行业的寒潮来临之际，中小房企生存之道

2018年上半年还一路高歌猛进的楼市在行至年中时急转掉头，市场变化也随之出现：房价攀升戛然而止，金九银十成色不足，融资渠道持续收紧。在行业的寒潮来临之际，龙头房企如履薄冰，高呼活下去口号，一时之间，整个行业沉浸在悲观的情绪之中。

在悲伤判断背后，龙头房企因拥有完备的布局体系以及相对充沛的资金尚有御寒能力，活下去背后是关于活得好、活得久的探讨。而中小房企是处在真实的水深火热中，他们的每一步举动都关乎企业生死。不是生存就是毁灭，强烈的求胜欲迫使这些企业开始不断寻求穿越黑暗的方法，以在这个行业安身立命。

谋求多元化融资渠道

对于很多中小房企而言，维护现金流安全依然是应对市场变化的黄金策略。这意味着企业需要寻求拓宽融资渠道，加快销售回款。

然而融资环境并不乐观，2018年伊始，监管部门推进去杠杆，与此同时，政策加强了投向房地产行业的信贷管控。在渠道收缩的背景之下，银行体系和金融机构正加强对房企差异化对待。

一位负责地产融资的银行人士向时代周报记者介绍：“从2018年下半年开始，许多银行对地产商的放贷已经非常严格，我们对房企融资资格有着严格的要求，必须是行业50强。”

这意味在名单之外的房企无法拿到更加便宜的资金。“作为一家中小型房企，我们公司在四大行基本上无法贷款，只能寻找更加利率更高的商业银行。”广州某中小型房企内部人员向记者表示。

据同策研究院监测，2018年11月，房企融资成本依然高位，最高一笔利率达11%。

而为了摆脱对资金的依赖，不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场，争相赴港IPO。

2018年，共有12家房企向港交所提交了上市申请，目前，已有正荣、弘阳、大发、美的置业、恒达、万城控股6家房企成功登陆港股。

而那些未进入资本市场的企业也在为上市做准备。上述中小型房企内部人员向时代周报记者表示，公司将调整融资结构，除了以贷款和信托之外，公司债也在计划之中。除此之外，公司内部也在逐步筹划上市的事宜，资金部门新挖来了两个高管，而他们之前分别是基金经理和投资顾问。他说，“部门结构也会随之调整，公司会成立一个资金运营中心。”

除了上市解渴，部分中小型房企也通过转让股权项目来实现自救。

据时代周报记者查阅北京产权交易所，从2018年9月份开始，房地产类股权转让的项目开始增加，当月挂牌项目有5个，而12月份，出售项目猛增至19个。

“目前融资环境比较紧张，相较于通过出售部分股权的方式可以更快地解决资金难题。”一家中型知名房企人士向记者感概。

曲线拿地

没有规模就没有行业地位，其中，土地规模与结构对规模的影响至关重要。

公开土地市场竞争日益激烈，并且对企业的资金要求高。在此背景之下，部分房企另辟蹊径, 欲通过收并购、产业地产、旧改等方式来实现“曲线拿地”。

其中，时代中国将城市更新作为增加土地储备的重要途径。截至2018年上半年，时代中国拥有的城市更新项目高达70个。

作为深圳的本土房企，绿景中国从2002年开始介入城市更新，公司90%以上的项目都是通过城市更新的模式去做的。

而旧改项目的低成本优势也愈发明显。根据绿景中国2017年财报显示，其毛利率达65%，而公司2017年的结转收入主要为深圳的旧改项目。

佳兆业拥有丰富的旧改经验，一度被称为深圳旧改之王，而旧改业务更是被佳兆业视作核心竞争力之一。根据中报显示，截至2018年6月30日，佳兆业在全国共有建筑面积约2216万平方米的土地储备，87%位于一线及重点二线城市，其中，旧改项目的建筑面积为310.2万平方米。

除此之外，佳兆业还有占地面积达2680万平方米（未计容积率）的旧改项目尚未被纳入土地储备中。

上述中小型房企内部人员向时代周报记者表示，目前旧改已经成为公司的拿地重心，“除了招拍挂市场，我们现在最关注的就是旧改机会”。

除了城市更新之外，部分中小型通过并购的战场开拓了新的土地储备。

福晟在2015年开启了规模化扩张道路，公司内部设立了专门的拿地机构“飞虎队”。根据数据显示，福晟2017年新增1786.9万平方米土地，新增货值达3199亿元，其中八成土储都来源于并购，这便是福晟的内部的“八二定律”，80%为收并购项目，而20%是通过公开市场拿地。

而根据福晟的规划，未来还将继续坚定走加大合作与并购的路线。

泰禾也在以并购方式增加土地储备。2017年泰禾集团新增36个项目中，其中有26个项目都是通过收并购的方式取得。

泰禾集团董事长黄其森曾公开表示，从2016年开始，泰禾几乎不参加公开市场的招拍挂，90%土地储备都是通过合作并购。其中，并购的土地成本只有公开市场的一半。

除了通过多元渠道拿地，保持谨慎的拿地态度也十分重要。“中小房企可以选择区域深耕，如果随便扩张，或者拿地不注意，会对企业造成很大冲击。”明源地产研究院执行主编艾振强向时代周报记者表示道。