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土地就是钱:沪深是如何向香港学习土地盘活的?

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(原标题:土地就是钱:沪深是如何向香港学习土地盘活的?)

时间到了1986年,如火如荼的改革开放进行到第八个年头。

港岛俯瞰,香港,1986年

中房报记者 秦龙丨文

时间到了1986年,如火如荼的改革开放进行到第八个年头。到了这一年,一切在稳步推进。年初,邓小平在中共中央政治局常委会上的讲话指出,各行业要在稳步发展中寻找新的机会。当然,房地产行业也在其中。

元旦刚过,一场座谈会为1986年的房地产行业定下了改革基调。1月,国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会,会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。

改革的迫切性源于住房需求。彼时,在那个公共交通非常不方便的年代,人们为了工作便利,往往把住处选在与工作单位距离不远的地方。这就产生了一个问题,一旦出现工作调动就要考虑换房的问题,这也是人们当年换房的主要目的。

1986年,深圳火车站

来自一个地级市青岛的换房统计数据显示,仅1986年,该市房产局各个换房站为上千户居民换了房。登记要求换房居民2330户,为1241户居民办理了换房手续,这也印证了1986年人们对房子的需求。但彼时的房子多为职工宿舍楼,大多数单位职工住的都是宿舍小区。职工只能按资排辈,可以分到面积大小不等的房子。

毫无疑问,换房的首选是商品房。随着住宅商品化的推行,房地产市场的开放是不可避免的,市场上公开流动的住宅开始多了起来,全国人民对于住宅商品化的需求也到了十分迫切的地步。

不过,需要指出的是,1986年房改还没有真正铺开,更没有进行商业化的房地产开发。这一年,尽管对于当时的中国房地产市场来说,真正的大发展还要再等若干年,但不影响越来越多的房地产领域的改革在悄然进行。这其中就包括土地方面的改革。

土地是房地产开发过程中一个不可或缺的基本因素,但彼时的土地并没有得到合理运用,乱占土地、滥用耕地的现象愈演愈烈。多种迹象显示,当时的土地管理制度已经不适应经济发展的需要。

土地的重要性慢慢得到了重视。1986年2月21日,国务院决定成立国家土地管理局。6月25日,颁布通过了《中华人民共和国土地管理法》,这部法律意义深远,作为新中国成立后的第一部土地管理法,系统地规范了关于土地资源管理、土地关系等内容。后人评价道,从此我国土地管理工作开始纳入依法管理的轨道。

与此同时,各地方的土地改革也在有条不紊的进行。土地的改革离不开深圳,作为改革开放的试点,深圳在土地使用制度改革上做出了一系列探索和创新。

上世纪80年代的香港集市

1980年12月5日,深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块4000平方米的商住用地签下了第一份有关土地使用费征收的协议。这块4000平方米的商住用地以每平方米交纳土地使用费5000港元的价格获得了使用权。正是这份协议,不仅解决了特区早期建设的资金需求,也开创了中国土地资源从无偿使用转向有偿使用的先河。

不过,这在当年还仅仅是孤立事件。缺钱依然是当时特区建设的关键性问题,土地的浪费现象也没有得到改善。彼时,时任香港大学经济系主任的张五常,对深圳采取的行政划拨和浪费土地资源的状况深感痛惜,他表示:深圳已经开发的土地如果以每平方米5元出售,每年可得到2亿元;如果每平方米是50元,则得到20亿元。而香港目前的地价是每平方米以万港元起步。

包括在1986年,一批香港客人被请到深圳交流引进外资和改革之道。深圳官员表达了对资金匮乏的忧虑时,香港商人霍英东说:“脚下的土地不就是钱么?连马克思都承认土地就是财富。”

或许是上述人士的启发,或许是之前改革尝试的经验。1986年4月,深圳开始了进一步的改革探索。深圳市委、市政府各单位抽调人员组成调研组,三个月后,调研组提交了土地制度改革方案,方案中写道:所有用地实行有偿使用,协议、招标、公开竞投,各搞一个试点,先易后难。

与此同时,上海也在摸索从土地中赚钱的方法。时任上海市土地管理局第一任局长曾对媒体回忆道:“很多外国朋友向我们建议,说城市的土地非常值钱,而我们搞建设不是利用土地而是借债,就说我们是‘捧着金饭碗讨饭’。”

但如何真正地盘活土地,如何在规定内进行,摆在了上海、深圳两地政府的案头。

1986年的上海

1986年9月,一支上海考察团奔赴香港,成员来自规划、土地、社会科学院等部门。这支高规格的考察团打着学术团体的旗号,而不是政府的名义。

同年11月,由深圳市副市长李传芳带队的考察团也来到香港,了解香港的土地拍卖制度并讨论深圳的改革方向。

当时,香港于1842年沦为英国殖民地。港英政府宣布,除新界部分农业用地归当地村民所有,香港所有土地属于英国王室,由港英政府代为管理。港府将土地在规定期限的使用权卖给土地开发者或使用者,后者需一次性缴纳费用。

赴港考察一个月后,深圳考察团交出一份报告。报告写道:香港政府十分珍惜1066平方公里的弹丸之地,在高峰年代的1980年至1981年度的卖地收入占当年总收入的37%。更为重要的是,香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地,有效地控制着整个城市建设,控制了基建规模,刺激并带动了金融(房地产贷款占全部银行贷款的31.6%)、股市(房地产股票和与房地产有关的股票占所有上市公司股票的70%以上)和香港整体经济的发展。难怪专家们说,香港政府把仅有的一点点土地玩活了。

而经过近一年调研,1987年11月29日,《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的六个“实施细则”出台。

此后,土地有偿转让制度就这样在全国逐渐铺开,我国土地市场化改革也从此大跨步地向前推进。到了1987年7月,深圳、上海、天津、广州被国务院选为首批土地使用权有偿出让的试点城市。

(图片来源网络,版权属于作者)

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