昔日地王后遗症待解 北辰实业借道再出手

（原标题：昔日地王后遗症待解 北辰实业借道再出手）

一则母公司摘下北京地王的消息让沉寂已久的北辰实业重现公众视野。

11月5日，北辰实业集团有限责任公司（下称“北辰集团”）以86.63亿元拿下北京朝阳区国家会议中心二期用地，刷新了北京年内单宗地块成交额纪录。

该地块位于北京市朝阳区奥林匹克公园中心区内，总用地面积预计为13.87万平方米，地上建筑规模预计为48.66万平方米，其中B25、B26地块为会展中心，B23、B24地块为配套建筑，建成后需全部自持。

由于此次拍卖溢价率为零，再加上国家会议中心附近大多为北辰集团产业，业内将此次土地拍卖归为“内定”。

据悉，北辰集团特向北辰实业出具了关于避免任何潜在同业竞争的《承诺函》，并表示，北辰集团会委托北辰实业负责该项目运营管理等相关事宜，并向北辰实业支付相应的运营管理费，未来会在适当时机把该项目按照合理的价格转让给北辰实业。

作为国内第一家“A+H”股地产类上市公司，成立于1997年的北辰实业受益于北京亚奥核心区的快速发展，拥有的稀缺土地资源。一直以“京北老大哥”的身份盘踞京北。随着北京可供开发土地资源愈发有限，为突破规模瓶颈，北辰实业开始在京外开疆拓土。

在2007年、2010年、2015年和2016年房地产市场相对火热时，北辰实业拿地扩张的步伐也很大，先后进入长沙、武汉、杭州、成都、海口等城市，所到之处均留下“地王”的印迹，但这些地王并没有给北辰实业带来丰厚的回报，与之相伴的却是高企的负债率、日益稀薄的利润率以及不断走低的市值等，国企背景的红利也在逐步消耗。

繁华背后，隐藏着落寞。当一众房企都在向千亿规模迈进时，北辰实业的脚步才刚刚踏进300亿元，而今地产格局生变，这家在京城耕耘了20多个年头的老牌国企拿什么逆袭？不只是北辰实业，北京多个老牌国企亦都面临同样的问题。

京城“没落贵族”典型

1990年，北京亚运会闭幕之后，北辰集团应运而生，亚运村的多个物业成为它的资产，就在亚运会使得北京的城市建设与城市格局发生巨大变化的7年后，北辰集团以优质资产独家发起设立北辰实业，承载着带动亚奥新片区发展的重任，彼时北辰实业在房地产市场上的表现，可谓是风光无两。

“生于亚运，兴于奥运”是对北辰集团最贴切的阐述，而北京亚奥核心区的大规模改造和建设，则是北辰实业这20多载峥嵘岁月里最有力的抓手和助推器。

尽管北辰实业官方对外宣称已布局14个城市，总建筑规模近1700万平方米，但在千亿销售额成为房企规模“分水岭”之际，北辰实业将2018年的销售目标设定为240亿元，对比2017年223亿元的销售额，这个目标仅增长17亿元。

纵向来看，240亿元的销售目标与京城其他老牌国企如金隅集团的270亿元、天恒集团力争实现北京单城200亿元的销售业绩基本持平，但相比首开股份2018年1000亿元的销售目标、首创置业2018年力争800亿元以上的销售额却有些没落。

北辰实业总经理李伟东回应称，北辰实业正在向复合地产发展，地产业务会保持目前的发展态势，也会结合政策做出调整。

当2007年北辰实业以92亿元拿下长沙新河三角洲，成为当时的年度地王后，关于北辰实业相关成本过高、资金不足、退地等传闻不绝于耳，这个超级地王也让北辰实业在房地产黄金十年里失去很多。

直到2014年，北辰实业重启全国扩张并大量拿地，武汉、成都、南京等二线城市成为重点进攻方向，且在不少城市都以高溢价率刷新当地土拍价格。“家底”逐渐殷实，但开发进度缓慢，高地价的后遗症逐渐显现，营收徘徊不前，北辰实业2016年和2017年的销售金额分别为226亿元和223亿元，净负债率在2018年上半年飙升至135.5%，同时净利润和毛利率双双下滑。

当外界给北辰实业贴上地王梦魇的标签时，三季度同比增涨的数据或许可以给规模落后的北辰实业带来一丝安慰。前三季度北辰实业实现销售额240.77亿元，同比上涨63.37%；实现营业收入107.76亿元，同比增长6.64%。

地王尬境

北辰实业一度是“地王收割机”。

据记者不完全统计，自2008年以来，北辰实业在全国14个城市共拿“地王”超过20宗。尤其是调控政策频出的2015年至2017年，北辰实业是市场上鲜有逆市高价拿地的参与者。这三年北辰实业的存货金额分别达到310.88亿元、413.86亿元和525.52亿元，增速较快。

尽管高溢价拿地为北辰实业带来大量土储，但“地王”对其伤害颇深。其中最为传奇的当属以92亿元代价拿下的长沙地王即长沙三角洲项目。自2010年首次开盘，销售均价始终在每平方米7000元上下，直到今年销售均价才突破新高攀升为每平方米15000元。卖了十余年，去化率不到一半，涨幅也没有跑赢长沙整体楼市。

漫长的开发周期不仅拖累了资金链，还让北辰实业始终处于增收不增利的状态，这个超级大盘在过去十年并没有让北辰实业享受到房价上涨带来的额外收益。

除长沙地王让北辰实业遭遇“滑铁卢”外，2016年7月，北辰实业以23.11亿元，溢价率接近100%拍下的宁波地王，2017年以34.4亿元拿下的武汉地块，13.42亿元竞得的苏州地块，或处于停工、或销售低迷。当其在海口拿下地王之后，便遭遇海南全域限购，该项目未来如何解套仍未可知。

在严厉调控之下，北辰实业却多次入手体量庞大的“地王”地块，这样的拿地策略，令一些投资者感到费解。激进扩张，“地王”频出，也令北辰实业的土储和负债同步上升。

据北辰实业年报显示，2017年资产负债率为83.29%，同比上涨了2.33个百分点，与2015年相比，上涨8.32个百分点。与此同时，销售毛利率却呈向下趋势，由2008年的43%降到2017年的32%。

进入2018年，北辰实业放缓了脚步，上半年仅获取两个项目。截至2018年第3季度，北辰实业总土地储备为845.06万平方米，权益土地储备为719.12万平方米。

李伟东表示，今年土地储备与全年指标确实有些差距，随着公司迈向复合地产，单一住宅用地关注会少一些，未来会关注地产与会展、养老、文化创意产业结合发展，增加相应的土地储备。负债率较前两年有所增高，主要是在土地储备上增加了投入，目前公司在负债率的控制上还是比较严谨的，今后几年会优化资产水平，降低负债率。

广发证券在研报中指出，北辰实业销售表现受到重点城市调控政策影响较大，地产项目结算进度不及预期，盈利能力改善存在不确定性。

或许，地王对于北辰实业来说，不过是一组数字。但因住宅销售以及商业板块发展的不顺，北辰实业也正在寻求转型。

李伟东表示，未来的北辰实业在保持销售规模的同时，还会向复合地产方向发展，包括长租公寓、会展产业、物业经营等方面，目前“地产+”的概念在持续调整。

在业内人士看来，背靠北辰集团，资金或许不是北辰实业要考量的，但如何消化和平衡京内和京外的项目，尤其是散落在各地且遭遇调控的地王项目，是北辰实业能否实现逆袭的关键，这条路道阻且远。