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越秀房托演绎房地产基金样本 中国版REITs呼之欲出

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作为唯一一只用于运作内地资产的标准境外REITs,越秀房地产信托基金(以下简称“越秀房托”)常被作为国内商用物业REITs实践的样本,备受关注。

2018年,越秀房托共有两次资产腾挪,进行规模扩张和结构优化。通过“三个提升”和香港的低融资成本,越秀房托实现了连续十多年的较高回报率。

反观国内,标准的公募REITs则发展缓慢。但近两年一系列迹象表明,中国版的REITs呼之欲出。

越秀房托行政总裁林德良对21世纪经济报道透露,证监会正在着手推进国内REITs,“既不同于美国模式,也不同于香港模式。”

但对诸多物业经营者和金融机构而言,REITs缺的不是制度是否出台,而是缺乏市场空间,较低的租金和投资回报率是REITs难以实施的最大问题。

逾6%分派率秘诀

2005年12月21日,越秀房托在港交所挂牌上市,以REITs形式持有国内商业物业,与大股东越秀地产一起,发展出“开发+运营+金融”的轻资产运营模式。

越秀房托在近两年来颇为活跃,不断收购资产,进行扩展。

2018年12月14日,越秀房托公告,以11.78亿元出售广州越秀新都会;12月29日,其又以5.9亿收购杭州维多利商务中心。

至此,越秀房托在广州、上海、武汉、杭州这4城,布局物业8处,物业整体出租率为90.1%,保持了较高的投资回报率。

基金每年都将90%的可分派收入分派给投资者,分派率/回报率一般都达到了6.5%-7%的水平。“要做到十几年都如此,并不简单。”林德良说。

林德良认为,房托本质是做资产管理,包括以租户为中心的经营提升;资产提升更重视对所持资产的维护管理。他表示,“我们每年都会将经营收入的1.5%都投入到资本性改造中”。

财务提升体现在优化债务结构、控制融资成本、加强流动性管理等方面。尤其是当面对港交所对信托基金借贷比率不超过45%的监管上限时,其重要性不言而喻。

数据显示,越秀房托所管理物业的净租金收益每年在4%左右,而最终能够达到6%甚至以上的分派率,低融资成本功不可没。

越秀房托的有息融资成本仅在3%左右。“这意味着我们的成本实际上要远低于收入,这样用杠杆去做融资,回报率自然就高。”越秀房托有关人士说。

目前,越秀房托的资产管理规模保持在350亿元左右,其中以大股东资产为主,未来则有千亿规模的愿景。越秀房托方面表示,其正在接触外来渠道的资产,“未来一两个巨型项目的注入,便可带来体量的大幅增长,具体还是看机会。”

通过不断提升运营水平,越秀地产和房托走出了一条“以商业运营为根本,以金融化为出路”的商业地产发展之路。

“房产基金的好处就是天然去杠杆”,林德良认为,房地产开发毛利逐步下降,商业地产、产业地产将拥有更好的发展前景,房产基金将在其中扮演重要角色。

国内REITs脚步渐近

越秀REITs是幸运的,持有和运营国内物业的同时,又享受了境外的低融资成本和税收福利。

过去多年,因政策限制,万达、华银控股和华润等企业希望以类似方式在海外发行REITs的计划屡屡受阻。

2017年以来,有关部门放行了一批类REITs产品。中金公司报告显示,国内资产支持证券框架下的类REITs,目前总规模达到1000亿人民币。

从资产特征上看,国内类REITs更偏向固定收益资产的范畴,以中信启航REITs为代表的私募类REITs产品为主流模式。虽有较高的内在回报率,但流动性较差,缺乏权益投资属性。

2017年,以保利租赁住房类REITs为代表,国内类REITs创新了储架模式,向公募REITs又靠近了一步。

但受政策法规、税务等多方面的影响,完全符合国际惯例的内地REITs产品始终没有出现。

“国内REITs在不远的未来会出现,”林德良对21世纪经济报道透露,国内版本的REITs正在拟定过程中,但会以不同于美国和香港的REITs形式出现。

无论是香港还是美国,都拥有针对REITs的专门法规,“包括REITs以什么形式上市、运作模式、收购等这一套,都规定得非常详细”。但国内没有专门的房地产基金法。

业内曾多次呼吁制定相关REITs法规。但据林德良说,正在探讨的REITs方案可能更多是基于已有的《基金法》之上进行。国内现在发的类REITs就是通过ABS实现的。

据越秀房托有关人士介绍,目前探讨的方案是公募基金去买ABS的劣后级产品,ABS再往下就是私募基金,私募又将物业和公司串联起来,共同形成了一个不同于香港、美国的架构形式,也就是内地版的公募REITs。

林德良认为,国内公募REITs能不能实现,关键看两点,一个是能不能出表,“按照上述这种结构,是可以出表的”。

另一个就是投资者能不能公开买。这种购买行为是指通过交易所公开交易,提供给个人投资者,而不是只给机构投资者。

对国内公募REITs出现后,将为房企带来利益的看法,林德良持保留意见,“最主要的还是要体现平台价值,很多项目的运营管理水平和回报率是达不到REITs的标准的。”

对此,上海资深房地产评论员宋会雍也表达了同样的看法,“国内的标准REITs并不缺少路径,真正缺少的是市场的空间。”

在宋会雍看来,国内市场推出公募REITs,最大的问题是租金回报率太低。实际上,是房价过高导致置办物业的成本过高的问题。

“现在国内商用楼的租金回报也就在3%左右,住宅就更低了,国内住宅市面买价和租价之间的比重在1.5%-2%这个区间。”宋会雍表示,国内的低回报率压缩了市场空间。

另一位大型开发商人士指出,不解决双重征税的问题,国内大多数物业是没法达到REITs要求的回报率的。

宋会雍认为,国内可以尝试推出公募REITs,“但其成长空间仍受到限制,不得不考虑产权和回报率等现实问题”。

林德良进一步指出,从国内推出REITs的动力来看,“应该会更多体现在公租房或是地方政府方面。”

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