做金融拍电影,都赶不上做房地产!没啥悲观的

（原标题：特稿丨做金融拍电影，都赶不上做房地产这门生意好！没啥可悲观的）

如是金融研究院院长、首席经济学家 管清友

“尽管我们看到房地产企业经常在短期遇到现金流的压力、调控的压力，但是过去的经验证明，做金融的赶不上盖房子的，拍电影的也赶不上盖房子的。作为十几万亿级别的生意，没有一门生意像中国房地产行业这样能够持续这么长时间，并且还将持续更长的时间。”对悲观情绪弥漫的房地产行业的发展态势，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友认为，房地产是一个具有长线与纵深的行业。

1月6日，在“大国广厦 美好生活——致敬改革开放40周年CIHAF中国住交会20年纪念活动”为主题的中国房地产行业领袖年会上，管清友发表主旨演讲时做如上表示。他认为，有果就有因，对于改革开放40年房地产行业获得高速的发展，“本质上还是解放思想、强化市场、放松管制、改善供给的结果”。 这次论坛由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会联合举办，凤凰网房产战略合作，旨在纪念改革开放40周年伟大发展征程，以及伴随改革开放而起步的中国房地产行业壮阔的发展进程。

管清友说，这40年不断有政策出台，总体上朝着一个市场化的方向在迈进。例如人均居住建筑面积从1978年的几平方米，提升到现在的40平方米，房地产取得的这些大发展就是市场活力的释放结果。

改革开放40年历程里有一个现象，中国很多行业都出现了从短缺到平衡到过剩的发展脉络，绝大部分行业在40年以后都出现了严重过剩，但是唯有房地产没有出现过剩，总量处于平衡状态。

对于房价，管清友称，北上广深在全球同类城市，按照绝对价格划分成汇率，北京、上海房价仅次于香港，这也是比较重要的一个变化。核心城市中心城区的房价如果按绝对数算，北京、上海、深圳都是排在全球前面，而排在最前的大多都是中国的城市。

中国房地产市场出现的问题，可以找到很多原因，供给层面、需求层面等等，需求的释放显而易见，管清友分析称，不妨从供给层面来看，供给层面存在的结构性失衡是房地产经历近30年大牛市非常重要的基础，而这跟土地制度有关，我国台湾也好、香港也好，它们的土地制度和大陆土地制度有非常大的相似性，特别是香港地区。台湾土地涉及私人、政府、集体三方面，主要是私人和政府，大陆则还有集体所有。

为什么要从供给这个角度来看房地产？管清友从工业角度举例称，手机有一个非常大的进化，在手机刚刚出现的时候，几万块钱的一个大砖头，现在我们看到最新款的iphone不到一万块钱人民币，供给层面变化非常重要。

至于地价和房价的关系，争论一直很激烈，管清友认为它们之间的关系是，预期的房价决定了当期地价，当期地价决定当期房价。从地价的走势上来看，总体上是一个震荡上行的趋势，和房价总体趋势一致，土地财政有非常大的问题，我们不得不承认，土地财政是20年经济增长的重要发动机。内地的房地产市场会成为一个什么样的市场，像东京还是像香港，管清友的观点是，和香港的情况非常类似，都是土地批租制度，房价与土地供给制度关系太大。另外，内地的特殊情况还有“轻持有、重交易”，这个情况正在迫使房地产税加速制定，按照最快的推出速度预计，要到2020年，也有很多专家分析房地产税制定好了就是总出不来，因为各种复杂因素缠绕其中。

全国住房空置率长久以来是房地产的一个焦点话题，管清友选取了三个数据来源方的数据进行深入分析，一个是国家电网公司提供的数据，其主要从住房家庭的用电这个角度测算，一个是腾讯网的调查，还有一个是西南财大的调查，不同数据来源，差异特别大。在市场比较成熟的国家，例如英国、美国，以及我国香港地区，它们的住房空置率总体比较低，这里出现一个很有意思现象，就是通过不同数据来看住房空置率，但因为我们国家因为地区之间发展的巨大不平衡性，数据有点扩大。

中国房地产行业长期还有巨大的潜力和巨大的机会，但是管清友提醒，也不能否认在短期内整个房地产行业面临巨大的压力，很多中小企业逐步退出市场，房地产行业进入一个集中度提高时代，包括房地产企业出现向综合化运营转型的态势。房地产的未来空间潜力，一是城镇化空间带给房地产的潜力不需多说都看得见，目前我国真实的城镇化率42%，名义城镇化率刚刚超过58%，每年城镇化率还在提高一个百分点，这是中国房地产行业最大的供给。有人讲现在是白银十年，我觉得可能有白银二十年。二是中国人均住房改善空间还非常大，不同的房地产类型分化非常大。从人均住房水平上来看，我们是按照建筑面积折算以后，跟国际进行比较，如果按照建筑面积折算后的水平，中国人均住房面积还不到26平方米，我们跟发达经济体的水平其实差距非常大。三是我们的住房平均寿命是30年，英国、美国这些发达经济体的住房平均寿命在80-100年，也就是说再过10年我们过去盖的很多房子都要被推倒重来。考虑到人均居住建筑面积、住房结构上的巨大差异，房地产行业发展空间还非常大。房地产需求进入一个高位的平台期。刚性需求方面，人口拐点对于房地产市场影响最大，如果从国际经验来看，人口跟房地产行业发展非常密切相关。从区域和城市角度来观察，从过去龙头带动龙尾同涨同跌的方式，现在开始出现轮流上涨，出现有些城市涨有些城市跌这种情况，特别是2014年以后，一二三四线城市出现上涨，这一轮房地产调控城市之间的分化表现更加剧烈。二三线城市房地产市场火爆，是整个2018年房地产市场的一个重要支撑，相反一线城市的房价表现比较平稳。未来房地产市场的总体区域分化会越来越严重，房地产开发企业、运营企业对于区域和项目选择越来越重要。房地产市场本身分化和集中度正在提高，我们统计了前100家公司这两年来的集中度，提高非常明显，房地产销售金额入门门槛不断提高，这是一个大的趋势。不同的企业有不同的选择，不同的选择最后的结果差异会特别大。尽管我们看到房地产企业经常在短期遇到现金流的压力、调控的压力，但没有一门生意像中国房地产行业这样能够持续这么长时间，并且还将持续更长的时间。