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普陀小区物业纠纷化解 物业维修基金续筹等

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(原标题:物业维修基金续筹、第三方代记账……普陀这样探索住宅小区物业纠纷化解)

普陀小区物业纠纷化解 物业维修基金续筹等

记者从普陀区今年召开的新闻发布会上获悉,自2018年3月,普陀区和浦东新区共同承担全市住宅小区物业纠纷矛盾化解试点工作以来,普陀已建立区、街镇、居村三级物业纠纷矛盾化解体系,在全区712个小区共受理各类物业纠纷案件303件、调解成功235件,同时探索出第三方代理记账、商品房小区维修基金续筹、物业管理服务集约化等机制,全面提升小区物业管理水平。


代记账,让每笔“小区账”有说法

管好“小区账”,就能牵住住宅小区综合治理的“牛鼻子”。普陀区财政局通过对维修资金、公共收益、业委会工作经费三本账的代理记账,提高透明度,增强公信力。今年,财政部门出台专项扶持政策,对本区内商品房小区给予为期1年的全额代理记账补贴。力争用三年时间,区内所有商品房小区实现代理记账全覆盖,引导业委会用好、管好小区维修基金、公共收益等“资金账”。目前,首批97个小区都已与第三方代理记账公司签订服务协议。其中,13个小区已出具首份代理记账报告。

区财政局负责人介绍,如今,居民们对维修资金及公共收益的规范使用关注度不断提高。尤其是早期商品房大修需求日益增多,维修资金面临越来越大的续筹压力,原有维修资金及公共收益用得是否规范、阳光,底数是否清晰,都成为物业、业委会能否获得业主认可、实现长效有序运作的关键因素。而部分小区业委会缺乏专业能力支撑,导致日常管理中规范性、有效性不足,化解物业纠纷时权威性不够。为此,通过政府扶持的方式,鼓励业委会邀请第三方代理记账机构参与自治,发挥专业机构“诚实中间人”的作用,为业主、物业双方建立沟通平台,消除彼此心结,促进业主自我管理、自我服务、自我监督能力的提升,形成业主自治和社会参与的良性互动格局。

据统计,324个商品房小区可纳入“代理记账”试点范畴。计划每年选取约30%的商品住宅小区业委会试行“代理记账”工作,至2020年基本实现全覆盖。申请“代理记账”的小区第一年试行所需费用由政府全额承担,一年试行期结束后,小区需继续实施“代理记账”的,费用由业主大会承担。截止2018年12月20日,已有97个小区的物业公司、业主大会与代理记账机构完成签约。

区财政局还配套设置了三项保障措施,一是代理记账机构的准入机制,由区房管局明确准入标准及服务规范,并加强对基层的联系、指导及服务,确保业委会选择的代理记账机构熟悉本市商品房维修资金相关政策法规、具有商品房维修资金管理系统操作资格且从业经验丰富;二是问题发现后的化解机制,对于账目方面的不规范行为,业委会与物业公司不能达成整改共识的,由居委会和街道分析报告,督促整改,并视整改情况由居民区党组织向业主公开监督检查情况;在街镇约谈仍不改正的情况下,由街镇上报区房管局并启动信用信息预警系统,将预警信息向业主公开;此外,还有问效监督机制,以结果为导向,对“代理记账”试行情况进行绩效评价,评价结果向社会公开,并作为今后业主选择、政府决策推动的重要参考。


物业维修基金续筹,留住小区“养命钱”

住宅小区维修基金是小区物业管理的“养命钱”,维修基金续筹则是小区物业管理中的核心难点问题。在区房管局的支持下,各街镇都在积极探索,已形成四种模式——长寿路街道芙蓉花苑小区、真如镇街道真光三小区等,借助电梯等设备维修开展定项续筹;长征镇梅川六小区、万里街道的新村路1881、1901弄小区等,结合民生工程的实施推动续筹;曹杨街道的泰富苑小区这样的小微小区,从筹集日常维修费用入手,续筹部分维修资金;还有桃浦镇在部分小区探索公共收益补充维修资金的形式,建立维修资金常态续筹机制。

位于中山北路2196弄的芙蓉花苑小区,地处苏州河以北,是一个高层、多层建筑的住宅群,属早期商品房小区。芙蓉花苑1998年竣工,小区户数420户,门幢33个,其中安装电梯的门幢有5个,常住人口1056人、户籍人口808人,目前由上海沙田物业管理有限公司进行物业服务。

这个小区房屋为层高6-7层的多层及电梯房两种房型。因为房龄超过20年,出现了电梯老化、钢丝绳开裂等情况。在2017年年初的电梯年检中,普陀区质监部门发现多部“问题电梯”,安全隐患严重、亟需及时整改,由此造成部分电梯停运。而当时电梯一旦停运,居民上下楼层只能靠爬楼梯,适逢盛夏季节,老人们更是叫苦不迭。

事实上,芙蓉花苑属于商品房小区,电梯使用维修的第一责任人本来应该是业主,更换电梯也应该由业主做主、出资。但面临的现实问题是,之前由于附近地铁施工原因导致房屋变形、房顶漏水,小区的专项维修资金大部分已经用于维修和大楼电梯的更换零配件等日常维护与保养,现在余额已经不足首期维修基金筹集的30%,无法满足更换电梯的费用支出。

为了继续筹集这些维修基金,芙蓉花苑业委会及时组织召开业主大会,根据门牌幢征询业主意见,初步设定续筹标准为20元/平方用于老旧电梯的维修和更换,并由物业公司上门一次性收取,几乎所有居民都表示配合并及时缴纳,化解了因电梯故障停运造成的社区矛盾。


集约化管理,为物业服务提质增效

针对区域内物业服务企业“小、多、散”的情况,普陀区抓住区属国企西部集团“龙头”,促进物业企业服务能级提升。

西部集团下属物业管理子公司9家,管辖的小区面积1248万m2,集团管理的老旧小区占普陀区的七成以上。为了在有限的资金盘子里面提质增效,西部集团采用集约化管理方式,实行管理区域集约化、维修养护集约化和专业外包集约化。西埠集团对所辖小区进行梳理,将管理范围邻近、管理面积有限的小区,在确保物业服务标准和要求不降的前提下,打通围合、整合优化,既可有效降低物业服务成本,又可便于小区内硬件环境的统一改造,释放公共空间缓解停车难等问题;同时,对各物业公司的维修精干力量进行筛选整合,抽调到应急维修中心,由应急维修中心统一承揽所有维修任务,各物业公司相当于维修业务外包,既可集约精简人员,又可提升维修质量、规范维修收费、降低维修投诉;此外,还将原各自分散进行的保洁、保安专业服务外包,纳入集团统筹管理,统一标准、统一要求、统一招标、统一考核,设定准入条件,建立入围单位名录,规范管理、优胜劣汰,从而确保服务质量,控制运营成本。

服务获得老板姓的口碑,才有可能提高物业管理费收缴率。西部集团适时在有条件的小区推动物业管理费调价工作,完成物业公司的自我造血功能,适应市场化运作。位于长寿路街道的音乐广场小区,物业费顺利从2元/平方米提高到2.85元/平方米,提价幅度42.5%,且收缴费仍旧保持100%。为了确保提价成功,物业管理方真抓实干,持续改善小区环境,同时想方设法新辟了60处车位。业委会严格审核物业公司帐目,历时4个多月重新核对物业提供的近5年的收入、支出、工资、合同等,并通过《告全体业主书》将物业收支、调价依据等公布与众,提高了居民的认同感。

前不久,音乐广场的管理服务又进了一步。经小区业主大会表决通过,由小区维修资基金出资106万元,开展音乐广场“智慧社区”改造工程,涉及小区门禁系统改造、主要出入口及各门栋新装全天候人像抓拍摄像头等9项内容,目前工程建设已进入收尾阶段。

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