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加速!共享办公竞争激烈倒逼出差异化经营

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(原标题:加速!加速!共享办公今年特别火)

作为“大众创业、万众创新”的相关产物,共享空间激发了不少创业者“用一张桌子开启梦想”的远大理想。但中关村创业大街热了又凉的咖啡和曾经疯狂如今冰冷的资本,仍然让人心有余悸。今年我们观察到,共享空间仿佛异军突起,行业融资不断,加速城市落地,搬进甲级写字楼,运营面积不断增加。

到底是什么力量,让2018年的共享空间变得异常火热?经过行业洗牌的共享空间,竞争的本质到底是什么?当传统房地产企业、家居卖场和国外品牌都瞄准这块蛋糕,谁才能脱颖而出?

面积加速 “这是一个增长趋势惊人的行业”

自从京东总部从位于北京国家会议中心旁的北辰世纪中心搬离后,这座地理位置优越的写字楼也伴随南下的员工变得冷清起来。今年,情况发生了变化。

中午时分,挂着工牌的员工在便利蜂超市里排起了长长的队伍,队尾甚至甩到了旁边的光猪圈儿健身门口。一窗之隔,重视身材管理的健身人士们正在挥汗如雨,比起去二层的日本餐厅享受一顿完美午餐,燃烧更多的卡路里是件更重要的事。不时有形色匆匆、背着电脑包或拎着资料袋的路人来到这里,他们会直接放弃门口那家嘈杂又找不到座位的星巴克,拿起手机微信扫码,进入一个更适合办公的空间里。

日前,共享办公服务企业纳什空间宣布运营面积突破百万平米,并签下世纪财富中心面积8000余平米的办公空间,在CBD商圈高端办公社区再落一子。

“在共享办公行业,运营1万平米、10万平米、50万平米和100万平米,对运行流程、标准化和技术系统要求完全不同。做到100万平米,可以产生规模效益。”纳什空间创始人兼CEO张剑对北京晨报记者表示。这位毕业于清华大学土木工程系的学霸,学生时代曾获得全国奥数第二名,进入地产行业后,用数学模型解决问题,也成为他的工作习惯。

张剑认为,中国共享办公正在进入百万时代,看似规模不小。但在北京、上海、广州、深圳等一线城市,优质写字楼有7000万余平米,共享办公空间渗透率很低。目前共享办公行业还处于初期阶段,市场占有度不足3%,未来还有很大的成长空间。“便利峰没有开过不在街边的店。”张剑表示,共享空间有效地提升了资产价格,人流多了,也可以拉动商业需求。

“这是一个增长趋势惊人的行业。”在日前召开的2018全球青年创业者大会上,优客工场创始人兼董事长毛大庆表示。毛大庆透露,优客工场现在的线上会员约9万人,全球管理面积突破17万平方米,进入4个国家,7个地区,37个城市,目前有225个社区。

“今年5月份,梦想加的签约面积达到15万平方米,是过去3年运营面积的3倍。”北京梦想加科技有限公司创始人李文磊表示,梦想加的业务布局从一线城市的核心区域拓展到新一线城市的新兴商业区,服务客群也从一线城市零星的中小型团队扩展至中粮、百度等大企业的分散办公团队。

另一方面,传统房产企业和家居卖场也将目光投向这块巨大的市场蛋糕。11月16日,红星美凯龙旗下共享办公品牌霍King共享聚落·北京北五环聚落正式发布,占地面积近5000平米,工位数量400多个,是霍King共享聚落在北京开业的首个共享空间。甲级写字楼也引入了共享办公模式。戴德梁行的研究报告显示,截至今年一季度末,在北京、上海、广州、深圳、中国香港、中国台北六个城市中,已出现550个共享办公场所,其中上海的数量最多,达到168家。一年前,这些共享办公还多集中在乙级写字楼、厂房和创意性空间内,如今地点纷纷转向高品质楼宇,特别是甲级写字楼。

根据iMedia Research(艾媒咨询)发布的《2018年中国联合办公行业监测报告》,截止到2018年6月底,氪空间自营管理面积达27.3万平方米,运营57家联合办公社区,工位数量达42000个,服务企业数量超过3000家,会员数量超过30000人。中国WeWork收购裸心社后,自营覆盖面积达25.6万平方米,运营社区达49家,提供工位数量达38000个。

服务加速 竞争激烈倒逼出差异化经营

2015年最高峰时,共享空间多达3000家。在经历了野蛮生长之后,行业迎来洗牌期。VC SaaS数据称,2017年,我国共享办公空间的数量已经达到3459家,预计在2020年超过5000家。目前我国共享办公空间的发展状态仍然主要处于高速发展阶段,发展缓慢、亏损状态、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌不到30%。

激烈的市场竞争倒逼共享空间进行差异化经营。张剑表示,纳什空间致力于打造“最具科技感的共享办公品牌”,将通过模式创新和智能化运营搭建办公网络体系。纳什空间采用独立+联合的模式。除了常见的联合办公空间,还设有独立空间,即超级办公室。“联合办公适合初创型的小团队,独立办公适合中小型企业。企业会不断成长,对办公空间的需求也会升级。”

在氪空间创始人兼董事长刘成城看来,从两年前第一家社区落足中关村创业大街开始,氪空间的“初心”就是为了解决小微企业和团队办公难的问题,公司的使命是“让办公更美好”。为此,氪空间的家具在使用上更强调人的舒适度与自由度,空间的灯光全部经过专业照明设计师计算及分析。在部分新开社区,还独创性的推出母婴室、迷你KTV、影音室、瑜伽室、SPA和儿童休息室等一些功能区设施,还引入了被称为“地球上最舒适安全座椅”的Herman Miller的椅子、EVERSYS(爱华仕)的价值16万的咖啡机,个别新社区还引入了Talos Catalogue啤酒机。

梦想加打出的也是科技牌。梦想加创始人温梦飞表示,梦想加打造了完整的一体化的服务产品体系“OaaS (Office as a Service,办公即服务)”。用户只需要打开手机微信轻轻一扫,就能打开智能门禁、预约会议室、打印需要的文件,连接投影仪、摄像头、远程会议设备。当你走进会议室时,系统会自动判定开会的人已到达,灯光自动亮起来,显示屏自动进入会议状态,玻璃自动切换成半透明,进入隐私模式。

融资加速 每个月都有融资消息传出

资本层面,共享空间也在2018年迎来融资大年。根据独立第三方城市大数据分析机构标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》,2018年,WeWork获得软银150亿美元的投资,估值高达400亿美元,其中WeWork中国的估值已高达340亿元,成为行业资本最雄厚的企业。

中国本土运营商在2018年的融资节奏更快,几乎每个月都有融资消息传出。上周,优客工场宣布完成由全明星投资基金领投,易凯资本跟投的D轮融资,总融资额2亿美元。2018年8月,梦想加宣布完成C轮1.2亿美元融资。2018年7月WeWork在中国获得共计5亿美元的B轮融资。2018年6月纳什空间完成B+轮5亿元融资。今年年初,氪空间宣布完成6亿元Pre-B轮融资。

粮草充裕的共享空间却没有躺在资金上睡大觉,提升运营效率,拓宽收入模式才能保证良好运转。“办公室的供应商将从传统写字楼向共享办公服务商过渡,后者将切掉近三成的市场,这是个庞大的数字,其中蕴含的收入绝不仅仅是租金,还有广告、衍生品和庞大的供应链市场。”在毛大庆看来,比起二房东模式,共享空间可以做的还有更多。

“过去,招租进来服务就结束了,现在租进来是开始。”张剑表示,空间里的企业就是要服务的对象,从协助企业搬离工商财法税,到帮助企业拓展人脉,提供金融服务,这是一条长长的链条。张剑透露,纳什空间与北京银行、北京市中小企业信用再担保有限公司签约,为入驻企业打造了一款金融产品,从而增加中小企业融资渠道,降低融资成本,缓解现金流压力。

“企业所损益表上的那栏,都是我们可以改造的。空间是服务的一部分,我们要做的,就是找到企业服务的最大公约数,找到一个新的纳什均衡点,对接好企业需求和服务。”

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