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银亿危局续:旗下一地产项目预售监管账户资金异常

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(原标题:银亿危局续:旗下一地产项目预售监管账户资金异常 工程陷停工传闻)

12月24日,银亿股份(000981,SZ)公告债券违约暴露了其资金流动性危机。屋漏偏逢连夜雨,12月26日,有银亿·朗境府(以下或简称朗境府)业主向《每日经济新闻》记者透露,宁波银亿时代房地产开发有限公司旗下银亿·朗境府预售监管账户中的巨额资金不知去向。

同时朗境府业主还向记者出示了一张12月25日发布的通知,通知内容显示:自即日起,朗境二标段项目因故停工,为了确保停工期间的安全,所有分包班组不得擅自启动机械设备、人货梯。不得擅自损坏安全防护设施、用电设施等,如有违者,后果自负。上述业主表示,该通知是在海曙区高桥镇的朗境府项目工地上贴出。

12月29日下午,银亿股份相关办公室负责人表示,针对此前业主和记者的采访相关问题,银亿朗境微信公众号已于当天发表了一份《关于银亿朗境的相关声明》,落款为银亿时代。声明内容显示,项目停工为不实消息,银亿时代及项目监理单位均未收到施工单位的正式停工报告。

位于宁波市海曙区的银亿·朗境府项目 图片来源:每经记者 叶晓丹 摄

业主反映银亿项目停工

12月24日业主们关注到了银亿股份债务违约的情况,第二天看到这则通知进一步引发了他们的焦虑。有业主向记者透露,早在两三那个月前,住在朗境府附近的业主觉得项目工地情况有点奇怪,以前每天经过项目周边都能感受到工地上的热闹,但是两三个月前,工地好像突然“冷清”了起来,眼看快结顶的两幢房子也“不长”了。

银亿股份2018年半年报披露的数据显示,银亿·朗境府项目开工时间为2017年6月,土地面积约8.66万平方米,总建筑面积约22.5万平方米,银亿股份享有100%权益。

12月27日,《每日经济新闻》记者实地前往宁波朗境府项目现场。由于不能进入工地现场,记者通过外围察看发现,现场大部分楼房已经结顶,仍有几幢高层楼房还架着脚手架,间歇听到工地里传来施工的声音。不过,在现场记者并没有看到此前在网上贴出的关于朗境府二标段项目停工的通知。

随后记者前往朗境府的营销中心,以购房者的名字咨询目前楼盘的相关情况。营销中心的工作人员表示,2017年该项目售卖的均价在1.7~1.8万元/平方米左右,这个价位对比朗境府周边的楼盘售价是比较高的。预计朗境府的交房时间为2020年6月份,目前商品房已经全部售罄。另据房天下此前对该项目介绍,银亿·朗境府项目由34幢住宅、1幢幼儿园和部分商业组成,设计规划1505户。

银亿·朗境府项目售楼部 图片来源:每经记者 叶晓丹 摄

看到12月25日的发布停工通知后,不断有朗境府业主来项目现场一探究竟。12月27日,记者就在项目现场看到了七八个业主,业主王明(化名)介绍,他在宁波工作了二十年,一家几口住在一户50平方米的房子里,前几年他就想着买一套改善房,而近年来宁波市房价也一路上行,王明花了3年时间看房,迟迟没有入手。去年下半年,和亲戚朋友借钱凑够了首付款,背负了高额的房贷,买下宁波银亿朗境一套均价1.7万多元、面积100多平方米的房子。自从听说项目停工之后,他特意向单位请假过来了解情况。

新买的房子会不会成为烂尾房?购房者会不会面临无房可住的情况?这些问题成为业主们最大的担忧。业主林杰(化名)透露,得知项目建设停滞以后,广大业主多次找到项目相关单位——开发商银亿时代、资金监管银行浙商银行股份有限公司宁波分行及行政主管部门海曙区住建局等询问情况,却被告知,该项目预售资金监管账户已经没有足够的钱划拨给项目建设方,由此导致项目建设停滞不前。

记者在朗境府项目现场看到两张关于该项目的工程规划告示牌,告示牌信息显示,欣捷建设承担了高桥镇秀丰村、蒲家村1号居住地块I标段,而业主提供的两份盖有银亿时代公章的说明文件照片显示,截至2018年12月25日,银亿时代应付工程款9678.26万元,应付未付工程款2352.63万元。而朗境府二标段由宁波市建设集团股份有限公司承建,截至12月25日,银亿时代应付工程款为1.15亿元,应付未付工程款3087.03万元。

盖有银亿时代公章的说明文件照片之一 图片来源:业主提供

施工单位工程款是否仍拖欠?预售资金监管账户为何会出现资金异动?银亿时代、银亿时代母公司银亿房地产以及银亿房地产控股股东银亿股份方面如何解决该问题?二标段是否已经停工?房屋交付时间是否会受影响?基于上述问题,12月28日,《每日经济新闻》记者前往银亿集团,银亿股份行政办公室相关负责人向记者表示,该项目相关负责人不在公司,将向他们转达记者的上述问题。

12月29日下午,银亿股份相关办公室负责人表示,针对此前业主和记者提出的相关问题,银亿朗境微信公众号已于当天发表了一份《关于银亿朗境的相关声明》,落款为银亿时代。

声明内容显示:第一,项目停工为不实消息,银亿时代及项目监理单位均未收到施工单位的正式停工报告;第二,银亿时代目前确实遇到资金困难,项目施工进度较之前有所放缓;第三,公司正极力通过多种渠道化解危机,银亿南城商业中心已限制网签、宁波凯威动力科技有限公司土地及厂房已抵押至银亿时代名下,政府和相关职能部门已出面协调相关事宜;第四,项目交房时间为2020年6月30日前,目前整体进度可控,可确保项目如期交付。

预售监管账户资金异常

根据浙江省相关要求,新领预售证的商品房项目,预售款必须打入监管账户,一个预售证一个监管账户,监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金要进入监管账户。12月27日,宁波市海曙区住建局相关负责人向《每日经济新闻》记者表示,银亿·朗境府的预算清册资金有6亿多,按照上述规定,打入监管账户的资金在8亿左右。而进入监管账户的这笔资金,并不是说100%不能动用,监管账户上20%左右的资金额在特定情况下是可以供开放商调用的。

宁波市海曙区住建局相关负责人表示,今年9月份在检查时发现银亿·朗境府项目监管账户资金异常,其中有一笔4亿左右的资金被划走,用于归还浙商银行“开发贷”,而浙商银行宁波分行系银亿·朗境府项目的监管银行。

12月28日,《每日经济新闻》记者向浙商银行求证此事,浙商银行宁波分行方面回复称:“浙商银行宁波分行作为银亿·朗境府项目的预售资金监管银行,严格根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》相关规定,配合政府部门对进入监管账户的预售资金进行监管。由于本项目按揭贷款主要由他行发放,宁波银亿时代房地产开发有限公司未将全部预售资金归集至我行监管账户。其间,我分行已多次督促公司与相关银行沟通。此外,银亿时代公司主动归还我分行开发贷款,是根据房地产销售进度和双方借款合同约定的行为,相关资金变动合法合规。”

宁波市海曙区住建局相关负责人透露,自9月份发现监管资金项目异动之后,先向宁波市住建委汇报了该情况,也在沟通解决的方案,一方面要求银亿时代注入资金,另一方面,为了防止银亿时代出现资金流紧张的情况,现在的一个重要工作是将银亿集团旗下的三块资产保全到银亿时代旗下。

业主提供的海曙区住建局12月12日发布的通知显示,为了确保朗境府项目顺利交付,宁波银亿房地产开发有限公司拟将宁波富田置业有限公司名下南城名苑、南城商业中心项目部分资产过户给宁波银亿时代房地产开发有限公司。12月27日,宁波市海曙区住建局相关负责人称,除了上述资产过户给银亿时代后,还有一个项目也要求过户到银亿时代。这三块资产划到银亿时代后,后续有任何变动,都需经过宁波海曙区住建局同意。

12月28日下午,记者致电欣捷建设一名高管,其向《每日经济新闻》记者表示,目前欣捷建设的工程仍在进行当中,但对项目工程款项等情况并不了解。

12月27日,宁波市海曙区住建局相关负责人也表示,为了保证朗境府项目顺利交付,海曙区住建局和欣捷建设也进行了沟通。欣捷表示一定会在年前完成朗境府项目的结顶工程。

12月29日,记者通过宁波市建设集团股份有限公司的公开电话致电宁波建设,宁波建设的工作人员表示:“我们是负责海外的,对这个项目不清楚,要问其他分公司。”记者表明身份后,向其咨询宁波建设负责朗境府项目的负责人,对方随即挂断了电话。

银亿股份财务压力巨大

银亿股份旗下项目出现预售资金账户异动与其紧张的财务状况不无关系。

据银亿股份披露,“15银亿01”债券发行规模为3亿元,于2015年12月24日发行,票面利率7.28%;债券期限为5年,第三年附有发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。银亿股份已选择第四年起上调票面利率至8.78%。不过,“15银亿01”几乎所有投资者都选择了回售本期债券,回售申报数量为2.99万张,剩余托管量仅2670张,回售金额约为3.22亿元。

银亿股份方面表示,公司及实际控制人拟通过加快应收账款回款、处置部分子公司股权及资产等方式继续为公司债兑付筹集资金。事实上,银亿股份很快就公布了部分资产处置的信息。

12月25日,银亿股份公告称,拟将旗下安吉银瑞房产的66.47%股权转让给上海奥誉置业,转让价约为8739万元,再加上已形成的股东借款本金及利息、其他应收款等共计约5.75亿元,上海奥誉置业需要支付的总金额约为6.63亿元。据银亿股份方面披露,本次交易预计获得收益约7000万元。

值得注意的是,银亿股份2018年中报显示,其发行的“16银亿04”、“16银亿05”、“16银亿07”三只债券,发行规模分别为7亿元、4亿元、4亿元,发行期均为5年,附第三年末投资者回售选择权。因此,银亿股份或将在2019年面临约15亿元的偿还压力。

此外,截至今年9月末,银亿股份一年内到期的非流动负债达30.74亿元;短期借款为36.91亿元,同比增长35.91%;负债总额达240.86亿元,同比增长约19%。

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