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做金融拍电影,都赶不上做房地产!没啥悲观的

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(原标题:特稿丨做金融拍电影,都赶不上做房地产这门生意好!没啥可悲观的)

特稿丨做金融拍电影,都赶不上做房地产这门生意好!没啥可悲观的

如是金融研究院院长、首席经济学家 管清友

“尽管我们看到房地产企业经常在短期遇到现金流的压力、调控的压力,但是过去的经验证明,做金融的赶不上盖房子的,拍电影的也赶不上盖房子的。作为十几万亿级别的生意,没有一门生意像中国房地产行业这样能够持续这么长时间,并且还将持续更长的时间。”对悲观情绪弥漫的房地产行业的发展态势,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友认为,房地产是一个具有长线与纵深的行业。

1月6日,在“大国广厦 美好生活——致敬改革开放40周年CIHAF中国住交会20年纪念活动”为主题的中国房地产行业领袖年会上,管清友发表主旨演讲时做如上表示。他认为,有果就有因,对于改革开放40年房地产行业获得高速的发展,“本质上还是解放思想、强化市场、放松管制、改善供给的结果”。 这次论坛由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会联合举办,凤凰网房产战略合作,旨在纪念改革开放40周年伟大发展征程,以及伴随改革开放而起步的中国房地产行业壮阔的发展进程。

管清友说,这40年不断有政策出台,总体上朝着一个市场化的方向在迈进。例如人均居住建筑面积从1978年的几平方米,提升到现在的40平方米,房地产取得的这些大发展就是市场活力的释放结果。

改革开放40年历程里有一个现象,中国很多行业都出现了从短缺到平衡到过剩的发展脉络,绝大部分行业在40年以后都出现了严重过剩,但是唯有房地产没有出现过剩,总量处于平衡状态。

对于房价,管清友称,北上广深在全球同类城市,按照绝对价格划分成汇率,北京、上海房价仅次于香港,这也是比较重要的一个变化。核心城市中心城区的房价如果按绝对数算,北京、上海、深圳都是排在全球前面,而排在最前的大多都是中国的城市。

中国房地产市场出现的问题,可以找到很多原因,供给层面、需求层面等等,需求的释放显而易见,管清友分析称,不妨从供给层面来看,供给层面存在的结构性失衡是房地产经历近30年大牛市非常重要的基础,而这跟土地制度有关,我国台湾也好、香港也好,它们的土地制度和大陆土地制度有非常大的相似性,特别是香港地区。台湾土地涉及私人、政府、集体三方面,主要是私人和政府,大陆则还有集体所有。

为什么要从供给这个角度来看房地产?管清友从工业角度举例称,手机有一个非常大的进化,在手机刚刚出现的时候,几万块钱的一个大砖头,现在我们看到最新款的iphone不到一万块钱人民币,供给层面变化非常重要。

至于地价和房价的关系,争论一直很激烈,管清友认为它们之间的关系是,预期的房价决定了当期地价,当期地价决定当期房价。从地价的走势上来看,总体上是一个震荡上行的趋势,和房价总体趋势一致,土地财政有非常大的问题,我们不得不承认,土地财政是20年经济增长的重要发动机。内地的房地产市场会成为一个什么样的市场,像东京还是像香港,管清友的观点是,和香港的情况非常类似,都是土地批租制度,房价与土地供给制度关系太大。另外,内地的特殊情况还有“轻持有、重交易”,这个情况正在迫使房地产税加速制定,按照最快的推出速度预计,要到2020年,也有很多专家分析房地产税制定好了就是总出不来,因为各种复杂因素缠绕其中。

全国住房空置率长久以来是房地产的一个焦点话题,管清友选取了三个数据来源方的数据进行深入分析,一个是国家电网公司提供的数据,其主要从住房家庭的用电这个角度测算,一个是腾讯网的调查,还有一个是西南财大的调查,不同数据来源,差异特别大。在市场比较成熟的国家,例如英国、美国,以及我国香港地区,它们的住房空置率总体比较低,这里出现一个很有意思现象,就是通过不同数据来看住房空置率,但因为我们国家因为地区之间发展的巨大不平衡性,数据有点扩大。

中国房地产行业长期还有巨大的潜力和巨大的机会,但是管清友提醒,也不能否认在短期内整个房地产行业面临巨大的压力,很多中小企业逐步退出市场,房地产行业进入一个集中度提高时代,包括房地产企业出现向综合化运营转型的态势。房地产的未来空间潜力,一是城镇化空间带给房地产的潜力不需多说都看得见,目前我国真实的城镇化率42%,名义城镇化率刚刚超过58%,每年城镇化率还在提高一个百分点,这是中国房地产行业最大的供给。有人讲现在是白银十年,我觉得可能有白银二十年。二是中国人均住房改善空间还非常大,不同的房地产类型分化非常大。从人均住房水平上来看,我们是按照建筑面积折算以后,跟国际进行比较,如果按照建筑面积折算后的水平,中国人均住房面积还不到26平方米,我们跟发达经济体的水平其实差距非常大。三是我们的住房平均寿命是30年,英国、美国这些发达经济体的住房平均寿命在80-100年,也就是说再过10年我们过去盖的很多房子都要被推倒重来。考虑到人均居住建筑面积、住房结构上的巨大差异,房地产行业发展空间还非常大。房地产需求进入一个高位的平台期。刚性需求方面,人口拐点对于房地产市场影响最大,如果从国际经验来看,人口跟房地产行业发展非常密切相关。从区域和城市角度来观察,从过去龙头带动龙尾同涨同跌的方式,现在开始出现轮流上涨,出现有些城市涨有些城市跌这种情况,特别是2014年以后,一二三四线城市出现上涨,这一轮房地产调控城市之间的分化表现更加剧烈。二三线城市房地产市场火爆,是整个2018年房地产市场的一个重要支撑,相反一线城市的房价表现比较平稳。未来房地产市场的总体区域分化会越来越严重,房地产开发企业、运营企业对于区域和项目选择越来越重要。房地产市场本身分化和集中度正在提高,我们统计了前100家公司这两年来的集中度,提高非常明显,房地产销售金额入门门槛不断提高,这是一个大的趋势。不同的企业有不同的选择,不同的选择最后的结果差异会特别大。尽管我们看到房地产企业经常在短期遇到现金流的压力、调控的压力,但没有一门生意像中国房地产行业这样能够持续这么长时间,并且还将持续更长的时间。

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