中金报告称中国狭义住房空置率12.1% 处于合理空间

11月27日，中国国际金融股份有限公司（简称“中金公司”）微信公众平台“中金点睛”发布关于中国住房空置率的相关报告。报告基于“六普”和2015年1%人口抽样等权威调查数据，对中国到底有多少套房子、房屋质量如何、有多少家庭拥有多套房、空置率究竟是高是低等基本问题予以客观估计。报告测算2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%，并称“尽管广义空置率看似偏高，但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间，其中城区狭义空置率甚至低于美国、日本等成熟市场水平”。以下为报告全文。

　　一、城镇住房存量并未过剩，质量亟待提升

　　1、中国的城镇住房过剩了吗？总量基本合理，城区仍略显不足

我们测算得到2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套，对应存量面积261亿平方米。户均拥有住房1.13套。其中，城区住房1.59亿套，对应面积145.9亿平方米，户均住房1.07套；镇区住房1.15亿套，对应面积115.4亿平方米，户均住房1.21套。以上测算口径均为城镇家庭户，不包含集体户（二者区别在于家庭户以血缘婚姻或收养关系立户，而集体户指无此类关系的多人居住在一起而立户，例如学生宿舍、工厂集体宿舍等等，六普时全国城镇家庭户人口5.9亿，集体户人口0.8亿）。

值得特别指出的是，户均1套房并不表示“充足”。市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择，否则房价将不断上涨。这一合理的冗余比例（或称自然空置率）一般至少不低于10%。因此，中国城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足。

此外，我们也注意到在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度（新建减拆除），户均指标呈下降趋势（六普时城镇和城区分别为1.16和1.09）。

　　2、存量中仍有较高比例的低质量住房

六普和2015年的全国1%人口抽样调查提供了大量关于存量住房的统计资料，从中我们发现当前中国的城镇住房中仍存在大量质量低下的老旧住房，整体品质亟待提高。

·从套型结构看，城镇存量住房中一居和二居室的比例达62%，而四居室及以上套型占比仅7%，套型整体偏小。

·从楼层结构看，尚有21%的存量住房为平房，57%的住房为2-6层楼房（多数为无电梯的单元房，少数为洋房或别墅），而7层及以上的住房占比仅22%。

·从居住设施看，16%的存量住房没有厨房或卫生间，26%的住房无独立抽水/冲水卫生间设施。作为对比，美国仅0.5%的住房无卫生间，0.8%无厨房；日本无厨房的住房比例也仅有2.7%。

·从建筑年代看，15%的住房建造于1990年以前（4%建于1980年以前），42%的住房建造于上世纪。

　　3、拥有多套住房的家庭并非多数

我们测算显示，目前中国城镇家庭户住房自有化率80%，若纳入集体户（假设集体户全部无房）则为75%。在全部城镇家庭户中，20%的城镇家庭无自有住房，65%的家庭仅有一套住房，另外15%的家庭拥有两套及以上的住房（户均拥有3.2套）。若进一步考察其住房实际使用情况，20%的无房户全部租房，其中一半单独租住、一半为合租；仅有一套房的家庭几乎全部自住；拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套。

　二、住房空置率并不高

国际上住房空置率分广义和狭义两种口径，广义空置率指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。狭义空置率则将上述房屋从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。美国通常采用狭义口径计算住房空置率，日本也在广义空置率的基础上将扣除装修中房屋后的空置水平单独列出。国际上多数国家狭义空置率低于广义空置率1个百分点左右，合理的空置率（自然空置率）水平通常在10%-15%。

考虑到中国大量新竣工房屋为毛坯房，并且存在大量待拆除的老旧住房，显然狭义空置率在中国更具可比性。

我们测算2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管广义空置率看似偏高，但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间，其中城区狭义空置率甚至低于美国、日本等成熟市场水平。值得特别强调的是，中国城镇空置率在过去近十年中呈现下降趋势，2010年广义和狭义空置率（分别为18.3%和13.2%）均高于当前水平。

存量住房中还有12%为无证房屋，实际拥有产权的住房可能存在短缺。无证房屋包含小产权房和违建房屋，属于违法建筑。我们根据全国存量房面积推算实际新增房屋面积，其与统计局公布的竣工面积之间的差距为违法建筑的无证房屋，据此计算得到2017年末无证房屋存量面积31亿平方米，占城镇存量住房的12%。若扣除此类无证房屋，实际住房存量甚至会出现短缺。尽管实际上无证房屋未必会全部拆除（小产权房可能通过补缴出让金等方式获得产权证），但这一结果提示我们中国的实际拥有产权的住房空置率可能远低于国际合理水平。

　总结而言，正是因为上述的几点事实（住房总量并不过剩、质量亟待提升、拥有多套房的家庭只是少数、空置率实际不高），中国的房价才会在过去这些年持续出现上涨，这在本质上是供需矛盾的结果。与之类似但更为失衡的例子是香港，过去三十余年其住房空置率与房价呈显著负相关，尤其是2003年以后香港的住房空置率持续下降（当前仅为3.7%），而同期房价呈现大幅上涨，甚至在加息预期之下仍在攀升。

　文章来源

　　本报告摘自：2018年11月26日已经发布的《数说中国存量住房》

　　张 宇 SAC 执业证书编号：S0080512070004 SFC CE Ref： AZB713

　　王 璞 SAC 执业证书编号：S0080117100019