遏制租赁乱象 关键平衡承租双方权益

（原标题：遏制租赁乱象 关键平衡承租双方权益）

报载，广东省住房和城乡建设厅与广东省市场监督管理局近日公布了《广东省住房租赁合同示范文本(征求意见稿)》，意见稿中明确规定，卖房不影响租房者的使用权，转租房屋须经房东书面同意，转租后第三人造成的房屋损失由转租人负责赔偿；返还房屋后，租客将不再享有遗落东西的所有权。

随着租售并举政策的推进，租房正在成为购房之外的有力补充。然而，由于相关制度和规则不够完善，租房市场呈现出黑中介泛滥、“二房东”现象突出、霸王条款层出不穷、肆意涨租加租等乱象，即便是借着互联网东风大举攻城略地的长租公寓，也被曝出与网贷捆绑、资金链断裂等乱象。

租客会担心房东加租变卦，房东则担心租客转租留“手尾”，双方都担心一些不良中介从中作梗。这种局面之下，不仅租客的权益得不到保障，就连房东的权益也时常遭受侵害。种种乱象的出现，令租售双方都不堪其扰，甚至影响到租售并举的大局。因此，规范租房市场，保障房东与租客的共同权益，提高租赁本身的吸引力，构建“住有所居”的居住新格局，就有必要多方面着手，租赁合同示范文本的出现，就是有的放矢的针对性举措。

意见稿规定，卖房不影响租房者的使用权，这其实就是“买卖不破租赁”的另一种说法。买卖不破租赁，在法律上已有明确规定，在合同文本里再一次强调并不多余，因为现实中此种乱象并不鲜见。常识有必要一而再再而三重申，更有必要拿出切实的举措，来防止以买卖之名侵犯租客权益的行为。

当然，保障租客权益，也需保障房东权益，双方不可偏废。房东与租客的争议，主要集中于租金、转租以及返还房屋等方面。这其中，租金可以通过合同进行明确，肆意加租涨租的行为，很难得到法律的认可。返还房屋方面，只要交房规则清晰明确，一般不会产生太大冲突。

有争议的部分在于转租规定。转租则要明确房东的知情权和同意权，这是必然之举，且应当在合同文本中有所体现。但转租后第三方造成的损失需要转租人承担，则未免存在将责任扩大化之嫌疑。

如果转租人要对此后的所有责任承担连带责任，那么这显然不利于租赁房源的流通。即使转租人可向第三方追索赔偿，但可以想象，这其中成本会有多高——毕竟不少转租人多数是因为离开这个城市而转租，且与转租人之间彼此陌生。务实之策，在转租之前，赋予房东明确的知情权与同意权，同时可由房东与第三方重新签订租赁协议，明确权责关系，这样更公平，也更有可操作性。

一份租赁合同规范文本，显然并不足以解决租赁市场的种种乱象，但这是一个好的开始。从租赁合同规范文本开始，到规范租赁双方的权责关系，再到规范房屋中介以及长租公寓市场的种种乱象，进而在租购同权上下更多功夫，想必在不远的未来，租赁市场将与住房市场发挥同等重要的作用。