广州松绑商服物业限购政策 60多个公寓项目逃生

（原标题：广州松绑商服物业限购政策 60多个公寓项目逃生）

12月19日，在三线城市菏泽打响限购松绑第一枪后，一线城市广州也在当天晚上7点宣布对商服物业项目的限购网开一面。广州市住房和城乡建设委员会对2017年广州的“3•30新政”调控政策进行了新解读，强调2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目，可以不执行“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”的规定，但个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

据克而瑞统计，“3•30新政”后，兼具商住两用功能的公寓项目成交量大幅腰斩，截至2018年11月底，广州一手公寓库存量达160.04万平方米，余28136套存货，同比2016年同期的108.74万平方米大涨47.17%，去化周期也从5.5个月拉长至23个月。

“当时这个一刀切的政策出来业内就有很多反对意见，用力过猛导致市场成交断崖式下滑，政府后来也认识到政策有调整的必要，所以一个多月前先放开了旧改项目中商服类业务的销售限制，现在更是全面调整。”12月20日，广州一位业内专家对中国房地产报记者表示，此次广州对商服类物业采取新老划断措施释放了一个很正面的信号，那就是调控更趋市场化，实事求是。而本次的政策松绑并不涉及住宅市场，预计被叫停的概率很小。

据了解，广州在2017年3月30日前拿地的公寓项目超过60个，从2018年12月20日起都可以向个人买家出售。

商服物业限售新老划断

这份名为《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（以下简称“意见”）的文件，是对广州“3•30新政”中的部分规定做出了新的定义和解读。

2017年3月30日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中提到要加强商服类房地产项目的管理，包括商服类项目不得改变为居住用途，房地产开发企业新报建上商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。最核心的一点是，商服类物业销售对象应当是法人单位，再次转让时，应当转让给法人单位。在通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位，也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

“当时这个政策是一刀切的，从2017年3月30日开始，所有商服项目都只能卖给法人单位，太突然，大家都懵了。”广州一位公寓开发商表示。

时隔一年多后，意见将政策施行的时间节点进行了更明确的划分，提出2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。

据了解，意见虽然是12月19日晚才发布，但前一天晚上广州不少开发商就已听到风声。有公寓项目销售人员言之凿凿地跟客户表示“公寓即将放开限购，可个人名义购买，开发商郑重承诺，若未开放则全额退款。”而12月19日一早，一张政府文件截图迅速在广州业内传播，其中提到12月10日，马文田副市长在广州市政府主持召开会议，研究《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控的通知》（穗府办函（2017）65号）中商服物业项目销售管理政策执行有关问题。会议明确，“3•30新政”里“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”规定的商服类物业，指的是文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目，不包括之前出让的项目。

这次政策的放松其实是有迹可循的，2018年11月2日，广州市政府发布了《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》，其中便指出，城市更新项目建成的商服类物业，可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。

“大家都预期到商服类的限售会有调整，只是没想到这么快。”广东中原地产项目部总经理黄韬说。

大部分在售公寓项目受益

“过于严苛”是广州业内对“3•30新政”的一致看法，这个评价集中体现在商服类物业的销售限制上。地产经济学家邓浩志表示，除了不得卖给个人只能卖给企业外，“3•30新政”还规定分隔面积不得少于300平方米等条款，政策出台了一年半时间已经致使广州的商服类房地产项目不但陷入销售困境，还陷入了规划困境、设计困境、融资困境。大量此类型项目工作推进陷入半停顿，长此以往不但可能对商办市场造成毁灭性打击，也会波及经济社会的其他方面造成负面影响。

从成交量来看，广州的商办市场确实遭受了沉重打击。克而瑞的统计数据显示，2016年广州公寓的成交量为33919套，2017年仅为19447套，暴跌了43%。2017年3月份的时候，全市公寓库存只有16146套。而截至2018年11月底已经增加到28136套，去化周期从5.5个月上升到23个月。

上述公寓开发商对中国房地产报记者表示，“3•30新政”完全打乱了广州商办项目的发展计划，很多公寓项目已经在报批途中都被打回来重新调整设计方案，“大家商量了很多对策，发现从营销角度，根本没法规避这些政策的影响，项目只好先暂缓开发报建，等待政策放松的机会。”

据了解，目前广州在售的公寓项目绝大部分是2017年3月30日前拿地的，一些项目库存量超过10万平方米。个人买家重新获准入市，无异于一支提振销售的兴奋剂。“告诉您一个好消息，刚刚政府已经宣布公寓可以用个人名义购买了，从明天开始施行。您这两天抓紧过来了解一下？”意见公布仅20分钟，中国房地产报记者就接到了某公寓项目售楼员的电话。

开发商们迅速行动起来，向各个销售渠道发布销售指令。“针对政府对公寓政策调整，我部决定重新做出销售战略性部署，政策执行从12月24日起，项目所有在售商业产品价格上调20%。请各渠道在本周集中火力成交，在调价前抄底公寓市场。”

国泰君安分析师谢皓宇指出，12月19日，菏泽和广州相继出台文件，分别针对住房和商服物业的二手交易进行松绑。在针对购买者的调控政策当中，属于“限售”序列，与其他限购、限贷等政策相比，属于作用相对较小的政策。无论政策出台的背景如何，两个城市的调控松绑方式均为释放流动性，对市场具有正面影响。他认为，当前政策的意义在于中期的维稳托底，而非短期的房价上行。考虑到这是因城施策进入到放松周期的第一批城市，具备一定的示范效应，但是否会出现触及关键领域的政策出台，还需进一步观察，如取消限购限贷、降低首付比例等政策。