集体用地入市破局 北京大兴试点共有产权房

2018年12月27日，北京市规划和自然资源委员会挂出《集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块使用权出让》等三则公告。公告显示，本次出让的三幅土地面积约20万平方米集体建设用地，指定用途是建共有产权房。

虽然此前上海、武汉也在积极试水集体建设用地入市，但已有的尝试均为利用集体建设用地建设租赁住房，以及用于商业、工业等，尚未有共有产权房的尝试。北京市大兴区瀛海镇试水集体建设用地建设住宅性质的项目，在全国范围内尚属首例。

中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强就此对时代周报记者分析：“农村集体土地改革试点已经经过3年多的时间，此次北京利用集体建设用地建设共有产权住房，从租赁住房到共有产权房，无疑是对农村集体土地改革的一个很重要突破。说明农村土地改革在理论和法理上已经取得突破性进展。这对于有效利用集体土地，增加共有产权住房来源毫无疑问是一个双赢的政策。”

土地新政北京再次“吃螃蟹”

随着我国住房供给商业和保障“双轨并行”的定调，以及近年来在保障轨的多元化探索，公租房、保障房、经适房、共有产权住房等多类型保障性住房越来越多地进入市场。

尤其是共有产权房，作为我国推进住房供给侧改革、完善住房供应体系方面最重要的政策性住房创新模式，近两年受到的关注也越来越多。

在刚刚过去的2018年12月底召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部也对2019年全国的住房建设工作作出了“因地制宜发展共有产权住房”的部署。

据不完全统计，目前已有北京、上海、广东、福州、淮安等全国多个省、市探索并入市了共有产权住房项目。

以北京为例，2014年4月，住建部发文要求北京、上海等六个城市为共有产权住房试点城市，2018年，北京的共有产权房项目大量入市。据中原地产研究中心统计数据，截至去年12月28日，北京入市的共有产权房多达29个项目，提供房源32446套。

但与共有产权住房项目建设加码相对的，却是土地供给来源的相对单一。目前大多数城市的共有产权住房供给来源仍以城市建设用地招拍挂出让为主。

此前，北京也从2017年开始探索利用企业自有用地建设共有产权房。比如在近期北京规划和自然资源委员会挂出的出让地块中，也有景山、门头沟等区域的三块企业自有用地建设共有产权房的地块。

本次北京大兴区相关出让公告显示，三幅地块减去了土地征收环节，由北京兴福集地资产管理有限公司作为土地出让方直接出让，地块性质为绿隔产业用地，项目以“三通一平”的方式进行招拍挂出让，要求全部建设“共有产权住房”，销售均价2.9万元每平方米（含装修）。

距离项目地块最近的是动迁房瀛海家园和园，根据安居客信息，售价均价为3.6万元每平米，而再远一点的商品房项目首开龙湖天琅，2017年12月取得预售均价为7.71万-8.05万元每平米。此次拟建设的共有产权住房在房价方面有明显让利。

北京规自委大兴分局曾对媒体介绍，本次三幅土地出让金归村集体所有，在使用权出让的70年时间内，村集体获得土地出让金一次性收益，不再参与项目其他事宜，项目开发、建设和运营等权利归属竞得人，共有产权住房建成后的运营由大兴区政府专门代持机构持有。

中原地产首席分析师张大伟表示，集体建设用地入市在全国已有多地进行尝试，但整体来说，数量不多，而且全部都是非住宅类经营性用地，此次北京首次尝试集体用地建设住宅性质的共有产权住房这个政策，一旦全国试点将会带来大量的土地供应，即使只建设保障房，对房地产市场来说也会带来非常大的影响。

2018年5月，自然资源部发布的《2017年中国土地矿产海洋资源统计公报》显示，全国农村集体经营性建设用地存量规模大约在5000万亩以上。可见，集体用地存量还是相当可观。

而大兴的尝试已经引起其他地区的关注。广东省住房政策研究中心副主任陈洋对时代周报记者称：“广东省推动共有产权住房建设的政策文件经过了此前的征求意见与各方沟通，目前仍在沟通完善中，尚未正式对外发布。总体而言，广东省的共有产权住房政策倾向于招拍挂形式供地。北京在集体用地建设共有产权住房也引起了我们的关注，但这方面依然遵循因城施策的选择，有条件的城市可以采取多种形式供应共有产权住房，省级层面在这方面并不直接对城市做具体要求。”

盘活集体用地稳定市场

大兴区，位于北京南五环，与河北接壤，占地面积1031平方千米，也号称是“距离北京市区最近的郊区”。从我国土地改革开始以来，都是改革试点的重点区域。

2015年，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，决定在大兴等全国33个县（市、区）进行土地管理法、城市房地产管理法的试点。

随后，在这些区域，农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作正式展开。

而北京大兴作为集体土地入市的重要试点区域，试点工作也从产业、商办、租赁住房，到如今的共有产权住房，持续不断深化。

中原地产首席分析师张大伟介绍，2015年2月，北京大兴等全国33个县（市、区）被国家列入集体经营性建设用地入市的试点地区， 2016年1月北京首例通过招拍挂形式出让的用于建设租赁住房的集体建设用地“2号地小B地块”也是出自大兴区。

在这33个县（市、区）的改革试点也取得了不错的成绩，在盘活集体建设用地、增加城市土地供应，以及为村民、村集体和政府创收方面，收到了预期的效果。

此前集体建设用地进入市场，需先由国家完成征收，而村集体只获得拆迁、征地补偿等收益。而在改革后，减去这一环节，由集体作为土地出让方直接进行出让，则可获得土地出让收益。此外，村集体是相关公司的股东，可以间接获得收益。

国务院报告显示，截至2018年12月23日，全国33个试点地区按照新办法累计征地18万亩，集体经营性建设用地入市面积9万余亩，获得土地出让金257亿元，政府收取调节金为28.6亿元。

王业强表示：“北京尝试集体土地建设共有产权房，进一步扩大了集体土地的权限和使用范围，是集体土地属性的进一步回归。北京的尝试，是一个重要的具体措施，代表着未来农村集体土地改革的发展方向，必然对全国市场产生引领和示范效应，将会有更多地区沿着这个思路进一步尝试推进农村集体土地改革。”

与此同时，“共有产权住房也会因为集体土地的进入，增加市场供应，有利于保障贯彻落实‘房住不炒’的定位，实现房地产市场健康平稳运行。”王业强指出。