戴德梁行：写字楼租赁供应量增加零售商业细分行业迎来挑战

网易房产12月26日讯 全球领先的房地产服务商戴德梁行在上海举行2018年第四季度媒体发布会，围绕零售商业市场、写字楼市场、工业地产市场大宗交易市场进行多维度解读。

写字楼市场租赁供应量增加 潜力新兴区域销售受肯定

根据戴德梁行华东区写字楼部数据显示，截至2018年底，上海写字楼租赁市场整体空置率上升，核心地区和新兴区域的租金均稍有回落。核心区域的供应量大幅增加，新兴区域则涌现出许多代表项目，如虹桥汇、旭辉莘庄中心、丰树商业城等。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁介绍，金融行业依旧聚集在核心区，部分金融企业在扩租需求下由核心区向新兴区延升，如置汇旭辉的主要租户就是金融企业；中心区批零贸易行业需求活跃，如徐家汇中心II期T1就是满租状态，联合办公主流布点核心区，产业导向集中板块去化速度较快，如东航滨江中心出租率约75%，搬迁是新盘成交的主要类型。

相比2017年，上海写字楼租赁市场，金融行业成交量下滑3.5%，创新金融、扩租和搬迁需求构成交易主力；AI及科创产业大力发展促进需求提升，软件开发、人工智能、网络技术、信息平台、娱乐游戏企业表现较为活跃；联合办公表现突出，品牌扩容以及定制化服务需要更大的面积和空间。

结合长三角整体情况来看，戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁认为，今年上海写字楼租赁市场的内资比重增加，长三角城市需求小幅扩大，以电子信息科技、生产制造、专业服务、房地产行业为主的长三角城市企业，以新设、搬迁等方式进入上海，主要入驻大虹桥、长宁、陆家嘴等区域，租赁面积需求区间较大，从113-32000平方米不等。

写字楼销售市场方面，根据戴德梁行华东区写字楼部数据统计，2018年1到11月，上海写字楼成交面积为126万平方米，相比2017整年度增加12万平方米，成交量小幅上升，整栋交易比重放大；从区域来看，前滩、南外滩、浦东滨江等滨江沿线的大宗产品交易较多，小独栋产品则聚焦于大场、江桥、北蔡、莘庄等地，大虹桥作为潜力新兴区域，大宗交易和小独栋产品均受到买家青睐。目前初步统计，主流买家多为内资企业。

沈洁预测，随着中国对外开放100条、促进民营企业发展27条、长三角一体化发展国家战略、产业地图、自贸实验区扩容、建立科创板注册制等利好举措的推出，就大力推动行业企业发展，未来四年，上海办公楼市场仍处于供应高峰周期内，而2018年土地规模化出让，自持比例的提高也将加剧后市供应压力；未来四年办公楼市场仍处于供应高峰周期内，而2018年土地规模化出让，自持比例的提高也将加剧后市供应压力；伴随大幅放宽银行外资市场准入门槛、AI产业大力发展、进博会成功举办、全面推进药品医疗器械进口枢纽口岸建设，金融、电子信息科技、批零贸易、医疗健康四大产业发展势头良好；上海跨国总部机构数量保持全国领先，在对外开放，自贸区扩容的举措下，将继续吸引越来越多的跨国企业总部入驻。

零售商业市场供应上升  细分行业迎来挑战

2018年度，上海涌现出大量的新商业体，“多中心化”发展促使上海零售市场向远郊扩大，在新零售激烈的竞争中，各业态积极寻求发展之道，细分行业迎来机遇与挑战。

戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历介绍，依托上海轨交的快速发展，申城的零售商业于近年持续向远郊扩大，2018年，近86.5%的新增零售项目位于上海的非核心区域，而以内环、中环为主的核心商圈的零售商业项目进入“集中改造期”。上海近2年有127.72万㎡商业经历改造，内环地区改造面积占比57%，如南京西路818广场，第一百货等购物中心均加入到改造队伍中。

魏建历表示，大量新商业体的集中入市，在加剧零售市场竞争的同时，促使购物中心运营方通过物业升级、品牌及业态调整来保持自身竞争力，二者形成良性循环，不少国际知名时尚、运动服饰、潮牌等在2018年开设大型旗舰或概念店：如意大利女装品牌Liu Jo于恒隆广场内开出中国首店；设计师品牌DamirDoma于兴业太古汇内开出亚洲首家旗舰店；美国运动品牌锐步在淮海中路开设其亚太首家旗舰店；Forevermark于兴业太古汇开出全球首家旗舰店等。

纵观各业态在零售市场的发展，戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历认为，零售商业细分市场的竞争将会愈加明显，以瞄准女性消费者，从彩妆护肤、女性服饰、女性运动产品及健康美体产品入手，在零售市场上活跃扩张的“她经济”就是一个直接体现。而基于生鲜类产品的特性要求，生鲜行业将迎来巨大挑战。生鲜新零售运营商应加快布局与调整，进一步提升线上线下店铺的效率，实体门店要从单一的销售产品和客户服务的角色，转变为集品牌形象展示、商品体验、销售服务、客户管理以及库存和物流配送节点等功能为一体，要通过改善仓储模式、提高分拣效率、拓展实体店铺网络、提升线上线下门店购物体验、强化配送能力等加强市场竞争力；智能物流、冷链技术、智能供应链、大数据等技术，在近几年给生鲜类市场带来巨大变革，积极利用新兴科技优化运营管理水平、挖掘培育符合市场需求的新业态、新模式的生鲜类运营商，将会在竞争中获得更多机会。

物流工业市场热度不减  运营主体多元化成必然趋势

环顾上海物流市场供需现状，戴德梁行华东区数据库数据显示，截止2018年12月，市场供应量为748万平方米，空置率低于5%，整体市场热度不减，租金在过去三年一直保持稳定增长，逼近1.6元/平方米/天。从物流市场各区域租赁情况来看，嘉定区域已经满租，其他各区租金水平均稳中有增，地理位置对租金的影响较大。青浦区2018年新增近10万方的新项目，但因政府要求入驻公司在本地注册并达到30万/亩的税收要求，导致吸纳速度减慢，75.9%的入住率成为上海入驻率最低的区域；闵行区地理位置优越，但仓库数量较少，拔高租金水平，租金达到2.03元/平方米/天；临港整体价格较低，由于有较大的增量空间，且特斯拉项目的落地提升了市场关注度，租金水平及入住率都有提升。从物流市场交易现状来看，戴德梁行高级董事、中国区产业地产部主管苏智渊表示，上海一手仓储土地对比过去三年供应量不断减少，2018年的供应量有所增加但仍然有限，基金和物流运营商更加关注二手物业交易。

在工业用地方面，近年来，上海工业用地供给收紧，厂房物业呈现供不应求的局面，租金保持持续增长态势，受惠于G60科创走廊建设与临港开发建设，松江、临港是上海工业用地出让的主要区域；而建设在工业用地或研发用地上的产业区域，包含办公楼，研发中心和轻工业等业态（以下简称“商务园区”）由于需求强劲，租金持续增长，整体规模不断扩张，预计2018年底将超过770万㎡；漕河泾、临空两大热门板块，在有增量入市的情况下仍保持较低的空置率，租金上升幅度相对整体来说趋于平缓。戴德梁行高级董事、中国区产业地产部主管苏智渊结合戴德梁行数据库数据介绍，众多的工业园区中，张江、漕河泾、紫竹等成熟国家级开发区厂房租金较高；商务园区中，临空、张江和漕河泾位居租金最高子市场的前三位。

根据上海统计局发布的上海产业转移情况，苏智渊表示上海外移产业逐渐呈现分化趋势，对具备空间布局能力、自主创新实力、价值链延伸要求的资本密集、技术密集型行业或企业，如汽车、精品钢材、装备制造业，和“三高一低”（高投入、高消耗、高污染、低效益）产业，如纺织业、化工和危化业等，展现出截然不同的转移方式，产业地产中园区运营主体以国企为主，但由于近年鼓励引入多元开发主体，外来民营开发主体与国资合资，未来运营主体多元化将是必然趋势。

左：戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁 中：戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历 右：戴德梁行高级董事、中国区产业地产部主管苏智渊