长租公寓正在走共享单车的老路？

（原标题：长租公寓正在走共享单车的老路？）

“到目前为止，我两个月的押金还没有着落。”寓见公寓的前租客乔丽（化名）对投中网表示。

寓见公寓是上海规模最大的长租公寓企业之一，2018年10月中旬，寓见公寓的资金链问题被媒体曝光。

乔丽告诉投中网，寓见公寓出事之后，房东赶人，自己就搬走了，目前的损失，一是两个月的押金，二是租金贷合同尚未完全结清，三是自己的征信有可能受损，“有的租客预付了一年的房租。有的（租客）因为租金贷平台不愿意承担（责任），没法结清贷款。”

据投中网了解，租金贷机构中，一些大型银行、或者有大型银行背书的机构，在与租客结清贷款方面，更为干脆，条件更为宽松。但是一些小的租金贷平台，则迟迟不结清。

乔丽表示，自己签约的租金贷，虽然已经接近贷款结清，但是自己还是不放心，“12月中旬，我还是要去查一下征信确认。”

事实上，长租公寓在2018年下半年陷入困境之后，很多人把指摘对象瞄准了租金贷。但是，租金贷是全部的问题所在么？

租房：一件不再简单的事

很多时候，有关长租公寓的讨论，很难深入地进行下去，因为客观的事实（数据）并没有被呈现出来。哪怕被呈现出来了，也难以验证，因此难以在各方达成统一。

公开数据有时大相径庭，比如租房市场的机构化程度，有媒体表示不足5%，有行业人士表示接近15%。某长租公寓高管则对投中网表示，目前国内的机构化率为10%。

数据的不确定，导致结论的不确定。比如头部企业对于租金的定价权，认为影响颇大的一方表示，在北京，自如的占有率达到8.5%，已具有一定的定价权。链家研究院却表示，整个北京的机构化率只有10.3%，没有哪家长租公寓企业有定价权。

争议中，事实离我们似乎越来越远……人们似乎忘了，租房这件事情，原本很简单。

一方（房东）提供房屋出租，另一方（租客）租房入住，仅此两方。但是因为信息的不对称、以及交易成本偏高等原因，出现了第三方。

第三方的出现，好处显而易见。对于房东来说，节省了找租客的时间和精力，减少了房屋的空置时间。对于租客来说，找房子变得更容易了。

第三方原本是以中介的形式出现的，也就是说，撮合房东和租客，赚取中介费，但是随着租房市场的发展，出现了“包租”的模式，一部分中介变成了二房东。

其实，二房东也不是什么新鲜事物，一直以来都有，电影《功夫》里的包租婆，就是二房东。但是，跟电影里总是叼着烟的包租婆一样，绝大多数的二房东们，规模都做不大。运营成本高昂、资金需求大，是很重要的原因。

某私募高管对投中网表示，目前国内90%的长租公寓，都是包租模式，属于重资产，对资金的要求高、需求大。

二房东做大规模，再提供一部分居住之外的增值服务（比如管理），就成了今天的长租公寓。

梳理至此，租房这件事，依然不复杂，一共三方——房东、租客、长租公寓。

真正让事情变得复杂的，是第四方的进入——给租客提供租金贷的金融机构（以下简称租金贷机构）。

那么，为什么要有租金贷机构的进入呢？进入之后，事情又变成什么样了呢？

租金贷

对一部分租客来说——比如一些刚毕业的大学生，租金贷几乎是刚需。甚至可以说，没有租金贷，这部分需求就不存在。

某租金贷的使用者对投中网表示，自己选择租金贷，并非像一些新闻报道中所写的那样——租客在不知情的情况下签约租金贷。“一方面，签了租金贷，房租有折扣。另一方面，我也确实需要，否则每个月交租的时候，都得找人借钱，等工资发下来之后，再还回去，很麻烦。”

除了对一部分租客有好处，租金贷对长租公寓企业来说，也有好处——很可能是更大的好处，也很可能是租金贷大量存在的真正原因。

简而言之：租金贷为长租公寓企业提供了格外的现金流。具体如下：

假设租客跟长租公寓企业签了一年的合同，同时跟租金贷机构签了租金贷合同，那么租金贷机构，就会一次性把一年的租金，打给长租公寓企业。而长租公寓企业交租金给房东，通常是按季度付或者按月付。假设是按季度付，那么长租公寓企业手中就余下了9个月的租金。

这笔余下来的租金，以及很多笔租金贷积累下来所形成的资金池，是很大的争议点。

而真正让租房这件事情，变得异常复杂的，是在长租公寓企业出现问题之后。

这个问题也许是资金链断裂，也许是其他问题（比如运营环节的问题），但是只要长租公寓企业——这个把房东、租客、租金贷机构攒在一起的关键环节，一旦出了问题，牵扯其中的每一方，都会陷入麻烦。

房东的麻烦是收不到租金，于是去找长租公寓企业、去找租客，试图收回房屋。但是长租公寓企业已经濒临破产了——杭州的鼎家和上海的寓见都是这样，而租客的麻烦，只会更大——房东赶人、要不回押金、结不清贷款、征信受损……前文乔丽的经历，并非个案。

根据经济参考报的报道，有行业人士表示，租金贷的渗透率控制在30%以内，是较为健康的水平，但是一些企业超过了70%。

另，根据寓见公寓公布的数据，其规模达到2万间，假如每间房只有一个租客，寓见公寓的租客数量就达到2万人，假如其租金贷的渗透率为50%，就有1万人涉及租金贷。也就是说，仅寓见公寓事件中，涉及租金贷的人数，就达到五位数。

“个别发生了房东打人的情况。”乔丽告诉投中网。

规模病

2018年下半年，长租公寓行业发生一系列事件，以“租金上涨”的新闻报道为始，到我爱我家前副总裁胡景晖的自爆（年底长租公寓会迎来“爆仓潮”），再到三家长租公寓（鼎家、寓见、昊园恒业）相继出现资金链危机……这个过程中，公众的指摘对象，逐渐瞄准了租金贷及其背后的机构。这不无道理，但是实际上，问题不止于此。

如前所述，租金贷机构进入之后，长租公寓企业每签一个租客，就能获得一笔现金流，很多笔现金流汇成一个资金池，那么，资金池用来做了什么呢？很大的可能，用于加速长租公寓企业的扩张。

据了解，鼎家在2017年大肆扩张，收购了10几家长租公寓企。寓见公寓也提出了3年时间，从2万间扩张到30万间的计划。实际上，类似的宏图伟计，很多长租公寓企业都有。

“一些长租公寓企业的模式，其实是做出租房的期货，通过锁定大量的房源——尤其大城市，等未来房租上涨之后获利。”某私募行业人士对投中网表示。

考虑到目前长租公寓行业的微利——利润率不到2%，这意味着，对于一部分长租公寓企业来说，规模就是生命，如果跑不出规模，以后就难以生存。

但是，对于另一些长租公寓企业来说，规模本身就是问题所在。

“长租公寓行业当下的困局，是一味追求规模、忽视基本的商业逻辑。”某中小型长租公寓企业的创始人对投中网表示，长租公寓是重运营的行业，是传统行业，其本质就是赚取租金差，“指望通过资本做估值吹泡泡，妄图走捷径，终究害人害己。”

2017年，被很多人看成是国内长租公寓的元年，进入2018年下半年之前，这个行业也一度被众人看好，政策支持、资本追逐、市场巨大、想象空间更大。但是行业的转折点，比很多的人所预想的、来得更快。前述的四方当中，作为个人（而非机构）的租客和房东，很可能最为困惑：租房这件事，什么时候变得这么复杂了？

这其实是整个行业都应该思考的问题。

“在我看来，（长租公寓的问题）和共享单车的问题大同小异，都是互联网时代下、或者说资本导向时代下，典型的‘规模病’。”上述创始人说，“道理非常简单，人人都懂，只不过利字当前，甘做鸵鸟罢了。”

相关阅读：又有长租公寓资金链断裂 万千北漂无家可归