州仍是中国一二线城市中性价比最高的城市之一。无论是从财政需求还是基础设施建设需求判断,2019年,杭州仍将大规模推地,今年乃至未来的土地供应仍将充沛。

新年首拍“热力十足”

根据中国指数研究院及中原地产研究院发布的数据,2018年杭州全市(含桐庐、建德、淳安)土地共收金2501亿元,位列全国第一。

2019年,杭州土拍市场或将延续上一年的火热态势。来自透明售房网的统计数据,截至2018年12月31日,1月份杭州市区(包括主城、余杭、萧山、大江东、富阳、临安)共计划出让31宗地块,其中主城区挂牌26宗地,包含6宗市中心纯住宅地块,余杭区2宗宅地。31宗地块中,涉宅地有11宗,不到推地总量的一半。

作为2019年首次拍出的2块宅地,拱墅区大关单元R21-1地块及江干区笕桥生态公园单元R21-1地块备受青睐。例如,浙报传媒地产研究院透露,本次报名大关地块的房企数量将近15家,“这一报名数量已经有很久没有出现过了”。

土拍结果显示,经过22轮竞价,拱墅区大关单元R21-1地块由竞买人杭州金余商务信息咨询有限公司(金翰)以总价203056万元竞得,楼面价30559元/平方米,溢价率20.11%;而江干区笕桥生态公园单元R21-1地块则经过18轮竞价,最终由竞买人甘肃建总置业发展有限公司以总价171427万元竞得,楼面价23556元/平方米,溢价率11.01%。

不过,两幅宅地虽有一定溢价,但依然无法与去年拍出的同区位类似地块相比。例如,2018年1月19日,毗邻此次拍出的笕桥生态公园单元R21-1地块,龙湖以35.81亿元竞得杭政储出[2017]88号笕桥生态公园单元R21-4地块,楼面价3.12万元/平方米,溢价率50%。

杭州中原地产首席分析师荆海燕认为,“从杭州土地市场表现来看,目前尚处理性”。其举例称,比如大关地块有15家开发商参与,而且很多都是杭州本土或者在杭州发展比较好的开发商,但该地块的地价仍然没有突破板块内最高价格。浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳也认为,“现在土拍价总体以商品房市场价反推来定价,开发商对优质宅地的竞争会有,但基于目前行情,往往是竞争激烈、加价幅度小,最终成交价不会太高”。

目前,四幅已经成交的地块之外,1月份杭州还有27宗地块有待推出。其中1月21日、1月29日及1月30日这3天,将分别出让7幅地块、7幅地块和5幅地块。

土地供应仍将充沛

“此次土拍溢价率能达到两位数,且有多家房企报名竞争,一方面可以看出在优质地块的竞争上,房企还是有明显的拿地积极性;另一方面也与年初房企资金回款到位、相对充裕有关。”易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示。从地块情况来看,此次出让的2幅宅地确实颇具优势。例如,位于运河CBD南区的大关地块有学区及大型商业配套的优势,且所处板块内无在售项目,板块内供不应求状态极其严重。作为对板块存量的一大补充,大关地块的未来竞争优势较大。

“从杭州新年的首拍来看,显示出房企对于杭州市场的良好信心,平稳中略带个别热点或许将成为杭州土地市场的大概率表现。”张波提醒记者,要更为客观看待杭州首拍地价出现溢价,不要过度关注“溢价”本身,而要关注地价是否稳定,不要过度关注某一两块地价水平,而要整体来看城市土拍情况。

对于杭州土地市场后续的发展,多位业内人士表现出了较为一致的乐观,而这份乐观主要建立在对杭州这座城市发展预期的看好。

“2019年乃至未来的杭州土地供应仍将充沛。”丁建刚认为,综合比较城市的资源和经济活力等要素,以及与房价之间的比值,迄今为止,杭州仍是中国一二线城市中性价比最高的城市之一。无论是从财政需求还是基础设施建设需求判断,2019年,杭州仍将大规模推地。

荆海燕指出,2018年杭州土地出让金额全国最高的,可以看出房企对杭州未来发展预期总体向好。“从目前整体市场情况看,一线城市拿地难度比较大,二线被大家看好。而杭州则在二线城市中成为被看好的龙头城市。当然,这也与杭州这两年积极推地有关。因为未来有亚运会,土地财政是基建资金的主要来源。所以,无论是2018年还是2019年,杭州都会是推地积极的城市,政府也会拿出品质较好的土地。”

“杭州属于强二线城市,城市经济实力以及人口的吸聚能力强,因此需求端持续保持较高热度。”张波直言,单从房价方面来看,杭州为代表的强二线城市未来3-5年还很难赶超“北上深”,但一线城市已经逐步由增量市场变成存量市场,随着一手房市场在一线城市的逐步量缩,二线城市将成为商品房的主力市场,也是未来房企的重要战场。

丁建刚补充说,杭州市“两个主中心,七个副中心”的城市格局将进一步形成,10条地铁线路,1条机场快线和5条城际铁路所形成的城市格局和交通格局,将缩小土地级差地租。除拥有特殊稀缺山水资源和稀缺城市资源以外的区域,特别是七个副中心区域核心间的价格梯度将缩小。

严跃进强调,杭州土地市场仍将理性。其认为,随着亚运会的临近,杭州在基础设施建设上的投入较大,而供地节奏加快,溢价率和楼面价有所回落,土地市场的理性回归,有助于楼市平稳健康发展。

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