第一太平戴维斯2018年第四季度上海市场回顾

上海甲级写字楼市场

核心商务区

-2018年第四季度，核心商务区一个全新写字楼项目-静安国际中心入市，为市场带来约6.5万平方米办公面积。至此，全年核心商务区新增供应面积共计77.9万平方米，年末，全市核心商务区甲级写字楼存量升至890万平方米，同比上升10%。

-季内净吸纳量共计约63.8万平方米，尽管较2017年同期的高位下降了9%，但历史来看依然强劲。南京西路板块继续录得负吸纳量，导致空置率进一步上升。

-供过于求的市场局面持续，致使核心商务区甲级写字楼空置率较去年同比上升0.5个百分点至12.4%。

-核心商务区甲级写字楼平均租金同比小幅上涨0.3%，至每平方米每天人民币9.0元。

非核心商务区

-第四季度，非核心商务区共计两个全新项目入市，为市场带来6.9万平方米新增供应。截至年末，非核心商务区甲级写字楼存量达到410万平方米。

-非核心商务区写字楼空置率环比、同比分别下降1.8个百分点和2.0个百分点至32%。租金水平同比维稳，为每平方米每天人民币5.8元。

展望

-供应继续放量仍将是来年上海写字楼市场的一大挑战。2019年，预计核心商务区和非核心商务区还将各自迎来超过100万平方米的新增供应。

-租户市场背景下，新项目去化周期或将拉长。联合办公的租赁走向或将为市场带来更多不确定因素。

-随着联合办公市场的演变，业主除了引入联合办公以外，自身也倾向于打造自有品牌，从而为租户提供更多灵活租赁方案，以提高竞争力。

-为相应中央支持民营经济发展号召，上海出台一系列举措，旨在刺激民营经济发展，包括降低企业负担、落实税收优惠政策和加大融资担保力度等，这也将有助于优化整体营商环境。此外，长三角区域一体化战略也将对临港等地区产生长期利好。

上海零售市场

-2018年前11个月，上海零售总额同比上升7.9%，增速较去年同期下降0.2个百分点。

-2018年全年共900,000平方米新增供应入市，较2017年下降7.3%。?其中第四季度有三个新项目共380,000平方米零售面积入市，分别为闵行区中庚漫游城、虹口区白玉兰广场以及浦东新区的陆家嘴中心。

-第四季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.7元，较2017年同比增长1.3%。

-核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%，较去年同比上涨0.9个百分点；非核心商圈空置率环比上升0.4个百分点至6.8%，同比上涨0.1个百分点。

-八佰伴竹园商圈在2018年随世纪汇广场、陆家嘴中心入市新增280,000平方米优质购物中心供应。包括老佛爷百货、蔻莎百货、Spacelab失重餐厅等众多新进品牌提升商圈吸引力。

展望

-预计2019年零售市场仍面临供应压力，预计有14个项目约112万平方米新增供应入市。

-大量新供应入市及宏观经济环境将导致整体租金涨幅有限，但新零售、体验式业态、跨界复合品牌开店需求仍然旺盛，支撑优质项目租金稳健增长。此外，部分存量项目虽开业初期租金较低、入驻率不高，但通过业态调整和持续引入新品牌使租金补涨，将巩固整体市场租金水平。

上海住宅租赁市场

-第四季度共有两个全新服务式公寓入市，分别为闵行的上海盛捷古北服务公寓以及位于浦东碧云的阳光城睿湾服务公寓，为市场带来465套新增供应：

上海盛捷古北服务式公寓（285套）

阳光城睿湾服务式公寓（180套）

-第四季度全市平均租金为人民币每平方米每月204.4元，租金指数环比上涨1.5%。服务式公寓租金指数环比上涨1.3%，至人民币每平方米每月248.4元。小业主公寓租金环比上涨2.0%，至人民币每平方米每月184.0元。别墅租金环比上涨1.4%至人民币每平方米每月155.0元。

-全市空置率相对变化稳定，平均空置率小幅上升0.2个百分点至13.3%。服务式公寓空置率环比上升0.4个百分点到15.3%；小业主公寓空置率环比下降0.5个百分比到13.8%；别墅空置率方面则环比上升0.2个百分点至7.0%。

展望

-受施工进度及经济环境影响，一些预计2019年第一季度入市的租赁项目入市时间推迟。

-第四季度阳光城睿湾服务公寓的入市为浦东租赁市场带来了新增供应。预计2019年，浦东服务式公寓市场将迎来更多新增项目（如馨乐庭及赛嘉服务式公寓），提振浦东市场的供应量。

-受全球经济波动影响，服务式公寓市场中国内租客逐渐增多。众多运营商也逐渐调整运营策略来更好地服务国内客户。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

-第四季度，上海新建商品住宅新增供应累计约288万平方米，较上月环比微降5.9%。

-一手商品住宅成交量共计约153万平方米，环比下跌33.2%，较去年同期同比上涨30.5%。

-一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币61,300元，达到历史新高。

一手高端公寓市场

-一手高端公寓市场本季度迎来40.2万平方米的新增供应，环比上涨50.1%，达到近五年来单季度供应新高。其中，八埭头滨江园以及九庐这两个新盘的入市为市场带来了279套新增供应；除此以外，大多数新增供应来自现有一手高端公寓项目的加推批次。

-一手高端公寓成交量共计约28.1万平方米，较上季度环比微跌9.8%。

-一手高端公寓价格较上季度小幅上涨2.1%,?平均价格达到每平方米人民币103,700元。

住宅用地市场

-第四季度内共成交了四块纯居住用地，基本以零溢价成交[1]。成交占地面积共计14.7万平方米，可建面积共计29.6万平方米，平均成交楼板价为人民币每平方米27,568元。其中除两块位于嘉定区外；另有两块分别位于徐汇区及静安市北高新技术服务园区，为近两年来少有的市中心区域纯住宅地块。

-本季度共成交五幅租赁用地，均以零溢价成交。可建面积共计约43.0万平方米，容积率在1.52至2.5不等。地块多位于近郊区域，其中三块租赁用地位于宝山，其余三块位于浦东、普陀及闵行。

-2018年,上海市共交易27块纯住宅用地，共计建筑面积739,000平方米；交易纯租赁用地共计34块，可建建筑面积约131万平方米。截止2018年末，上海市共计已推出纯租赁住房地块共计57块[2]，将至少为市场提供51,679套新建租赁住宅。

楼市政策

-国务院：2018-2020年大力发展住房租赁市场：10月11日消息，国务院办公厅近日印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》，提出2018-2020年要大力发展住房租赁市场，推动传统商贸创新发展，建设培育特色商贸小镇。

-上海共有产权房将扩围向非户籍常住人口开放申请资格：《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》已经在2018年10月8日起实施。上海共有产权保障住房准入标准按照“先紧后松”的原则确定，先后五次放宽准入标准。

展望

-政策面，预计2019年上海将持续“房住不炒”的基调。整体而言或仍将持续较为紧缩的政策调控，住宅市场持续承压将成为新常态。

-市场供应方面，在调控政策基本稳定的前提下，相较2018年，开发商或将加快放量，住宅市场整体流动性加强。

-2018年上海土地市场持续推出了多幅租赁用地，未来供地结构或将进一步调整。另外，从市场呈现的信号可以看出，未来政府或不单纯依靠买卖土地来获得税收；虽然房地产税是否推行、何时推行尚未可知，但从财政角度而言，未来的发展已逐渐地从征税这一方向进行调整，一些多样的产品可能会出现。

上海投资市场

-2018年第四季度大宗交易成交总额约为人民币460.5亿元。其中有两笔超过人民币100亿元的交易，分别为凯德置地与GIC联合收购的星港国际中心以及黑石收购的丰树商业城。

-在经济全面降杠杆，融资管控的环境下，2018年上海投资市场成交回落，总成交总额约为人民币878亿元，同比下降13%。来自国内投资者的竞争减少，令国际投资者获得更多机会。全年国际开发商和投资者成交占比约为59%。

-市场上仍然有很多投资者对改造项目存在很大兴趣，2018年有很多成交集中在收购经营不良的商场并意图改造成长租公寓或者联合办公。2018年商场物业合计成交总额约为人民币68亿元，超过2017年总额的三倍，其中约有75%是以改造为收购目的。

-2018年同样有更多大规模的综合体和开发地块的成交完成，由于国际买家资金储备更充足，这些大额成交中有73%由此类买家完成。

-物流资产在2018年受到国内外投资者的追捧，中国成为世界最大的物流资产市场之一。面临不断增加的竞争和越来越小的利润，物流资产运营商正在不断通过使用新技术和设备来提高效率和回报率。

展望

-预计2019年中国政府短时间内将不会放松对房地产企业的融资把控，但大型开发商仍然会享有更多的融资资源。同时，政府也会调动更多的资源进一步促进例如旧城改造、廉租房以及长租公寓等领域的发展。

-面临高偿债压力，预计国内业主会不得已通过出售资产来保持现金流。卖家处于周期下行阶段的市场，预计2019年大宗市场成交价格将有所盘整。

-随着投资者选择风险更高的标的来获得更高的回报率，预计例如老年公寓、长租公寓、不良资产以及奥特莱斯等小众资产会获得更多关注。