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WeWork如何“拯救”金地商置?

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(原标题:WeWork如何“拯救”金地商置?Ibase关店后的商业地产盘活)

在商业战场上,就算是“亲儿子”也得明算账。

1月9日,金地商置发布消息,宣布与WeWork达成合作协议,双方将联手打造创造者社区。

该消息指出,双方首个落地合作项目是金地深圳威新软件园,位于深圳南山高新区科技园南区,预计于2019年下半年正式对外营业。

值得注意的是,金地商置旗下联合办公品牌ibase原点(下称:ibase)威新店也位于此。而就在15天前,ibase传出消息,将于1月15日暂停该店的运营。

ibase彼时表示,关店的原因主要由于整体经济形势下行,经营不善,已长期处于亏损状态。在租金无法提升,且出租率持续下滑的情况下,项目想扭亏为盈几无希望。

按照市场信息显示,金地商置与WeWork合作后的租金水平,也将高于ibase一倍有余。

而作为金地集团旗下商业地产及创新业务的平台,金地商置在商业地产运营方面一直没有交出有说服力的表现。试水ibase联合办公受挫之后,距离自己原本的目标似乎更远了。

亏损的ibase

ibase威新店曾有它的高光时刻。

2016年初,作为金地商置旗下共享办公的首个项目,金地商置ibase威新店推出前两周已完成超过50%的预租率。

相关人士透露,这间拥有3300平方米办公空间、550个工位的项目,是ibase深圳三家门店里最为成功的一家,时间最早、面积最大、入驻率最高。

该项目入驻率曾一度达到93%,2017年中随着大客户退租,入驻率下降至50%,随后下半年升至80%以上,但2018年初,再次有大客户退租,入驻率下降到30%。不过随后入驻率也重新提升至70%以上。

上述相关人士表示,如果不算入建筑费用,2016年该项目盈利100多万元,2017年盈利200多万元。

但在商业行为中,任何名义的成本都无法剥离于事外,更何况装修成本这一联合办公前期投入的大头。

据接近金地商置人士表示,项目入驻率其实一直以来并不高,只有50%-60%,但前期投入很高,其中装修成本便达到了2000多万。

按照会计准则中对于装修成本摊销的相关规定,企业对于该项成本一般会采取5年左右的时间进行摊销。这也意味着,仅加入装修成本这一项,ibase每年就处于亏损状态。

值得注意的是,ibase作为金地商置的联合办公平台,也一直享受着母公司的孵化政策。其租赁的威新软件科技园7号楼,每平方米月租金仅72元。而这里的市场公开价格,每平方米月租金在180元至200元之间。

以3300平方米的总面积计算,ibase每月需支付的租金为23.76万元,较市场价格59.4万元至66万元,每月至少能节省32.64万元。全年算下来,几乎节省下近400万的成本。

虽然地处深圳核心地段,享受着母公司给的优惠政策,但缺乏管理经验、品牌效应的ibase,依然无法适应联合办公这个新兴概念,从而实现自身盈利,似乎已经要被金地商置“抛弃”。

上述相关人士表示:“金地商置从2017年开始,便将主力放在了长租公寓项目上,不怎么关心ibase了。ibase很大可能已经要被公司放弃了,不再继续经营。”

金地商置相关负责人回应称:“公司2016年即开始在灵活办公领域进行尝试,公司深刻认识到空间、服务、平台三个要素,对于打造一个具有创新活力社区的重要性。此次牵手WeWork就是看中WeWork社区运营层面的丰富经验,以及遍布全球的创造者社区网络。”

这听起来像是ibase告别前的最后一句场面话。

商办盘活算盘

按照官方资料显示,金地商置旗下共有六大业务板块,包括住宅和公寓的开发销售,以城市综合体为主体的商业中心投资与运营,写字楼的运营及物业管理,产业地产的开发、运营及物业管理,超五星级酒店、精品酒店的开发与运营,ibase联合办公及租赁公寓。

联合办公是金地商置业务中的重要一环,但在金地2018年中期报告中,对于金地商置六大业务板块中ibase联合办公及租赁公寓业务板块的表述,改变为长租公寓的投资和运营。

从细节中可以窥探,此次停运深圳核心项目新业务的运营,牵手WeWork,一定程度上代表着金地商置经营思路的改变,就像万科一样,对新业务探索、试错后的“抽身”动作。

实际上,金地商置一直是作为承接金地商业地产及创新业务的平台,对于联合办公等新业务的尝试,都是对如何运营商业地产的探索。

在2012年9月,金地收购在港上市的新加坡地产公司星狮地产56.05%股份,并改名为金地商置伊始,金地商置就被定位为金地的商业地产运营平台。

彼时,金地宣称,在未来3到5年内,力争把金地商置打造成为一个具鲜明竞争优势的全国性综合体开发商和精品商业持有者。

但是在过去的几年间,金地商置最重要的业务,一直都是物业销售。

据了解,过去几年,金地商置开发业务收入占整体营业收入总额的占比一直保持90%以上,2016年甚至接近98%,随后在2017年回落,但依然保持90%以上。

金地商置最新数据显示,截至2018年6月30日止六个月,其物业销售收入13.27亿元,租金收入1.36亿元,存量物业的租金收入占比依然仅为物业销售收入约十分之一。

按照官方数据,出租物业方面,截至2017年底,金地商置在北京、上海、深圳、南京等地运营和在建商业中心项目20个,总建筑面积超过220万平方米;自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共13个, 总建筑面积近130万平方米。

金地商置过往公告表示,深圳南山区深圳威新科技园第一、二期项目、北京海淀区中关村清华科技园的搜狐网路大厦以及上海8号桥项目出租率均达到100%。

据观点地产新媒体查阅,金地商置在建成的办公楼物业方面,在2015年空置率及收益率区间分别为2.0%-10.0%及3%-7%;2016年分别为5%-10%及5%-7.5%;2017年分别为3%-6%及6%-7.5%。

可以看出,金地商置三年间收益率水平基本保持稳定,空置率方面,从2016年开始也有一定程度上的减少。

不过需要留意的是,也是在这三年时间里,金地商置办公楼的办公室物业每平方米日租金范围从0.8- 7.5元变至3.8-6.7元;商业物业每平方米日租金从10.7-33元变至5元。

虽然空置率和收益率数据都较为好看,但是不管是办公室还是商业物业的坪效在近3年都有所降低。

此次与WeWork展开合作,表面上能看到的直接利益关系便是提高坪效,每平方米月租金从72元提升至160元,增长一倍有余。

显然,对于金地商置来讲,如何继续提高坪效,是其正在思考的问题。但如何做好商业地产运营商的角色,则还需要更长的路要走。

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