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房企在变 你的购房观也是时候要变了

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在当下的市场混沌期,反而有可能是买家极好的“执笋”(指买到便宜货)机会,一味裹足不前,并不可取。

2018年即将接近尾声,楼市仍然一片混沌。

值得注意的是,年底推地进入快节奏阶段,不过,饶有意味的是,土地卖价却不尽人意,要么是低溢价或底价成交,要么干脆流拍。数据显示:2018年前三个季度,全国300城共流拍住宅用地446宗,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

不过,要注意,流拍并不是土地没人要了,也不是开发商没钱了,要知道,在二级市场上,开发商仍在加大兼并收购,兼并背后当然包括土地。所以,土地流拍,只是因为房企挑挑拣拣的多了。

毫无疑问,发展商对赖以生存的生命线——土地的态度有了微妙的转变,拿地指标退居二线,盈利能力的指标变成核心考量标准。

比如万科,在喊出“活下去”的口号后,也更加关注回款率,力争把回款率从70%提高到80%甚至90%。为什么要这么做?就是为了增强现金流能力,降低杠杆依赖。其实,大多数房企都是这样,纷纷表示把负债率降低到70%以下。

用自己的钱实现内部循环,自然没有“杠杆时代”花钱花得那么爽快了。

而这样的变化,似乎就发生在一刹那之间。

今年7月,碧桂园单月拿地金额还高达195亿元,8月直接断崖式坠至55亿元,9月更低至16亿元;保利发展在8月、9月的拿地金额环比分别下降31.1%、42.9%;新城控股拿地金额同样环比分别下降12.1%、62.1%……

谨慎用杠杆,对投资的要求提高,更注重长远收益……开发商的态度在悄悄改变,卖了房子拍拍屁股走人的开发商越来越少了。

比如本周二,新世界中国在其“品牌焕新”发布会上,特别强调了未来投资的方向:更倾向于选择可达到销售与租赁平衡的土地。这意味着开发商们不再仅仅注重于销售,未来会更注重运营。

开发商态度的变化,在一定程度上将重塑楼市生态。

这或许是一个好现象,在某种程度上也是供给侧改革,房企对投资部的要求更高了,地方政府在推地的时候也更加有节奏了。

同样,对你我这些“小散”而言,买房的观念也是时候要改变了。

我们要考虑:是否应该更加谨慎选房,是否要适当去杠杆,是否要重点考察一直被购房者忽略的租赁回报。

尤其是租赁回报,未来在房子的价值体系里将会更加重要。过去我们挑房子,很多时候只考虑价格;但未来,房子可持续性的盈利能力——租金会更加重要,一套租不出去的房子,风险很大。

还有一点,就是要向开发商学习。在谨慎背后,龙头房企仍然非常积极。也就是说,在当下的市场混沌期,反而有可能是买家极好的“执笋”(指买到便宜货)机会,一味裹足不前,并不可取。

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