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正荣地产“后千亿”:快车道上业绩与风险同行

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2018年千亿房企俱乐部持续扩容。在一众增长迅猛的“新一线”房企中,今年初姗姗登陆资本市场、10月新晋千亿的正荣地产颇受外界瞩目。不过,随着企业驶入发展快车道,正荣地产在迎来销售业绩高增长的同时,远高于行业平均水平的净负债率也值得企业警惕。

圆梦千亿

在房企你追我赶的规模竞赛中,正荣地产找准了自己的发展节奏,兑现了此前许诺的千亿目标承诺。

根据中国指数研究院日前公布的数据,正荣地产1-10月实现1148亿元签约销售,提前两个月完成全年千亿目标。另有第三方研究数据显示,在多数房企销售环比下降的情况下,正荣地产以19.64%的增速位列房企30强的前十名之列,并提前两个月完成全年销售目标,挺进前十月房企销售排行榜前20强。

实际上,在发布半年度销售业绩之时,外界便已对正荣地产冲击千亿目标表现出看好态度。彼时市场就有声音称,正荣地产半年度销售业绩高速增长,多项财务指标表现出众,圆梦千亿是一件水到渠成的事。建银国际于8月22日发布的一份研究报告,也对正荣地产千亿目标的实现报以较高期望,预期“正荣地产2018年末1000亿元的销售目标实现已无悬念”。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,正荣地产之所以能在房地产市场下行期逆势增长,成功跻身千亿阵营,主要原因在于逆周期投资,低成本拿优质地。

“虽然当前房地产业渐入政策深水区,但在众多房企增速明显放缓的大环境下,正荣地产凭借充足土储、均衡布局以及发展战略,还是显示出了较强的成长性。”

降“负”减重

驶向发展快车道的正荣地产,业绩与风险正同向而行。这个风险来自于高负债。

根据东北证券研究报告,正荣地产在降负债方面已有行动展开,并已经显露成效。

截至2018年6月底,正荣地产有息负债规模493亿元,较2017年底增加52.6亿元:净负债率由2017年底的183.2%下降至171.8%,维持下降趋势;债务结构方面,境内银行借款228.66亿元,占比46.4%,较2017年底上升6.1个百分点;境内其他借款194.54亿元,占比由2017年底的54.9%下降至39.4%。上市后公司打通境内外融资渠道,有效改善自身债务结构,2018年上半年加权平均利率为7.4%,与2017年全年利率基本持平,较2015、2016年有明显下降。

不过,正荣地产171.8%的净负债率水平,仍然超出行业平均水平2倍之多,且距离其2018年初提及的要将净负债控制在100%以内仍有差距。

对此,正荣地产日前离职的CFO谈铭恒曾表示,正荣地产未来的净负债率还有下降空间,具体可来自销售回款、合作项目的股权投入产出,以及下半年的结转。谈铭恒透露,下半年正荣的净负债预计可以降到120%,理想的状态是100%。

千亿之后

圆梦千亿之后向何处去,是正荣地产接下来要思考的发展命题。

充足优质的土地储备以及相对均衡的城市布局,被正荣地产视为企业未来发展的强大驱动力。

具体来看,在土储上,2018年上半年,正荣地产继续坚持稳健的拿地策略,逆周期投资获取优质土地,严控土地成本,权益比重进一步提升。截至6月30日,正荣地产新增33幅优质地块,新增总土地储备586万平方米,新增土地均价约为4843元/平方米,总土地储备达到1974万平方米,总货值约3500亿元,足够未来三年使用。

在城市布局上,中报显示,正荣地产在原有深耕的长三角区域、海西区域、中西部区域、环渤海区域的基础上,又于今年上半年战略性地进入了成都、重庆和广州区域,全国化布局进一步深化,当前业务版图已覆盖30个城市近200个项目。

不过,另有业内人士指出,虽然土地储备是房企赖以生存的生产资料,且正荣地产当前全国化布局较为顺利,但是丰厚的土储能否顺利转化为销售额,则是类似正荣地产这样的新晋千亿房企需要思考的下一个问题。尤其是在当前楼市降温,房地产行业整体处于下行通道,房企普遍面临去化压力的背景下,企业的业绩稳定性至关重要。

严跃进表示,只有在健康、安全运营的基础上,充足的土储和均衡的布局才能继续成为撬动企业发展的增长极。

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