2017年5月22日，嘉兴的一场土地拍卖会，中签者兴奋得像是中了大奖。 图片来自网络
2017年5月22日发生在嘉兴土地市场上的疯狂一幕，至今让人记忆犹新。400多家房企报名抢夺8宗土地，以至于拍卖现场不得不移师可容纳1500人的大剧院。
当天出让的首宗地块登场后，仅5分钟就拍到了最高限价，随后88家房企进入紧张的抽签环节，淮矿成为第一个幸运儿。当时嘉兴楼市大热，再加上土地限价出让，开发商普遍认为“拍到即赚到”。抽签结果出炉后，淮矿公司代表情不自禁地振臂高呼，仿佛买彩票中了头奖。
只是，很多人只看到了这个故事的开头，但并不知道它的结尾。一年半之后，淮矿是否如愿赚得盆满钵满？近日，钱报记者实地探访嘉兴楼市，发现当年土拍盛宴上的幸运儿，并没能笑到最后。
与限价博弈耽误时机，等开盘时市场已凉凉
淮矿去年拿下的这块地，就是如今的东方禾苑。这个楼盘距嘉兴市政府6公里左右，位于嘉兴国际商务区，今年10月21日首次开盘。
12月10日下午，记者走进售楼处看到，看房客户三三两两，显得有些冷清。“我们这个楼盘首次开盘推出了两幢高层，均价12700元/平方米，毛坯，户型面积从92平方米~113平方米不等。”销售顾问向记者坦言，两幢房源共200多套，目前仍有部分可售房源。至于下次开盘时间和价格，尚不确定。
“上半年很多楼盘一开出来，当天就售罄，根本就抢不到房。到了下半年，市场行情明显下滑，很多楼盘就不太走得动了。东方禾苑直到10月底才开盘，错过了最好的市场时机，开盘以来销售不太理想。”嘉兴一家房企的市场营销人士告诉记者，如果东方禾苑早半年开盘，恐怕市场处境要好得多。由于销售不佳，东方禾苑是目前嘉兴市场上少数允许购房者使用公积金贷款的楼盘之一。
淮矿为何拿地17个月之后才开盘？要知道，与东方禾苑同一天拿地的楼盘，最早的今年2月就开盘了。“淮矿的开发动作相对较慢，按照工程进度原本是打算今年5月申领预售证的，不过当时限价，能批出的价格也就12000元/平方米出头一点。这个价格，显然达不到淮矿的心理预期，因此就想再等等看，这一拖就拖到了下半年。”有知情人士如是告诉记者。在他看来，最终的预售单价仅比5月份的时候上调了几百元，但是却错过了市场时机，淮矿此举实在得不偿失。
记者了解到，东方禾苑可售面积约14.8万平方米，由8幢高层和9幢洋房组成，共1187户。若按目前的去化速度，恐怕明年未必可以卖完。
东方禾苑所在的国际商务区，是嘉兴的新兴板块之一，从规划上看有很大潜力，相对而言更适合投资。但目前市场转冷，嘉兴楼市的投资客加速撤离，东方禾苑的购房者中投资客寥寥。如果站在自住者的角度来看，东方禾苑的硬伤很明显，地段较偏，配套欠缺，这些都严重影响了市场接受度。
此外，与嘉兴市区的一些在售楼盘相比，东方禾苑的价格也有些尴尬。比如中心城区的一些楼盘，生活配套很成熟，毛坯房源单价也仅15000元/平方米上下，只比东方禾苑贵了2000多元。
尽管销售不畅，东方禾苑车位价格却高达30万元。“房管部门把房价限得很低，同时还规定车位价格不得超过30万元。开发商为了获得更多利润，不管什么地段的楼盘，车位价格却出奇的统一：30万元。”知情者向记者透露。如此一来，东方禾苑的性价比也就被进一步拉低。
拿地时振臂高呼，如今却笑不出来
去年的土拍现场，有的房企为了提高拿地几率，不惜筹备上百亿元保证金，借用几十家马甲公司参与报名。那时候的房企坚信，只要能拿到土地，就一定能赚到钱。这也是淮矿拿地后员工振臂欢呼的原因。
淮矿在东方禾苑项目上到底有没有赚钱？这笔账其实并不难算。
以东方禾苑首开房源为例，12700元/平方米的毛坯均价，相比8728元/平方米的楼面价，差价还不到4000元。据业内人士测算，算上建安成本、拿地17个月之后才开盘的财务成本、幼儿园配建成本以及营销成本，东方禾苑至少要卖到15600元/平方米才能保本。显然，光从房价上看，东方禾苑必亏无疑。
当然，东方禾苑的房价亏损，可以从溢价的车位上获得适当补偿。目前在售房源中，东方禾苑一套房子搭售一个车位，折算到房价中去约3000元/平方米，即便如此也才勉强保本。
“像东方禾苑这样的楼盘，没有踩准节点，其实是挺可惜的。如果放到上半年开盘，因为限价因素，虽说未必能赚多少钱，但至少不会亏，而且卖得越快财务成本也就越低。”嘉兴房地产资深人士胡佳能告诉记者。
对于东方禾苑的后市，胡佳能并不看好。在他看来，如果嘉兴楼市进一步下行，东方禾苑的亏损面还将继续扩大。“11月嘉兴主城区新房供应量4400多套，但是成交仅1500套左右。从人气来看，上半年和下半年可谓是冰火两重天。预计接下来嘉兴楼市会低迷一段时间，更多楼盘会主动降价，就看谁跑得快。”
对市场要存敬畏之心
是投资就有风险。面对如今的窘境，不知去年嘉兴土拍盛宴上振臂一挥的那位淮矿公司代表，将作何感想。
市场的风向随时会变。但即便同一天拿的地，即便不相上下的价格，由于市场预判、开发进度、营销策略等方面的差异，最终的结局也可能大相径庭。随着房地产行业进入精细化发展时代，开发商理应对自身的专业化程度有更高的追求。
无独有偶，淮矿在杭州的首个项目，也有类似的尴尬。2013年5月，淮矿以14711元/平方米的楼面价夺得城东新城的一宗宅地，成为当时的板块地王。这个地价纪录直到2016年才被打破。
这个项目就是淮矿东元府，但拿地之后市场就进入低谷。中国指数研究院数据显示，2015年淮矿东元府首次开盘时均价仅1.9万元/平方米，且只卖出26套，经历了市场的煎熬。直到2017年房价的这轮大涨，才解救了东元府，这个楼盘直到今年才完全清盘。
也是在2017年，淮矿又一次在地价高热时出手，在城东新城拿了一块楼面价36396元/平方米的高价地。如今，城东新城陷入白热化竞争，品牌力不足的淮矿，很可能再度陷入泥淖。
这一次，还会有新的“去库存”运动、新的货币化安置、新一轮的房价大涨来解救这些投资决策失误的房企吗？
任何一家房企，都应对市场心存敬畏。敢于豪赌后市，就不能只靠运气。
本文来源：钱江晚报
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