谢晨：城市更新的重大机遇在于区位转换、用途无界

12月12日，由中城投资、朗诗绿色集团联合承办，蓝光发展协办的“2018外滩金融·房地产投资论坛”在上海举行，产官学各界专家聚焦“上海，城市发展与城市更新”，专题探讨商用不动产投资机会。会上，世邦魏理仕研究部中国区负责人谢晨在《上海：城市发展与城市更新下的房地产投资机会》的主题演讲中表示，上海是中国最大的商业不动产交易市场，而我国城市更新的主要机遇在于存量物业的区位转化和用途无界。

世邦魏理仕研究部中国区负责人谢晨发表演讲

谢晨指出，不管是从建设用地指标上来看，还是从整个建筑开支占中国GDP比重的指标来看，都能够发现全国主要一二线城市已经从房地产投资的增量阶段转到了存量阶段。世邦魏理仕收集到的大宗商业不动产投资交易数据显示，2016年中国的不动产投资出现了井喷式增长，大宗不动产投资金额首次超千亿，根据谢晨团队的判断，到2020年整个大宗不动产交易能力还会继续增长40%-50%。

从理论上讲，一个国家、一个市场可投资的商业不动产总存量主要与两个经济指标有关：一是经济规模，即GDP总量指标；另一个是经济发达程度，即人均GDP指标，这两个指标共同决定了这个市场的整个商业不动产投资总量。如果以2016年整个中国经济总量和人均GDP估算，中国商业不动产可投资总量在全球已经排名第二位。

但大部分存量的商业地产的交易其实都发生在经济体中的门户城市里，并具有头部集聚的特征。2017年我国大宗商业不动产总额达到了历史最高值2300亿元，但实际上可投资存量要超过三万亿，这两个数值间仍然有很大的一个距离，由此可以看到，尽管中国的市场很大，但仍然处于低流动性阶段。

在这其中，上海是中国最大的商业不动产交易市场，并且是全国流动性最高的市场。虽然2018年还没结束，但谢晨认为，上海的商业不动产数据能够实现连续三年破千亿。上海市场也代表了大部分中国商业不动产的机会，可以看到上海在整个城市更新以及用途切换里创造了大量的投资和升值的机会。

谢晨认为，城市更新的核心逻辑是空间价值在时间维度上的重新设置。一个物业的空间价值取决于很多因素，但是物业所在的区位、使用状况、使用用途以及使用者对于物业的需求，这些都会随着时间而改变。不动产本身的价值是被锁定的，但是时间是流动的，而城市更新其实就是把锁定的价值在时间维度上给重新释放出来。

“面临城市更新机会的楼宇、区域往往在两方面有所缺陷，一个是集聚度，另一个就是楼宇的品质。这也是为什么大部分上海的城市更新投资项目，在近几年里都集中在一些很热门的区域，例如人民广场、徐家汇等地区，这些地方都面临着楼宇集聚度不高、楼宇品质不符合现在使用者的需求等问题。”谢晨补充道。

对于上海这个城市来说，流动性溢价是上海大宗物业投资的核心优势。另外，不管是哪个城市，城市更新的重大机遇都在于区位转换和用途无界。同时，国内投资方也要密切关注境外资本的加仓情况，境外资本的加仓往往预示着下一个不动产投资市场上升周期的到来。