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上海楼市年底集中推盘 加速价格调整

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上海楼市的胶着,或在年底破局。据不完全统计,12月上海有超过40个楼盘获取预售证,包括中海建国里、万科天空之城、中骏天珑在内的多个楼盘均有新房源推出,其中全新开盘的项目不少。

竞争激烈下或许会打破目前的价格格局。多名业内人士指出,目前市场环境并没有本质变化,供应相对过剩、购房者观望情绪依然存在。

对此,不少业内人士认为,投资客撤退对楼市成交影响较大。同策咨询研究院首席分析师张宏伟分析认为,由于限价,市区盘基本开盘售罄;但上海郊区盘的压力尤其大,推盘量增加会加剧价格的调整。

下降的认筹率

业内人士指出,就楼市而言,近郊区和市区都是安全区域,楼市上涨时近郊区表现最佳。

这与张宏伟提出的“投资客褪去,远郊盘客户结构发生明显的变化导致去化率下调”一致。张宏伟指出,郊区楼盘一般去化率已经降为20-30%,而市中心有些楼盘开盘,比如龙湖、保利项目,基本可售罄。从二手房价格来看,郊区二手房价格回落达到15-20%,由于远郊的供应量大,整个市场仍然不太好。

反观此次上海的调控周期变化,可以看到远郊楼盘在楼市上升过程中受地价影响较大。2016年8月、9月,浦东祝桥新场高价地、青浦朱家角高价地的出现完全改变了上海远郊的价格行情。两年后,在限购限贷下,跌得最快的正是远郊区楼盘。业内人士指出,这也是国内大部分城市的远郊区住房销售遇阻的原因,因为周边没有足够的购买力接盘,有价无市。

以上海北郊的嘉定新城板块为例,阳光里一期开盘均价4.1万-4.5万元/平方米,一个多月前该盘二期开盘,均价为3.5万元-3.8万元/平方米;据业内人士透露,西郊金茂府原计划均价5.5万元/平方米,预售证审批也一直没下来。

又如,深圳楼市前段时间进入回调周期,光明、坪山的二手房出售周期拉长到了10个月,而南山、宝安、福田却成交活跃,笋盘出一套卖一套。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,投资客当前相对是减少的,但还是有一些投资客蠢蠢欲动,若是把过去的二手房进行抛售,可能类似投资客当前还是会在近期积极入市。

2018楼市即将收官,各个房企都开始最后销量的冲刺。自11月中旬以来,新房大量上市,尽管开发商推出了各种各样的变相降价活动,但大部分新盘认筹率仍然不甚理想。

数据显示,截至11月26日,11月份上海累计新开7个楼盘,但其中有5个楼盘的认筹率不足五成。12月16日,万科天空之城第三次开盘,均价仍为5.8万元。然而此次推出的722套房源,仅有302人参与认筹,认筹率刚过四成,跌幅超过50%,再加上部分购房者可能会放弃购买,最终去化率可能不足三成。而该盘在今年3月份开盘时认筹率高达96%。

房企回款压力

据国家统计局公布的数据显示,截至2017年末,全国的人均住房面积已经达到了40.8平米。虽然房产供应有所回升,但购房者更加理性和谨慎,购买力实际处于下滑状态。

与此同时,房企去化压力可从库存上升看出端倪。截至2018年11月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米,环比增长2.5%,同比下降0.7%。从2015年1月以来,全国100城库存规模就呈现出持续的下跌态势。而今年9月库存规模明显增长,10-11月继续保持增长态势。总体上看,库存走势迎来拐点,四季度正步入上行通道。

根据龙头房企11月经营月报显示,核心开发商销售额环比显著回升,销售额、销售面积自8月实现由降转升,11月增速再次提高,同比维持高速增长。单月销售总额达3455.69亿元,环比上升20.9%,同比增速下降15.21个百分点。销售面积2346.11万平,环比下降1.04%,同比增长12.49%,增速相对上月下降24.71个百分点。

从11月单月房企销售情况来看,趋势出现分化,一线龙头增速下滑,二三线龙头房企销售同比在维持较快增长。其中,TOP5房企实现销售金额1901.95亿元,同比增加3.09%,销售面积1332.01万平,同比下降8.23%,低于龙头增速整体水平。

就完成度来看,11月龙头房企销售完成度相比有较大幅度的增长,全年目标业绩压力显著减缓。其中,新城控股、世茂房地产、华润置地三家2018年合约销售目标分别为1800亿元、1400亿元和1830亿元,1-11月目标完成度分别为110.31%、110.80%和106.29%, 均已提前完成全年业绩目标。

就融资情况来看,11月房企共进行境内融资61.45亿元,境外融资10亿美元,相比8月境内融资160亿元的高峰下滑,同时利率走势出现分化。

“做强放在第一位,把规模放在适当的位置。”12月21日,杭州滨江集团(002244.SZ)董事长戚金兴在与媒体沟通时表示,滨江的资金安全稳健,今年增加了150亿的贷款额度,包括公司债、短融,但公司不想提高负债水平,目前尚有很多项目贷款还没有做。

据了解,滨江集团手上还有将近三四十亿的中票和公司债额度未用,此外,今年获审批通过的短融65亿,目前也只用了18亿。

戚金兴透露,尽管今年集团在杭州开盘数量最多,但面对市场也进行了调整:针对供应量多的区域,今后溢价可能性小的项目,公司会尽快去化;对于城市人口不断流入的,经济发达的,会择机进入。戚金兴称之为区域与城市的“腾笼换鸟”战略。

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