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美国长期按揭利率逼近6%红线 楼市还能撑得住吗?

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美国长期按揭利率逼近6%红线 楼市还能撑得住吗?

随着整体利率环境趋紧,市场预计美联储下个月大概率加息,关于美国楼市究竟能不能扛得住的担忧越来越多了。

Mortgage Bankers Association数据显示,美国30年期平均固定抵押贷款利率已升至5.17%。这是2009年9月以来的最高水平。如果进一步升至6%,则将是2008年12月的水平。

美国长期按揭利率逼近6%红线 楼市还能撑得住吗?

现在,美联储正在以抛售美债和抵押贷款支持证券来缩减资产负债表,这一行为被视为加速了利率走高。

受此影响,自年初以来,美国30年期抵押贷款利率累计上升了95个基点,接近1个百分点。

这比美国十年期国债收益率同期涨幅还要大,这一基准债券利率涨了71个基点,从2.46%升至如今的3.17%。换句话说,长期抵押贷款利率的上涨速度比美债更快。这两类利率的息差从1月的176个基点扩大到现在的200个基点。

经济分析人士Wolf Richter 在其创办的博客网站WolfStreet.com上撰文提醒,抵押贷款利率持续升高至6%,可能触及房地产市场的疼痛阈值。

他称,一旦抵押贷款利率突破6%,那将阻止足够多的潜在买家以当前价格购房。除非房价降到足够低的水平,否则卖家将面临严重的房产出售困难。

那么,抵押贷款市场何时会达到6%的痛阈呢?Wolf Richter预计,鉴于该利率与10年期美债收益率的息差正在扩大,且抵押贷款利率的上升速度快于10年期国债收益率,且收益率曲线仍将趋于平坦化,因此,距离6%很可能只有三次加息了——而这三次加息很可能在2019年中期完成。

虽然最近几个月价格有波动,但整体来看,美国很多地区的房价这两年出现了明显的快速上涨。席勒美国放价指数显示,全美平均房价比次贷危机之前的泡沫高峰时期还要高11.5%:

美国长期按揭利率逼近6%红线 楼市还能撑得住吗?

不过,今年美国楼市的表现一直不及整体经济。

一度是全美“最火楼市”的加利福尼亚州的房价正像2008年一样直线下跌。该州最火爆的圣地亚哥县的房屋销售量9月下滑17.5%,至11年来的最低水平。房价中位数下跌至57.5万美元,这是自1月份以来的首次下跌。此前,圣地亚哥县房价曾在8月创下58.3万美元的历史新高。

9月南加州新屋和成屋销售较去年同期同比下跌18%,创8年来最大单月降幅,也创2007年房贷危机以来最差9月行情。

当时CoreLogic分析师Andrew LePage就指出:“房屋价格上涨和抵押贷款利率上升的双重打击让一些潜在买家望而却步,也让其他人采取观望的态度。”?

美国楼市会撑不住吗?需要提醒的是,即使30年期抵押贷款利率升至6%,在历史上也依然处于低位。

美国长期按揭利率逼近6%红线 楼市还能撑得住吗?

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