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旭辉董事长:保质量不追求速度 房地产仍有黄金期

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对于即将到来的2019年,旭辉控股董事长林中表示,未来是质量决定速度,不会追求更高的速度,因为房地产开发至少还有10~15年的黄金期

(原标题:旭辉控股:保质量不追求速度 地产仍有10~15年黄金期)

6年前的2012年,旭辉的销售业绩才95亿元。而5年后的2017年,旭辉便成为“千亿房企俱乐部”成员。今年前11月,旭辉的销售额已超过1300亿元,距1400亿元的年度目标仅一步之遥。

在旭辉控股董事长林中看来,地产就是一个周期性行业,一定有繁荣、衰退、萧条、复苏,就是有四季,“我们要习惯地产行业波动的特点”。

地产还有10~15年黄金期

2018年依然是明显的“调控年”,楼市调控延续了2017年的基调,持续加码长效机制的构建,以房产分类阶梯式消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。市场预期也在7月中央政治局会议的“坚决遏制房价上涨”基调中,由“慢涨”变成“下跌”。

对于这样的格局,林中表示,未来是质量决定速度,不会追求更高的速度。他指出,从具体层面来讲,降负债、降库存、降成本,提去化、提质量、提周转以及补短板是短期最重要的任务。

“今年以来,无论企业、行业可能都碰到了很多问题。每家企业在发展过程中都暴露出来一些短板。但在行业调整期,企业正好可以用这个时间补短板。”林中认为,这些都是发展中的问题、前进中的困难、成长中的烦恼。所有的房企其实还在成长的路上,因为房地产开发至少还有10-15年的黄金期。

他提醒,房地产领域的不少企业都已经是经历了N轮市场波动的。“我们既要处变不惊,还要保持自己的战略方向、战略定力,保持自己的判断。同时,我们还要留有备手,尤其在资金方面,以应对可能判断不足的市场风险。”

图片来源:东方IC

把负债率控制在安全合理水平

的确,要留备手,尤其是资金方面。因为房企的“融资难”在2018年体现得更为明显,除了对银行本身加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行也同步加强管理,房企整体的融资难度普遍偏高。

旭辉方面告诉《每日经济新闻》记者,公司净负债率要降到80%,资产负债率要降到70%,这样行业杠杆率才会比较稳健。

从国家战略来看,金融去杠杆、防止金融风险是未来两三年内都会持续的动作,房地产行业尤其如此。而财务稳健的中大型企业将在这样的环境下更占优势, 尤其在融资方面。

业内人士认为,首先,融资成本对大型企业来说上升幅度可控,而且在金融资源紧张的时候,资源往往是向大企业倾斜的;其次,去杠杆会加速行业整合,而随着行业集中度不断增加,融资导向也将更有利于头部房企;第三,长期来看房地产发展趋于理性,资金流向也趋于理性,将更关注企业的长期发展和财务健康。

可以看到,近年来旭辉一直着重在做的一件事就是去杠杆,把负债率控制在安全、合理的水平。富有弹性的负债率和充沛的现金储备,也让旭辉的资金安排有充分的腾挪空间。

旭辉方面表示,未来将继续捕捉市场波动中的融资“窗口期”,获取低成本的长期资金,从而不断优化债务结构与债务成本,筑宽企业应对市场变动的“护城河”。同时,旭辉将继续追求“有质量的销售”,2018年上半年的销售现金回款率超过88%,未来将继续保证高水平的回款率。

房企在主流市场上仍有成长空间

对于房地产的长期格局,林中认为1998年~2017年是房地产的高速增长期,是高频波动的20年长周期。从2018年到2037年的20年,可能是新的长周期,即平稳增长、低频波动。

“长期来看,市场会逐步平稳和回落,行政调控会逐步让位于长效机制。虽然房产税短期不会推出,但一定会推出。”林中指出,在中国城市化率达到70%的时候,房产税大概率会被推出,因为那个时候我们增量的税比较少,存量的税一定要补充。

林中坦言,未来长效机制的任何变化都会对行业产生巨大影响,包括住房制度、土地制度、户籍制度、税收制度。“任何一项政策出来都会有影响,可能未来预售要改成现房销售。”不过他也指出,在中国经济保持中速增长以及城市化完成70%之前,地产都具有非常重要的地位。

因为目前中国房地产市场成长空间还很大,中国虽然大企业多,但市场占有率较低,而很多发达国家的大企业市场占有率基本能达到7%~8%。

“按照‘十三万亿'规模来计算,做1%的那就是1300亿,做2%就2600亿,做到5%就是6500亿,这个市场空间还很大,天花板很高。”旭辉方面认为,房企在主流市场上仍有成长空间,旭辉在市场中也有竞争优势,所以旭辉的策略就是专注聚焦主业,做强做大主业。

“每个企业要根据自己的优势,培养独特的竞争力,走一条适合自己的路。”旭辉表示,在坚持以房地产为主航道的同时,拓展“房地产+”业务,围绕着美好生活来布局,实现新阶段下持续、稳定、有质量的快速增长。例如围绕存量市场,旭辉开始以长租公寓切入资产管理。

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