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中国社科院:明年楼市将降温 不会出现剧烈的波动

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(原标题:中国社科院:明年楼市转向降温通道,不会出现剧烈的波动)

12月11日,中国社会科学网消息,《中国住房发展报告(2018-2019)》发布暨住房制度改革研讨会在京举行,报告认为2019年我国楼市有望平稳调整。

中国社会科学院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告(2018-2019)》主编倪鹏飞研究员在研讨会上作总体报告发布。《中国住房发展总体报告》指出,尽管未来预期和市场走势还有待观察,总体判断和预测:总体上,小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,2019年总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动,稳中有变。

《中国住房发展总体报告》建议,政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。第一,稳定房地产市场预期,同时剔除预期泡沫。首先,深化改革以重建市场信心。其次,加强引导剔除预期泡沫,形成和保持谨慎乐观预期。最后,妥善管理,减弱预期波动;第二,完善房地产调控政策,防范楼市双向剧烈波动。首先,需要妥善处理和应对宏观问题挑战。妥善处理经济速度和质量的关系问题,处理好房地产与宏观经济的问题。其次,持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定。坚守“只住不炒”和 “因城施策”的调控思路不动摇。转变调控手段由行政转交市场。完善调控措施,将临时性调控变成制度化和机制化调控。再次,前移和聚焦房地产市场监管的重心。将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节。将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。最后,做好防控楼市双向剧烈波动预案。在行政措施上,在经济措施上,在舆论引导上,在社会治理上,分别采取不同的措施;第三,下决心改革基础制度,加速建立长效机制。深化住房制度,重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系,加快完善租售并举制度,加快构建新老居民全覆盖的住房体系。

研讨会上,课题组成员认为,我国住房市场供需两端逐步回归理性。

《中国住房需求报告》指出,今年以来,在宏观经济形势面临内外部双重压力、金融财政政策定向“宽松”的同时,7月底中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”,释放了进一步稳定市场预期的坚定信号,住房自住属性得到进一步强化,市场供需两端逐步回归理性。

《中国住房需求报告》称,一是市场步入相对稳定的调整释放期。今年以来,全国住宅销售面积和销售价格在上一轮调控的基础上增幅继续回落,住房需求释放进入一个相对稳定的调整释放期。二是区域市场分化态势发生明显改观。今年前三季度,新建商品住宅价格指数同比增幅排序分别为三线城市、二线城市和一线城市,商品房销售状况同比增幅排序分别为中部地区、西部地区、东北地区和东部地区。三是物业类型分化态势愈发明显。住宅的销售状况和去库存速度要明显优于办公楼和商业营业用房,新建商品住宅价格指数总体上呈现出“户型面积越小,价格指数同比增幅越高”的新特点,中小户型住宅销售比重显著提高。四是租赁市场呈现局部过热和预期向好态势。今年前3季度,除个别月份租赁房房租环比增幅为零以外,其他月份均保持了正增长。

《中国住房需求报告》认为,虽然我国当前住房市场整体运行较为平稳,但由于我国住房市场结构性短缺和结构性过剩问题仍长期存在,本轮市场下行周期内仍显露出一些趋势性信号和问题,需要在未来住房市场调控中引起有关部门重视关注。《中国住房需求报告》建议,首先,继续保持调控定力,谨防调控误伤刚需。对年轻群体的首套房刚需在首付比、还款期限上予以适当政策倾斜,支持并鼓励当前银行降低首套房贷利率的做法;其次,因城施策防控供需空间错配风险。优化调整各地的限购、限贷和限售政策,防止中西部地区和三四线城市出现房地产库存量过高、空置率上升的市场潜在隐患;再者,多策并举促进租赁需求平稳释放。有关部门要根据各地住房支付困难指标设定房租控制指标,建立常态化的约谈和惩戒机制。此外,加强区域振兴规划与住房需求调控的关联性。在当前大力推进京津冀一体化、长江经济带、长三角一体化和粤港澳大湾区建设的同时,要防止区域规划成为房地产行业炒作的利器,引导区域规划向振兴实体经济方面发展;最后,综合运用土地、财税、金融、投资、立法等手段推进房地产市场长效机制建设。在个人住房信息登记联网的基础上,加快推进房地产税立法进程并制定开征时间表和路线图,增加投资投机者的持有成本和政策预期,用市场化方式进一步规范房地产市场相关主体的行为。

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